9.4 További megfontolások az ingatlanbiztosíték értékesítéséből származó cash - flow becsléséhez

Az ingatlanbiztosíték értékesítéséből származó cash - flow becslése során a hitelintézeteknek megfelelő és hiteles feltételezéseket kell alkalmazniuk. Ezenkívül a hitelintézeteknek figyelembe kell venniük a cash - flow értékelésére vonatkozó követelmé nyeket a valós értéken történő értékelésről szóló IFRS 13 alapján. Így a pénzügyi intézményeknek különösen a következő követelményeknek kell megfelelniük:

• a) Meg kell határozniuk az elidegenítés feltételezett időpontját, figyelembe véve a jelenlegi és várható piaci feltételeket, valamint a jelzáloggal terhelt ingatlanok elidegenítésére vonatkozó nemzeti jogszabályi keretrendszert.
• b) Biztosítaniuk kell, hogy az ingatlanbiztosíték értékesítés időpontjában érvényes becsült piaci értékének megállapításához használt ingatlanár nem alapul olyan makrogazdasági előrejelzéseken vagy feltételezéseken, amelyek optimistábbak, mint a hatáskörrel rendelkező hatóságok és szervezetek – például a Nemzetközi Valutaalap (IMF) és a Központi Bankok Európai Rendszere (KBER) / az Európai Rendszerkockázati Testület (ESRB) – által kiadott előrejelzések, és ezért nem feltételezi a jelenlegi piaci feltételek javulását.
• c) Biztosítaniuk kell, hogy az ingatlanbiztosítékból származó bevétel feltételezhetően ne növekedjen a jelenlegi szinthez képe st, kivéve, ha létezik ilyen növekedésre vonatkozó szerződéses megállapodás. Továbbá az ingatlanból származó aktuális jövedelmeket a cash - flow kiszámításakor ki kell igazítani annak érdekében, hogy azok tükrözzék a várható gazdasági körülményeket. A hitelintézeteknek mérlegelniük kell, hogy helyénvaló- e változatlan szintű jövedelmet előrejelezni egy olyan recessziós környezetben, ahol az üresen álló ingatlanok száma növekszik, és/vagy a közlekedés iránti igény csökken, leszorító nyomást gyakorolva a jövedel emre.
• d) Nem elfogadható tartási stratégia alkalmazása ingatlanbiztosíték esetén. A tartási stratégia azt jelenti, hogy az eszközt piaci érték fölött tartják azt feltételezve, hogy az eszközt értékesítik, miután a piac helyreállt.

Ha a biztosíték értékét használják a kitettség megtérülő értékének megítéléséhez, legalább a következőket kell dokumentálni:

• a) az érték meghatározásának módja, beleértve az értékbecslések használatát, az értékelési feltevéseket és a számításokat;
• b) a becsült érték kiigazítása mögött meghúzódó logikát, ha van ilyen;
• c) az eladási költségek meghatározása, adott esetben;
• d) a behajtás feltételezett időbeli lefolyása;
• e) az értékbecslő szakértelme és függetlensége.

Ha megfigyelhető piaci árat használnak a kitettség megtérülő értékének megállapítás ához, a megfigyelhető piaci ár összegét, forrását és időpontját is dokumentálni kell.

Fontos, hogy a hitelintézetek meg tudják indokolni a megtérülő érték megállapításakor felhasznált feltevéseket azáltal, hogy kérésre tájékoztatják a hatáskörrel rendelkező hatóságot az ingatlan piaci értékéről, a piaci árengedményről, az alkalmazott jogi és eladási költségekről és az értékesítéséhez szükséges időnél használt időtartamról. A hitelintézeteknek minőségi és mennyiségi szempontból is tudniuk kell telje s mértékben igazolni a feltételezéseiket, és megmagyarázni a várakozásaikat meghatározó tényezőket a múltbeli és a jelenlegi tapasztalatok figyelembevétele mellett.