9.4 Dalsze elementy istotne przy szacowaniu przepływów pieniężnych wskutek likwidacji zabezpieczenia w postaci nieruchomości

Dokonując szacunku przepływów pieniężnych wskutek likwidacji zabezpieczenia w postaci nieruchomości, instytucje kredytowe powinny się kierować odpowiednimi i wiarygodnymi założeniami. Instytucje kredytowe powinny ponadto zwracać uwagę na wymogi dotyczące wyceny przepływów pieniężnych na podstawie MSSF 13 o ustalaniu wartości godziwej. Instytucje finansowe powinny w szczególności spełniać następujące wymogi:

• a) Muszą określić zakładany czas zbycia, biorąc pod uwagę obecne i przewidywane warunki rynkowe oraz bazowe krajowe ramy prawne odnoszące się do zbycia nieruchomości obciążonych kredytami hipotecznymi.
• b) Muszą zapewnić, by cena nieruchomości użyta do określenia szacunkowej wartości rynkowej zabezpieczenia w postaci nieruchomości w czasie likwidacji nie wynikała z prognoz/założeń makroekonomicznych bardziej optymistycznych od ocen odpowiednich władz i organizacji, takich jak Międzynarodowy Fundusz Walutowy (MFW), Europejski System Banków Centralnych (ESBC)/Europejska Rada ds. Ryzyka Systemowego (ERRS), a więc nie zakłada się w tych obliczeniach poprawy bieżących warunków rynkowych.
• c) Muszą zapewnić, by nie zakładano wzrostu przychodu z zabezpieczenia w formie nieruchomości względem bieżącego poziomu, chyba że umowa przewiduje taki wzrost. Bieżący przychód z nieruchomości powinien ponadto zostać dostosowany, gdy oblicza się przepływy pieniężne w celu odzwierciedlenia przewidywanych warunków rynkowych. Instytucje kredytowe powinny rozważyć, czy należy przewidywać stały dochód w środowisku recesyjnym, gdzie przybywa wolnych nieruchomości lub spada popyt na usługi transportowe, wywierając zniżkową presję na dochody.
• d) W przypadku zabezpieczenia w postaci nieruchomości niedopuszczalna jest strategia trzymania aktywów mimo spadków. Strategia trzymania aktywów mimo spadków polega na utrzymywaniu składnika aktywów powyżej wartości rynkowej z założeniem, że zostanie sprzedany, gdy na rynku nastąpi ożywienie.

Gdy stosuje się wartość zabezpieczenia do oceny, jaką część ekspozycji można odzyskać, należy udokumentować przynajmniej następujące aspekty:

• a) jak określono wartość, w tym użycie ocen, założeń co do wyceny i obliczeń;
• b) uzasadnienie korekt wartości podanych przez rzeczoznawców, jeżeli miały miejsce;
• c) określone koszty sprzedaży, jeśli mają zastosowanie;
• d) zakładany okres odzyskiwania środków;
• e) wiedzę i niezależność rzeczoznawcy.

Gdy do oceny możliwej do odzyskania części ekspozycji wykorzystuje się dostępną cenę rynkową, należy też dokumentować wysokość, źródło i datę tej ceny.

Instytucje kredytowe powinny móc uzasadnić założenia przyjęte podczas oceny kwoty możliwej do odzyskania, podając właściwym organom na żądanie szczegółowe informacje o rynkowej cenie nieruchomości, dyskoncie ceny rynkowej, kosztach zastosowanych postępowań sądowych i sprzedaży oraz określenie czasu poprzedzającego likwidację. Instytucje kredytowe powinny móc w pełni uzasadnić swoje założenia pod względem jakościowym i ilościowym oraz wyjaśnić podstawy swoich prognoz, z uwzględnieniem doświadczeń wcześniejszych i obecnych.