+Член 124 Експозиции, обезпечени с ипотеки върху недвижим имот
---+Член 124 1.
---+Член 124 2.
---+Член 124 3.
---+Член 124 4.
---+Член 124 5.
---+Член 124 6.
---+Член 124 7.
---+Член 124 8.
---+Член 124 9.
---+Член 124 10.
---+Член 124 11.
---+Член 124 12.
---+Член 124 13.
---+Член 124 14.

Член 124 Експозиции, обезпечени с ипотеки върху недвижим имот

-

1. Преглед

,
Член 124 1.

Експозиция, която не е към ПРС и не изпълнява всички посочени в параграф 3 условия, или частта от експозиция, която не е към ПРС и надвишава номиналната стойност на тежестта върху имота, се третира, както следва:

a) 

експозиция, която не е ОДНИ, получава рисково тегло като необезпечена със съответния недвижим имот експозиция към контрагента;

б) 

ОДНИ експозициите получават рисково тегло 150 %.
Член 124 2.

Експозиция, която не е към ПРС, до номиналната стойност на тежестта върху имота, когато са изпълнени всички условия, посочени в параграф 3 от настоящия член, се третира, както следва:

a) 

когато експозицията е обезпечена с жилищен имот:

i) 

експозиция, която не е ОДНИ, се третира в съответствие с член 125, параграф 1;

ii) 

ОДНИ експозиция се третира в съответствие с член 125, параграф 1, когато отговаря на някое от следните условия:

1) 

обезпечаващият експозицията недвижим имот е основното жилище на длъжника, като целият недвижим имот представлява едно жилище или обезпечаващият експозицията недвижим имот е отделно жилище в рамките на недвижимия имот;

2) 

експозицията е към физическо лице и е обезпечена с доходоносно жилище — като целият недвижим имот представлява едно жилище или обезпечаващият експозицията недвижим имот е отделно жилище в рамките на недвижим имот, а общата експозиция на институцията към това физическо лице е обезпечена с не повече от четири недвижими имота, в т.ч. такива, които не представляват жилищни имоти или не удовлетворяват нито един от критериите по настоящата буква, или отделни жилища в рамките на недвижим имот;

3) 

експозицията е към сдружения или кооперативи на физически лица, които са уредени от националното право и са създадени единствено с цел да предоставят на членовете си ползване на основно жилище в обезпечаващите заемите имоти;

4) 

експозицията е към дружества за жилищно настаняване или сдружения с нестопанска цел, които са уредени със закон и са създадени със социална цел, както и за да предлагат дългосрочно жилищно настаняване на наематели;

iii) 

ОДНИ експозициите, които не отговарят на нито едно от условията, посочени в точка ii) от настоящата буква, се третират в съответствие с член 125, параграф 2;

б) 

когато експозицията е обезпечена с търговски недвижим имот, тя се третира, както следва:

i) 

експозиция, която не е ОДНИ, се третира в съответствие с член 126, параграф 1;

ii) 

ОДНИ експозиция се третира в съответствие с член 126, параграф 2.
Член 124 3.

За да получи посоченото в параграф 2 третиране, обезпечената с недвижим имот експозиция трябва да отговаря на следните условия:

a) 

обезпечаващият експозицията недвижим имот изпълнява някое от следните условия:

i) 

недвижимият имот е напълно завършен;

ii) 

недвижимият имот е гора или земеделска земя;

iii) 

заемът е на физическо лице и недвижимият имот да бъде или жилищен имот в строеж, или земя, върху която се планира да бъде построен жилищен имот, когато този план е одобрен законно от всички относими органи, според случая, и е изпълнено някое от следните условия:

1) 

недвижимият имот няма повече от четири жилища и ще бъде основното местопребиваване на длъжника, а заемът на физическото лице не финансира непряко експозиции към ПРС;

2) 

участва централното правителство, регионално правителство, местен орган на властта или субект от публичния сектор, експозициите към което(който) се третират съответно съгласно член 115, параграф 2 или член 116, параграф 4, и това правителство, орган или субект има законовото правомощие и капацитета да гарантира, че имотът в строеж ще бъде завършен в рамките на приемлив срок, като от него се изисква — или е поел(о) правно обвързващ ангажимент — да гарантира завършването когато в противен случай строителството не би завършило в приемлив срок; като алтернатива е въведен равностоен правен механизъм, за да се гарантира, че недвижимият имот в процес на строеж ще бъде завършен в рамките на приемлив срок;

б) 

експозицията е обезпечена с тежест с първостепенен ранг, която институцията държи върху недвижимия имот, или институцията да държи върху този имот тежестта с първостепенен ранг, както и други тежести с последващите по-ниски рангове;

в) 

имуществената стойност не се влияе съществено от кредитното качество на длъжника;

г) 

цялата информация, изисквана при инициирането на експозицията и за целите на текущото наблюдение, е надлежно документирана, в т.ч. информацията за капацитета на длъжника да погаси дълга и за оценката на имота;

д) 

изпълнени са изискванията по член 208 и правилата за оценка, посочени в член 229, параграф 1.

За целите на първа алинея, буква в), институциите може да игнорират случаите, когато както имуществената стойност, така и състоянието на длъжника са повлияни от чисто макроикономически фактори.

За целите на първа алинея, буква г) институциите въвеждат политики за кредитиране по отношение на инициирането на експозиции, обезпечени с недвижими имоти, които включват оценка на способността на кредитополучателя да изплати кредита. Политиките за кредитиране включват съответните показатели за тази оценка и съответните им максимални равнища.
Член 124 4.
Чрез дерогация от параграф 3, буква б), в юрисдикциите, в които тежестите с подчинен ранг предоставят на държателя им вземане по обезпечение, което е правно изпълнимо и представлява ефективен инструмент за редуциране на кредитния риск, тежестите с подчинен ранг, държани от субект, различен от институцията, която държи тежестта с първостепенен ранг, също могат да бъдат признати, в т.ч. когато институцията не държи тежестта с първостепенен ранг или не държи съществуваща тежест с ранг между държаните от нея тежест с първостепенен ранг и тежест с по-нисък ранг.

За целите на първа алинея уредбата на тежестите гарантира всички изброени по-долу елементи:

a) 

всяка институция, която държи тежест върху имота, може да инициира продажбата му независимо от другите субекти, държащи тежести върху него;

б) 

когато субектите, държащи тежест с първостепенен ранг, самостоятелно упражняват правомощието си за продажба на имота, но не я правят чрез публичен търг, те предприемат разумни мерки, за да получат справедлива пазарна цена или най-добрата цена, която може да бъде получена при дадените обстоятелства.
Член 124 5.
За целите на изчисляването на размерите на рисково претеглените експозиции за неусвоени улеснения, тежестите, които отговарят на всички изисквания за допустимост, посочени в параграф 3 и, когато е приложимо, в параграф 4, може да бъдат признати, когато усвояването по улеснението е обвързано с предварително или едновременно учредяване на тежест, съответстваща на правото на институцията върху тежестта след усвояването на улеснението, т.е. институцията няма права върху тежестта, ако улеснението не е усвоено.
Член 124 6.

За целите на член 126, параграф 2 и член 126, параграф 3 отношението „експозиция към стойност“(ETV) се изчислява, като брутният размер на експозицията се раздели на имуществената стойност, като се има предвид следното:

a) 

брутният размер на експозицията е сборът на счетоводната стойност на позицията от актива, свързан с обезпечената с недвижим имот експозиция, и всяка неусвоена, но неотменима сума, която, след като бъде усвоена, ще увеличи стойността на обезпечената с недвижими имот експозиция; този брутен размер на експозицията се изчислява, без да се вземат предвид:

i) 

корекциите за специфичен кредитен риск в съответствие с член 110;

ii) 

допълнителните корекции на стойността в съответствие с член 34, свързани с дейността на институцията в банковия портфейл;

iii) 

приспаданията в съответствие с член 36, параграф 1, буква м); и

iv) 

другите намаления на собствения капитал, свързани с позицията от актива;

б) 

брутният размер на експозицията се изчислява, без да се взимат предвид видовете обезпечена кредитна защита или кредитна защита с гаранции, с изключение на заложените депозити по сметки в кредитиращата институция, които изпълняват изискванията за балансово нетиране, било по силата на рамкови споразумения за нетиране в съответствие с членове 196 и 206 или по силата на други споразумения за балансово нетиране в съответствие с членове 195 и 205, и които са заложени безусловно и неотменимо единствено с цел изпълнение на кредитното задължение, свързано с обезпечената с недвижим имот експозиция;

в) 

при експозициите, които се изисква да бъдат третирани в съответствие с член 125, параграф 2 или член 126, параграф 2, когато субект, различен от институцията, държи тежест с първостепенен ранг и държана от институцията тежест с подчинен ранг се признава по силата на параграф 4 от настоящия член, брутният размер на експозицията е сбора от брутния размер на експозицията на тежестта, държана от институцията и брутния размер на експозицията на всички останали тежести с еднакъв или по-висок ранг от този на тежестта, държана от институцията.

За целите на първа алинея, буква а), когато институцията има няколко експозиции, обезпечени с един и същ недвижим имот, и те са обезпечени с тежести върху този недвижими имот, които са с последващ ранг, без между техните рангове да има държани от трети страни тежести, експозициите се третират като една комбинирана експозиция, чийто брутен размер е сборът от брутните размери на съставящите я експозиции.

За целите на първа алинея, буква в), ако няма достатъчно информация, за да се определят ранговете на останалите тежести, институцията приема, че техният ранг е равен на този на държаната от нея тежест с подчинен ранг. Институцията определя първо рисковото тегло в съответствие с член 125, параграф 2 или член 126, параграф 2 („базово рисково тегло“), както е приложимо. След това умножава рисковото тегло с коефициент от 1,25 , за да изчисли рисково претеглените стойности на тежестите с подчинен ранг. Ако базовото рисково тегло съответства на най-ниската група за отношението „експозиция към стойност“, то не се умножава. Рисковото тегло, получено от умножаването на базовото рисково тегло по 1,25 , се ограничава до рисковото тегло, което би било присъдено на експозицията, ако посочените в параграф 3 изисквания не биха били изпълнени.
Член 124 7.
Експозициите към наемател по сделка за лизинг на недвижим имот, при която институцията е лизингодател, а наемателят има опция за покупка, се определят като експозиции, обезпечени с недвижим имот, и се третират в съответствие с третирането, предвидено в член 125 или 126, ако са изпълнени приложимите условия, установени в настоящия член, при условие че експозицията на институцията е обезпечена с правото на собственост върху имота.
Член 124 8.
Всяка държава членка определя орган, отговорен за прилагането на параграф 9. Този орган е компетентният орган или определеният орган.

Когато органът, определен от държавата членка за прилагането на настоящия член, е компетентният орган, той гарантира, че съответните национални органи и институции с функции в макропруденциалната област са надлежно информирани от компетентния орган за намерението му да използва настоящия член, и участват по подходящ начин в оценката на заплахите за финансовата стабилност в неговата държавата членка в съответствие с параграф 9.

Когато органът, определен от държавата членка за прилагането на настоящия член, е различен от компетентния орган, държавата членка приема необходимите разпоредби за осигуряване на подходяща координация и обмен на информация между компетентния орган и определения орган с цел правилно прилагане на настоящия член. По-специално, органите са длъжни да си сътрудничат тясно и да обменят цялата информация, която може да бъде необходима за адекватното изпълнение на задълженията, възложени на определения орган съгласно настоящия член. Това сътрудничество има за цел да се избегне каквато и да било форма на дублиращи се или несъгласувани действия между компетентния орган и определения орган, както и да се гарантира надлежно отчитане на взаимодействието с други мерки, и по-специално мерките, предприети съгласно член 458 от настоящия регламент и член 133 от Директива 2013/36/ЕС.
Член 124 9.

Въз основа на събраните по силата на член 430а данни и на всички други относими показатели посоченият в съответствие с параграф 8 от настоящия член орган периодично, но най-малко веднъж годишно, оценява дали предвидените в членове 125 и 126 рискови тегла за експозициите, обезпечени с разположени на територията на държавата членка на този орган недвижими имоти, са целесъобразни въз основа на:

a) 

понесените загуби от експозиции, обезпечени с недвижими имоти;

б) 

прогнозите за бъдещото развитие на пазара на недвижими имоти.

Ако въз основа на оценката, посочена в първа алинея, определеният в съответствие с параграф 8 от настоящия член орган заключи, че рисковите тегла, предвидени в член 125 или член 126, не отразяват адекватно действителните рискове, отнасящи се до експозициите към един или повече свързани с недвижими имоти сегменти, обезпечени с ипотеки върху жилищни имоти или върху търговски недвижими имоти, разположени в една или повече части от територията на държавата членка на съответния орган, и ако също така счете, че нецелесъобразността на рисковите тегла може да има отрицателни последици за текущата или бъдещата финансова стабилност в неговата държава членка, той може да повиши рисковите тегла, приложими за тези експозиции, в рамките на интервалите, определени в четвърта алинея от настоящия параграф, или да наложи по-строги критерии от установените в параграф 3 от настоящия член.

Органът, определен в съответствие с параграф 8 от настоящия член уведомява ЕБО и ЕССР за евентуалните корекции на рисковите тегла и приложените по силата на настоящия параграф критерии. В срок от един месец след получаване на уведомлението ЕБО и ЕССР предоставят становището си на съответната държава членка и при необходимост може да посочат в това становище дали считат, че корекциите на рисковите тегла и критериите се препоръчват и за други държави членки. ЕБО и ЕССР публикуват рисковите тегла и критериите за експозициите, предвидени в член 125, член 126 и член 199, параграф 1, буква а), както се прилагат от съответния орган.

За целите на втора алинея от настоящия параграф органът, определен в съответствие с параграф 8 от настоящия член, може да увеличи рисковите тегла, предвидени в член 125, параграф 1, първа алинея, член 125, параграф 2, първа алинея, член 126, параграф 1, първа алинея или член 126, параграф 2, първа алинея, или да наложи по-строги критерии от установените в параграф 3 от настоящия член за експозициите на един или повече свързани с недвижими имоти сегменти, обезпечени с ипотеки върху недвижими имоти, разположени в една или повече части от територията на държавата членка на този орган. Въпросният орган не увеличава тези рискови тегла над 150 %.

За целите на втора алинея от настоящия параграф органът, определен в съответствие с параграф 8 от настоящия член, може също така да намали процентните дялове от имуществената стойност, посочени в член 125, параграф 1 или член 126, параграф 1, или процентните дялове на отношението „експозиция към стойност“, които задават групата рисково тегло за отношението „експозиция към стойност“, посочена в член 125, параграф 2, таблица 1 или в член 126, параграф 2, таблица 1. Съответният орган гарантира съгласуваност между всички групи рискови тегла за отношението „експозиция към стойност“, така че рисковото тегло на група рисково тегло за по-ниски нива на отношението „експозиция към стойност“ да е винаги по-ниско или равно на рисковото тегло на група рисково тегло за по-високи нива на отношението „експозиция към стойност“.
Член 124 10.
Ако органът, определен в съответствие с параграф 8 от настоящия член орган постанови по-високи рискови тегла или по-строги критерии по силата на параграф 9, институциите разполагат с шестмесечен преходен период, за да ги приложат.
Член 124 11.
ЕБО, в тясно сътрудничество с ЕССР, разработва проект на регулаторни технически стандарти за определяне на видовете фактори, които трябва да се взимат предвид при оценяването на целесъобразността на посочените в параграф 9 рискови тегла.

ЕБО представя на Комисията тези проекти на регулаторни технически стандарти до 10 януари 2026 г.

На Комисията се делегира правомощието да допълва настоящия регламент, като приеме регулаторните технически стандарти, посочени в първа алинея от настоящия параграф, в съответствие с членове 10 — 14 от Регламент (ЕС) № 1093/2010.
Член 124 12.

Чрез препоръки по силата на член 16 от Регламент (ЕС) № 1092/2010 и в тясно сътрудничество с ЕБО, ЕССР може да дава указания на определените в съответствие с параграф 8 от настоящия член органи относно следните елементи:

a) 

факторите, които могат „да имат отрицателни последици върху текущата или бъдещата финансова стабилност“ съгласно посоченото в параграф 9, втора алинея;

б) 

индикативните референтни показатели, които определеният в съответствие с параграф 8 орган трябва да взима предвид при определянето на по-високи рискови тегла.
Член 124 13.
Институциите, установени в дадена държава членка, прилагат рисковите тегла и критериите, определени по силата на параграф 9 от органите на друга държава членка, за съответните експозиции, обезпечени с ипотеки върху жилищни имоти или върху търговски недвижими имоти, разположени в една или повече части на тази друга държава членка.
Член 124 14.
ЕБО разработва проекти за регулаторни технически стандарти за уточняване на това какво съставлява въведен равностоен правен механизъм, за да се гарантира, че недвижимият имот в процес на строеж ще бъде завършен в рамките на приемлив срок в съответствие с параграф 3, буква а), точка iii), подточка 2).

ЕБО представя на Комисията тези проекти на регулаторни технически стандарти до 10 юли 2025 г.

На Комисията се делегира правомощието да допълва настоящия регламент, като приеме регулаторните технически стандарти, посочени в първа алинея от настоящия параграф, в съответствие с членове 10 — 14 от Регламент (ЕС) № 1093/2010.

1.1 Препратки

1.2 Идентифицирани изисквания

1.3 Свързани стандарти

2. Идентифицирани изисквания

Изисквания

3. Свързани стандарти

Стандарти