7.1 Avaliação no momento da concessão

Quando uma linha de crédito é garantida por uma caução constituída por bens imóveis ou móveis, as instituições devem assegurar que a avaliação da caução é efetuada com precisão no momento da concessão. As instituições devem definir políticas e procedimentos internos para a avaliação de cauções. Estas políticas e procedimentos devem especificar as abordagens de avaliação a utilizar por um avaliador e a utilização de modelos estatísticos avançados para cada tipo de caução. As instituições devem assegurar que estas abordagens são prudentes e proporcionais ao tipo e potenciais das cauções e aos contratos de crédito, e que estão em conformidade com as políticas e procedimentos em matéria de risco de crédito definidos na Secção 7.4.

As instituições devem assegurar que o bem utilizado como garantia é avaliado de acordo com as normas internacionais, europeias e nacionais aplicáveis, como, por exemplo, as normas do Conselho Internacional das Normas de Avaliação, as normas de avaliação europeias do Grupo Europeu de Associações de Avaliadores e as normas da Royal Institution of Chartered Surveyors.

Quando aplicável, as instituições devem ter em conta os fatores ESG que afetam o valor das cauções, por exemplo, a eficiência energética dos edifícios.

7.1.1 Cauções constituídas por bens imóveis

Aquando da concessão, as instituições devem assegurar que o valor de todas as cauções constituídas por bens imóveis para empréstimos a consumidores e micro, pequenas, médias e grandes empresas é avaliado por um avaliador interno ou externo, com recurso a uma visita completa que inclua a avaliação interna e externa do imóvel.

Em derrogação do ponto 209, para efeitos de avaliação de imóveis destinados a habitação em mercados imobiliários desenvolvidos e maduros, o valor pode ser avaliado por meio de uma avaliação documental, realizada por um avaliador interno ou externo e sustentada por modelos estatísticos avançados. O avaliador permanece responsável pela avaliação, e os modelos estatísticos avançados devem ser utilizados como ferramentas de apoio, cumprindo as condições estabelecidas na Secção 7.4 e incluindo uma medida de confiança para indicar a robustez do valor proposto em termos de valor e outras informações pertinentes específicas do imóvel. Neste caso, o valor proposto deve ser avaliado, revisto e aprovada pelo avaliador interno ou externo, que deve compreender todos os dados utilizados e os pressupostos considerados no modelo. Se a medida de confiança do modelo estatístico avançado utilizado como apoio indicar uma baixa robustez, e/ou se outras informações específicas do imóvel deram origem a incertezas quanto ao valor proposto, o avaliador deve escolher um método de avaliação que não a avaliação documental.

Quando as instituições utilizam avaliadores externos, devem estabelecer um painel (uma lista) de avaliadores externos aprovados. A composição do painel deve assegurar que os avaliadores possuem experiência pertinente em segmentos relevantes do setor imobiliário.

As instituições devem assegurar que os avaliadores emitem uma avaliação imparcial, clara, transparente e objetiva, e cada avaliação deve incluir um relatório final que forneça as informações necessárias sobre o processo de avaliação e o imóvel. O relatório de avaliação deve indicar claramente quem solicitou a avaliação e que a avaliação foi exigida para efeitos de pedido de empréstimo, renovação de empréstimo ou ajustes contratuais, ou num contexto de alterações estruturais. A avaliação deve ser realizada (avaliação interna) ou solicitada (avaliação externa) pela instituição ou por um agente da caução (no caso de empréstimos sindicatos), a menos que esteja sujeita a um pedido do mutuário.

No final do processo de avaliação, as instituições devem assegurar-se que obtiveram, para cada caução constituída por bem imóvel, um relatório de avaliação claro e transparente, que documente todos os elementos e parâmetros que determinam o valor da caução, incluindo todas as informações necessárias e suficientes para uma fácil compreensão desses elementos e parâmetros, em particular:

• a. o valor de referência da caução;
• b. as abordagens, metodologia e principais parâmetros e pressupostos que foram utilizados para avaliar o valor;
• c. uma descrição da caução, incluindo o seu uso atual, ou os seus múltiplos usos, se for caso disso, bem como o tipo e a qualidade do bem, incluindo a antiguidade e o estado de conservação;
• d. uma descrição da localização da caução, das condições do mercado local e da liquidez;
• e. os atributos jurídicos e reais da caução;
• f. quaisquer circunstâncias conhecidas que possam afetar o valor no curto prazo, incluindo chamadas de atenção e comentários em relação a quaisquer questões que afetem o grau de certeza ou incerteza.

As instituições devem proceder a uma análise crítica da avaliação que recebem do avaliador, centrando-se nomeadamente em aspetos como a compreensibilidade (se as abordagens e pressupostos são claros e transparentes), a prudência dos pressupostos (por exemplo, no que respeita aos fluxos de caixa e taxas de desconto) e a identificação clara e razoável dos imóveis comparáveis utilizados como referência para o valor. 7.1.2 Cauções constituídas por bens móveis

No momento da concessão, as instituições devem assegurar que o valor de todas as cauções constituídas por bens móveis é avaliado através de uma abordagem adequada e prudente, proporcional à natureza, tipo e complexidade das cauções, por um avaliador interno ou externo e por modelos estatísticos avançados adequados que satisfaçam as condições estabelecidas na Secção 7.4 ou a outros métodos normalizados, como a indexação, tendo em conta o valor de mercado, tal como referido no artigo 229.º, n.º 3, do Regulamento (UE) n.º 575/2013.

Quando aplicável, as instituições devem estabelecer, nas suas políticas e procedimentos, abordagens para efeitos desta avaliação, e especificar limiares e limites internos que obriguem a que seja efetuada, por um avaliador, uma avaliação individual das cauções constituídas por bens móveis aquando da concessão.

Quando as instituições recorrem a avaliadores externos, devem estabelecer um painel (seleção) de avaliadores externos aprovados, que abranja os bens específicos que estão a ser utilizados como caução, adequado às atividades de concessão de empréstimos da instituição, bem como aos locais onde ocorrem tais atividades. Este painel de peritos deve ser utilizado para a avaliação de cauções constituídas por bens móveis complexos e de grandes dimensões, tais como embarcações, aeronaves e maquinaria industrial.

Para as cauções constituídas por bens móveis sujeitas a uma avaliação individual por parte de um avaliador, as instituições devem assegurar-se de que obtiveram um relatório de avaliação claro e transparente, que documente todos os elementos e parâmetros que determinam o valor da caução, conforme descrito no ponto 213.

Para os bens móveis sujeitos a uma avaliação através de modelos estatísticos, as instituições devem assegurar-se de que os resultados obtidos a partir do modelo são claros e transparentes, e especificam o valor da caução. As instituições devem compreender as metodologias, parâmetros principais, pressupostos e limitações dos modelos utilizados.

As instituições devem dispor de processos, sistemas e capacidades de TI adequados, bem como de dados suficientes e precisos para efeitos de qualquer avaliação baseada em modelos estatísticos.