CRR – Artikel 124 Exponeringar säkrade genom panträtt i fast egendom

Artikel 124 1.

En icke-ADC-exponering som inte uppfyller samtliga villkor i punkt 3, eller varje del av en icke-ADC-exponering som överstiger det nominella beloppet av panträtten i egendomen ska behandlas enligt följande:

a)

En icke-IPRE-exponering ska riskviktas som en exponering mot den motpart som inte är säkrad genom den berörda fasta egendomen.

b)

En IPRE-exponering ska åsättas en riskvikt på 150 %.

Artikel 124 2.

En icke-ADC-exponering, upp till det nominella beloppet av panträtten i egendomen, där samtliga villkor i punkt 3 i denna artikel är uppfyllda ska behandlas enligt följande:

a)

Om exponeringen är säkrad genom en bostadsfastighet

i)

ska den behandlas i enlighet med artikel 125.1 om den är en icke-IPRE-exponering,

ii)

ska den om den är en IPRE-exponering behandlas i enlighet med artikel 125.1 om den uppfyller något av följande villkor:

1.

Den fasta egendom som säkrar exponeringen är gäldenärens primära bostad, antingen om den fasta egendomen som helhet utgör en enda bostadsenhet eller om den fasta egendom som säkrar exponeringen är en bostadsenhet som är en separat del av den fasta egendomen.

2.

Exponeringen är riktad mot en fysisk person och är säkrad genom en inkomstgenererande bostadsenhet, antingen om den fasta egendomen som helhet utgör en enda bostadsenhet eller om bostadsenheten är en separat del av den fasta egendomen, och institutets totala exponeringar mot den fysiska personen är inte säkrade genom mer än fyra fasta egendomar, inklusive sådana som inte är bostadsfastighet eller som inte uppfyller något av de kriterier som fastställs i detta led, eller separata bostadsenheter i en fast egendom.

3.

Exponeringen är riktad mot sammanslutningar eller kooperativ av fysiska personer som regleras i nationell rätt och som har som enda syfte att ge sina medlemmar rätt att nyttja en primär bostad i den egendom som säkrar lånen.

4.

Exponeringen är riktad mot allmännyttiga bostadsbolag eller ideella föreningar som regleras i lag och existerar för sociala ändamål och för att erbjuda hyresgäster långsiktiga bostäder.

iii)

En IPRE-exponering som inte uppfyller något av villkoren i led ii i detta led ska behandlas i enlighet med artikel 125.2.

b)

Om exponeringen är säkrad genom en kommersiell fastighet ska den behandlas enligt följande:

i)

En icke-IPRE-exponering ska behandlas i enlighet med artikel 126.1.

ii)

En IPRE-exponering ska behandlas i enlighet med artikel 126.2.

Artikel 124 3.

För att vara berättigad till den behandling som avses i punkt 2 ska en exponering som är säkrad genom en fast egendom uppfylla samtliga följande villkor:

a)

Den fasta egendom som säkrar exponeringen uppfyller något av följande villkor:

i)

Den fasta egendomen är helt färdigställd.

ii)

Den fasta egendomen utgör skogs- eller jordbruksmark.

iii)

Utlåningen sker till en fysisk person och den fasta egendomen är antingen en bostadsfastighet under uppförande eller mark där en bostadsfastighet planeras bli uppförd, om planen har godkänts rättsligt av alla relevanta myndigheter, beroende på vad som är tillämpligt, och om något av följande villkor är uppfyllt:

1.

Den fasta egendomen har högst fyra bostadsenheter och kommer att utgöra gäldenärens primära bostad, och utlåningen till den fysiska personen finansierar inte indirekt ADC-exponeringar.

2.

En nationell regering, ett regionalt självstyrelseorgan, lokala myndigheter eller ett offentligt organ är involverad, mot vilka exponeringar behandlas i enlighet med artiklarna 115.2 eller 116.4, och dessa har rättsliga befogenheter och möjlighet att säkerställa att den egendom som är under uppförande kommer att färdigställas inom rimlig tid, samt har skyldighet eller har gjort ett rättsligt bindande åtagande att säkerställa slutförande om uppförandet annars inte skulle slutföras inom denna rimliga tid; alternativt finns det en likvärdig rättslig mekanism för att säkerställa att den egendom som är under uppförande färdigställs inom en rimlig tid.

b)

Exponeringen är säkrad genom en första panträtt som innehas av institutet i den fasta egendomen, eller institutet innehar den första panträtten och alla stegvist lägre rangordnade panträtter i den egendomen.

c)

Egendomens värde är inte i väsentlig grad beroende av gäldenärens kreditkvalitet.

d)

All information som krävs vid exponeringens uppkomst och för övervakningsändamål är korrekt dokumenterad, inbegripet information om gäldenärens återbetalningsförmåga och värderingen av egendomen.

e)

Kraven i artikel 208 är uppfyllda och värderingsreglerna i artikel 229.1 har iakttagits.

Vid tillämpning av första stycket led c får instituten utesluta situationer där rent makroekonomiska faktorer påverkar både fastighetsvärdet och gäldenärens fullgörande.

Vid tillämpning av första stycket led d ska instituten införa kreditgivningspolicyer för uppkomsten av exponeringar som är säkrade genom fast egendom som inbegriper en bedömning av låntagarens återbetalningsförmåga. Kreditgivningspolicyerna ska omfatta relevanta mått för den bedömningen och deras respektive maximinivåer.

Artikel 124 4.

Genom undantag från punkt 3 b, i jurisdiktioner där oprioriterade panträtter ger innehavaren en fordran på säkerheter som är rättsligt bindande och utgör en effektiv kreditriskreducerande åtgärd, får oprioriterade panträtter som innehas av ett annat institut än det som innehar den prioriterade panträtten också erkännas, inbegripet fall där institutet inte innehar den prioriterade panträtten eller inte har en panträtt som är rangordnad mellan en högre prioriterad panträtt och en lägre prioriterad panträtt som båda innehas av institutet.

Vid tillämpning av första stycket ska bestämmelserna om panträtter säkerställa följande:

a)

Att varje institut som innehar en panträtt i en egendom kan inleda en försäljning av egendomen oberoende av andra enheter som innehar en panträtt i egendomen.

b)

I de fall då försäljningen av egendomen inte genomförs genom en offentlig auktion, att enheter som innehar en prioriterad panträtt vidtar rimliga åtgärder för att erhålla ett skäligt marknadsvärde eller det bästa pris som kan erhållas under omständigheterna när de utövar rätten att sälja på egen hand.

Artikel 124 5.

Vid beräkning av riskvägda exponeringsbelopp för outnyttjade faciliteter kan panträtter som uppfyller alla godtagbarhetskrav som anges i punkt 3 och, i tillämpliga fall, punkt 4, erkännas om utnyttjandet av en facilitet är villkorat av ett föregående eller samtidigt lämnande av en panträtt i den utsträckning som institutet har intresse av panträtten när faciliteten väl har utnyttjats, så att institutet inte har något intresse av panträtten i den utsträckning faciliteten inte utnyttjas.

Artikel 124 6.

Vid tillämpning av artiklarna 125.2 och 126.2 ska exponeringskvoten (ETV-kvoten) beräknas genom att bruttoexponeringsbeloppet divideras med egendomens värde, på följande villkor:

a)

Bruttoexponeringsbeloppet ska beräknas som det redovisade värdet för tillgångsposten i samband med den exponering som är säkrad genom fastaegendom och eventuella outnyttjade men beviljade belopp som, när de väl utnyttjats, skulle öka exponeringsvärdet för den exponering som är säkrad genom fast egendom; det bruttoexponeringsbeloppet ska beräknas utan att hänsyn tas till följande:

i)

Specifika kreditriskjusteringar i enlighet med artikel 110,

ii)

ytterligare värdejusteringar i enlighet med artikel 34 relaterade till institutets verksamhet utanför handelslagret,

iii)

avdrag för belopp i enlighet med artikel 36.1 m, och

iv)

andra reduceringar av kapitalbasen som är hänförliga till tillgångsposten.

b)

Bruttoexponeringsbeloppet ska beräknas utan att hänsyn tas till någon typ av betalt eller obetalt kreditriskskydd, med undantag för intecknade inlåningskonton hos det utlånande institutet som uppfyller alla krav för nettning inom balansräkningen, antingen enligt ramavtal om nettning i enlighet med artiklarna 196 och 206 eller enligt andra avtal om nettning inom balansräkningen i enlighet med artiklarna 195 och 205, och som är ovillkorligt och oåterkalleligt intecknade enbart i syfte att fullgöra kreditförpliktelsen i samband med den exponering som är säkrad genom fast egendom.

c)

När det gäller exponeringar som måste behandlas i enlighet med artikel 125.2 eller 126.2 där en annan part än institutet innehar en prioriterad panträtt och en oprioriterad panträtt som innehas av institutet erkänns i enlighet med punkt 4 i den här artikeln, ska bruttoexponeringsbeloppet beräknas som summan av bruttoexponeringsbeloppet för panträtt som innehas av institutet och bruttoexponeringsbeloppen för alla andra panträtter med samma eller högre förmånsrätt än panträtt som innehas av institutet.

Vid tillämpning av första stycket led a och om ett institut har mer än en exponering som är säkrad genom samma fasta egendom och exponeringarna är säkrade genom panträtt i den fasta egendomen i stegvis rangordning utan att någon panträtt som innehas av en tredje part rangordnas däremellan, ska exponeringarna behandlas som en enda kombinerad exponering och bruttoexponeringsbeloppen för de enskilda exponeringarna summeras vid beräkning av bruttoexponeringsbeloppet för den enda kombinerade exponeringen.

Vid tillämpning av första stycket led c ska institutet om det inte finns tillräcklig information för att fastställa rangordningen av de övriga panträtterna behandla dessa panträtter som likställda med den oprioriterade panträtt som innehas av institutet. Institutet ska först fastställa riskvikten i enlighet med artikel 125.2 eller 126.2 (basriskvikten), beroende på vad som är tillämpligt. Därefter ska det justera denna riskvikt med en multiplikator på 1,25 för att beräkna de riskvägda beloppen för oprioriterade panträtter. Om basriskvikten motsvarar undergruppen för den lägsta exponeringskvoten ska multiplikatorn inte tillämpas. Den riskvikt som följer av att basriskvikten multipliceras med 1,25 får inte överstiga den riskvikt som skulle tillämpas på exponeringen om kraven i punkt 3 inte är uppfyllda.

Artikel 124 7.

Exponeringar mot en hyresgäst inom ramen för en transaktion med leasing av fast egendom där institutet är leasegivare och hyresgästen har rätt att köpa ska räknas som exponeringar säkrade genom fast egendom och ska behandlas i enlighet med den behandling som anges i artikel 125 eller 126 om de tillämpliga villkor som anges i den här artikeln är uppfyllda, förutsatt att institutets exponering är säkrad genom dess äganderätt till fastigheten.

Artikel 124 8.

Medlemsstaterna ska utse en myndighet som ansvarig för tillämpningen av punkt 9. Den myndigheten ska vara den behöriga eller den utsedda myndigheten.

Om den myndighet som av medlemsstaten utsetts att tillämpa denna artikel är den behöriga myndigheten, ska den säkerställa att relevanta nationella organ och myndigheter som har ett makrotillsynsuppdrag får vederbörlig information om den behöriga myndighetens avsikt att tillämpa denna artikel och att de på lämpligt sätt involveras i bedömningen av hot mot den finansiella stabiliteten i sin medlemsstat i enlighet med punkt 9.

Om den myndighet som av medlemsstaten utsetts att tillämpa denna artikel inte är den behöriga myndigheten, ska medlemsstaten anta nödvändiga bestämmelser för att säkerställa korrekt samordning och utbyte av information mellan den behöriga myndigheten och den utsedda myndigheten, för en korrekt tillämpning av denna artikel. Myndigheterna ska i synnerhet åläggas att ha ett nära samarbete och dela all information som skulle kunna behövas för att den utsedda myndigheten på ett ändamålsenligt sätt ska kunna utföra de uppgifter som den får enligt denna artikel. Detta samarbete ska syfta till att undvika varje form av överlappande eller icke samstämmiga åtgärder mellan den behöriga myndigheten och den utsedda myndigheten samt att säkerställa att vederbörlig hänsyn tas till samspelet med andra åtgärder, särskilt åtgärder som vidtas i enlighet med artikel 458 i denna förordning och artikel 133 i direktiv 2013/36/EU.

Artikel 124 9.

På grundval av de uppgifter som samlats in enligt artikel 430a och andra relevanta indikatorer ska den myndighet som utsetts i enlighet med punkt 8 i den här artikeln regelbundet, och minst en gång per år, bedöma huruvida de riskvikter som anges i artiklarna 125 och 126 för exponeringar som är säkrade genom fast egendom som är belägen på territoriet för medlemsstaten för den myndigheten är korrekt baserad på

a)

erfarenheterna av förluster avseende exponeringar som är säkrade genom fast egendom,

b)

den framtida utvecklingen på marknaden för fast egendom.

Om den myndighet som utsetts i enlighet med punkt 8 i denna artikel, på grundval av den bedömning som avses i första stycket, drar slutsatsen att de riskvikter som anges i artikel 125 eller 126 inte på lämpligt sätt återspeglar de faktiska riskerna i samband med ett eller flera egendomssegment av exponeringar som är säkrade genom panträtt i bostadsfastighet eller kommersiell fastighet som är belägen i en eller flera delar av det territorium som tillhör den myndighetens medlemsstat och om den anser att riskvikternas olämplighet skulle kunna inverka negativt på den nuvarande eller framtida finansiella stabiliteten i medlemsstaten, får den öka riskvikterna för dessa exponeringar inom de gränser som fastställs i fjärde stycket i den här punkten eller införa striktare kriterier än de som anges i punkt 3 i den här artikeln.

Den myndighet som utsetts i enlighet med punkt 8 i denna artikel ska underrätta EBA och ESRB om varje justering av riskvikter och kriterier som tillämpas enligt denna punkt. Inom en månad efter mottagande av den underrättelsen ska EBA och ESRB avge ett yttrande till den berörda medlemsstaten i vilket de får ange, vid behov, om de anser att justeringarna av riskvikterna och kriterierna även rekommenderas för andra medlemsstater. EBA och ESRB ska offentliggöra de riskvikter och kriterier för exponeringar som avses i artiklarna 125 och 126 och artikel 199.1 a och som införts av den berörda myndigheten.

Vid tillämpning av andra stycket i denna punkt får den myndighet som utsetts i enlighet med punkt 8 i denna artikel öka de riskvikter som anges i artikel 125.1 första stycket, artikel 125.2 första stycket, artikel 126.1 första stycket eller artikel 126.2 första stycket, eller införa strängare kriterier än de som anges i punkt 3 i den här artikeln för ett eller flera egendomssegment av exponeringar som är säkrade genom panträtt i fast egendom som är belägen i en eller flera delar av det territorium som tillhör den myndighetens medlemsstat. Den myndigheten får inte öka dessa riskvikter till mer än 150 %.

Vid tillämpning av andra stycket i denna punkt får den myndighet som utsetts i enlighet med punkt 8 i denna artikel också minska den procentandel av egendomens värde som avses i artikel 125.1 eller 126.1 eller de procentandelar för exponeringskvot som definierar den riskviktsundergrupp för exponeringskvot som fastställs i tabell 1 i artikel 125.2 eller i tabell 1 i artikel 126.2. Den berörda myndigheten ska säkerställa överensstämmelse mellan alla riskviktsundergrupper för exponeringskvot, så att riskvikten för en lägre riskviktsundergrupp för exponeringskvot alltid är lägre eller lika med riskvikten för en högre -riskviktsundergrupp för exponeringskvot.

Artikel 124 10.

Om den myndighet som utsetts i enlighet med punkt 8 fastställer högre riskvikter eller striktare kriterier i enlighet med punkt 9 ska instituten ha en övergångsperiod på sex månader för att tillämpa dem.

Artikel 124 11.

EBA ska i nära samarbete med ESRB utarbeta förslag till tekniska standarder för tillsyn för att specificera de typer av faktorer som ska beaktas vid bedömningen av om de riskvikter som avses i punkt 9 är lämpliga.

EBA ska överlämna dessa förslag till tekniska standarder för tillsyn till kommissionen senast den 10 januari 2026.

Kommissionen ges befogenhet att komplettera denna förordning genom att anta de tekniska standarder för tillsyn som avses i första stycket i denna punkt i enlighet med artiklarna 10–14 i förordning (EU) nr 1093/2010.

Artikel 124 12.

ESRB får genom rekommendationer i enlighet med artikel 16 i förordning (EU) nr 1092/2010 och i nära samarbete med EBA vägleda myndigheter som utsetts i enlighet med punkt 8 i den här artikeln om både

a)

faktorer som skulle kunna ”inverka negativt på den nuvarande eller framtida finansiella stabiliteten” enligt punkt 9 andra stycket, och

b)

vägledande referensvärden som den myndighet som utsetts i enlighet med punkt 8 ska ta hänsyn till om den fastställer högre riskvikter.

Artikel 124 13.

Institut som är etablerade i en medlemsstat ska tillämpa de riskvikter och kriterier som i enlighet med punkt 9 har fastställts av myndigheterna i en annan medlemsstat på alla sina motsvarande exponeringar som är säkrade genom panträtt i bostadsfastighet eller kommersiell fastighet som är belägen i en eller flera delar av den andra medlemsstaten.

Artikel 124 14.

EBA ska utarbeta förslag till tekniska standarder för tillsyn för att specificera vad som utgör en likvärdig rättslig mekanism för att säkerställa att den egendom som är under uppförande färdigställs inom rimlig tid, i enlighet med punkt3 a iii 2.

EBA ska överlämna dessa förslag till tekniska standarder för tillsyn till kommissionen senast den 10 juli 2025.

Kommissionen ges befogenhet att komplettera denna förordning genom att anta de tekniska standarder för tillsyn som avses i första stycket i denna punkt i enlighet med artiklarna 10–14 i förordning (EU) nr 1093/2010.

Artikel 124 Exponeringar säkrade genom panträtt i fast egendom

1. Översikt

1.1 Referenser

1.2 Identifierade krav

1.3 Relaterade standarder

2. Identifierade krav

3. Relaterade standarder