Članak 124. Izloženosti osigurane hipotekama na nekretninama

Članak 124. 1.

Izloženost koja nije ADC koja ne ispunjava sve uvjete iz stavka 3., ili bilo koji dio izloženosti koja nije ADC koji prelazi nominalni iznos založnog prava na nekretnini, tretira se kako slijedi:

(a)

izloženosti koja nije IPRE dodjeljuje se ponder rizika kao izloženosti prema drugoj ugovornoj strani koja nije osigurana dotičnom nekretninom;

(b)

IPRE izloženosti dodjeljuje se ponder rizika od 150 %.

Članak 124. 2.

Izloženost koja nije ADC, do nominalnog iznosa založnog prava na nekretnini, ako su ispunjeni svi uvjeti iz stavka 3. ovog članka, tretira se kako slijedi:

(a)

ako je izloženost osigurana stambenom nekretninom,

i.

izloženost koja nije IPRE tretira se u skladu s člankom 125. stavkom 1.;

ii.

IPRE izloženost tretira se u skladu s člankom 125. stavkom 1. ako ispunjava bilo koji od sljedećih uvjeta:

1.

nekretnina kojom je osigurana izloženost dužnikovo je primarno mjesto stanovanja, ako je cijela nekretnina jedna stambena jedinica ili ako je nekretnina kojom se osigurava izloženost stambena jedinica koja je zaseban dio nekretnine,

2.

izloženost je prema fizičkoj osobi i osigurana je stambenom jedinicom koja donosi prihod, ako je cijela nekretnina jedna stambena jedinica ili ako je stambena jedinica zaseban dio u okviru nekretnine, a ukupne izloženosti institucije prema toj fizičkoj osobi nisu osigurane s više od četiri nekretnine, uključujući one koje nisu stambene nekretnine ili koje ne ispunjavaju niti jedan kriterij iz ove podtočke, ili zasebne stambene jedinice u okviru nekretnina,

3.

izloženost je prema udruženjima ili zadrugama fizičkih osoba koje su uređene nacionalnim pravom i jedina im je svrha članovima omogućiti korištenje primarnog mjesta stanovanja u nekretnini kojom su krediti osigurani,

4.

izloženost je prema društvima za javno stanovanje ili neprofitnim udrugama koje su pravno uređene i postoje radi društvenih potreba te da bi stanarima omogućile dugotrajno stanovanje;

iii.

IPRE izloženost koja ne ispunjava ni jedan od uvjeta iz podtočke ii. ove točke tretira se u skladu s člankom 125. stavkom 2.;

(b)

ako je izloženost osigurana poslovnom nekretninom tretira se kako slijedi:

i.

izloženost koja nije IPRE tretira se u skladu s člankom 126. stavkom 1.;

ii.

IPRE izloženost tretira se u skladu s člankom 126. stavkom 2.

Članak 124. 3.

Da bi bila prihvatljiva za tretman iz stavka 2. izloženost osigurana nekretninom mora ispunjavati sve sljedeće uvjete:

(a)

nekretnina kojom se osigurava izloženost ispunjava bilo koji od sljedećih uvjeta:

i.

nekretnina je potpuno dovršena;

ii.

nekretnina je šuma ili poljoprivredno zemljište;

iii.

kreditira se fizička osoba i nekretnina je ili stambena nekretnina u izgradnji ili zemljište na kojem se planira građenje stambene nekretnine ako su taj plan zakonski odobrila sva relevantna tijela, kako je primjenjivo, i ako je ispunjen bilo koji od sljedećih uvjeta:

1.

nekretnina nema više od četiri stambene jedinice i bit će dužnikovo primarno mjesto stanovanja i kreditiranjem fizičkoj osobi ne financiraju se neizravno ADC izloženosti,

2.

uključeni su središnja država, jedinice područne (regionalne) ili lokalne samouprave ili subjekt javnog sektora, prema kojima se izloženosti tretiraju u skladu s člankom 115. stavkom 2. odnosno člankom 116. stavkom 4., i imaju zakonsku ovlast i mogućnost osigurati da će nekretnina u izgradnji biti dovršena u razumnom roku i se od njih se traži ili su se pravno obvezali da će osigurati dovršetak ako u protivnom građenje ne bi bilo dovršeno u tom razumnom roku; alternativno, uspostavljen je istovjetan pravni mehanizam kojim se osigurava da će nekretnina u izgradnji biti dovršena u tom razumnom roku;

(b)

izloženost je osigurana založnim pravom prvog reda koje je institucija zasnovala na nekretnini ili je institucija na toj nekretnini zasnovala založno pravo prvog i svakog sljedećeg nižeg reda;

(c)

vrijednost nekretnine značajno ne ovisi o kreditnoj kvaliteti dužnika;

(d)

sve informacije potrebne u trenutku nastanka izloženosti i za potrebe praćenja uredno su dokumentirane, uključujući informacije o sposobnosti dužnika za otplatu i o vrednovanju nekretnine;

(e)

ispunjeni su zahtjevi iz članka 208. i poštuju se pravila vrednovanja iz članka 229. stavka 1.

Za potrebe prvog podstavka točke (c), institucije mogu isključiti situacije u kojima isključivo makroekonomski čimbenici utječu i na vrijednost nekretnine i na ispunjavanje obveza dužnika.

Za potrebe prvog podstavka točke (d) institucije uspostavljaju politike preuzimanja rizika u odnosu na odobravanje izloženosti osiguranih nekretninom koje uključuju procjenu sposobnosti dužnika za otplatu. Politike preuzimanja rizika uključuju relevantne parametre za tu procjenu i njihove maksimalne razine.

Članak 124. 4.

Odstupajući od stavka 3. točke (b), u jurisdikcijama u kojima založno pravo nižeg reda nositelju omogućuje pravno provedivu naplatu tražbinu iz kolaterala, i učinkovit je instrument smanjenja kreditnog rizika, mogu se priznati i založna prava nižeg reda koja je zasnovala institucija osim one koja je zasnovala založno pravo višeg reda, među ostalim i kada institucija nije nositelj založnog prava višeg reda ni založnog prava koje je između založnog prava višeg reda i založnog prava nižeg reda koje je institucija zasnovala.

Za potrebe prvog podstavka, pravilima o založnom pravu osigurava se sve od sljedećeg:

(a)

svaka institucija nositelj založnog prava na nekretnini može pokrenuti prodaju nekretnine neovisno o drugim subjektima nositeljima založnog prava na toj nekretnini;

(b)

ako se nekretnina ne prodaje na javnoj dražbi, subjekti nositelji založnog prava višeg reda poduzimaju razumne korake ne bi li postigli fer tržišnu vrijednost ili najbolju cijenu koja bi se mogla postići kad bi pravo na prodaju izvršavali samostalno.

Članak 124. 5.

Za potrebe izračuna iznosa izloženosti ponderiranih rizikom za neiskorištene proizvode, založna prava koja ispunjavaju sve zahtjeve prihvatljivosti iz stavka 3. i, ako je to primjenjivo, stavka 4., mogu se priznati ako je povlačenje sredstava iz proizvoda uvjetovano prethodnim ili istodobnim polaganjem založnog prava u opsegu institucijina potraživanja u založnom pravu nakon povlačenja sredstava iz proizvoda, tako da institucija nema potraživanja u založnom pravu za neiskorišteni iznos proizvoda.

Članak 124. 6.

Za potrebe članka 125. stavka 2. i članka 126. stavka 2., omjer izloženosti i vrijednosti (ETV) (engl. exposure-to-value, ETV) izračunava se dijeljenjem bruto iznosa izloženosti s vrijednošću nekretnine pod sljedećim uvjetima:

(a)

bruto iznos izloženosti izračunava se kao računovodstvena vrijednost stavke imovine koja se odnosi na izloženost osiguranu nekretninom i svaki neiskorišteni iznos preuzete obveze, ali obvezujući iznos koji bi, kad se iskoristi, povećao vrijednost izloženosti osigurane nekretninom; taj se iznos bruto izloženosti izračunava ne uzimajući u obzir:

i.

specifične ispravke vrijednosti za kreditni rizik u skladu s člankom 110.;

ii.

dodatna vrijednosna usklađenja u skladu s člankom 34. koja se odnose na poslove institucije iz knjige pozicija kojima se ne trguje;

iii.

iznose koji se odbijaju u skladu s člankom 36. stavkom 1. točkom (m); i

iv.

druga smanjenja regulatornog kapitala koja se odnose na stavku imovine;

(b)

bruto iznos izloženosti izračunava se ne uzimajući u obzir bilo koju vrstu materijalne ili nematerijalne kreditne zaštite, osim založenih depozitnih računa u instituciji kreditoru koji ispunjavaju sve zahtjeve za bilančno netiranje prema standardiziranim sporazumima o netiranju u skladu s člancima 196. i 206. ili prema drugim sporazumima o bilančnom netiranju u skladu s člancima 195. i 205. i bezuvjetno su i neopozivo založeni isključivo u svrhu ispunjenja kreditne obveze koja se odnosi na izloženost osiguranu nekretninom;

(c)

za izloženosti koje se moraju tretirati u skladu s člankom 125. stavkom 2. ili člankom 126. stavkom 2. ako je neka strana osim institucije nositelj založnog prava višeg reda, a založno pravo nižeg reda koje drži institucija priznaje se na temelju stavka 4. ovog članka, bruto iznos izloženosti izračunava se kao zbroj bruto iznosa izloženosti založnog prava koje drži institucija i bruto iznosâ izloženosti svih drugih založnih prava jednakog ili višeg reda u odnosu na založno pravo koje drži institucija.

Za potrebe prvog podstavka točke (a), ako institucija ima više od jedne izloženosti osigurane istom nekretninom i ako su te izloženosti osigurane založnim pravima uzastopnog reda prvenstva na toj nekretnini, a bez bilo kakvog založnog prava koje drži treća strana koje je po redu prvenstva između njih, izloženosti se tretiraju kao jedna kombinirana izloženost, a bruto iznosi pojedinačnih izloženosti zbrajaju se kako bi se izračunao bruto iznos izloženosti za jednu kombiniranu izloženost.

Za potrebe prvog podstavka točke (c), ako su informacije za utvrđivanje reda drugih založnih prava nedostatne, institucija ta založna prava tretiraju kao založna prava jednakog reda kao založno pravo nižeg reda koje institucija drži. Institucija najprije utvrđuje ponder rizika u skladu s člankom 125. stavkom 2. ili člankom 126. stavkom 2. („bazni ponder rizika”), kako je primjenjivo. Zatim taj ponder rizika prilagođava primjenom multiplikatora od 1,25 za potrebe izračuna rizikom ponderiranih iznosa založnih prava nižeg reda. Ako bazni ponder rizika odgovara najnižem razredu omjera izloženosti i vrijednosti, multiplikator se ne primjenjuje. Ponder rizika koji se dobije množenjem baznog pondera rizika s 1,25 ograničava se na razinu pondera rizika koji bi se primjenjivao na izloženost ako nisu ispunjeni zahtjevi iz stavka 3.

Članak 124. 7.

Izloženosti prema najmoprimcu po ugovoru o najmu stambenih nekretnina gdje je institucija najmodavac, a najmoprimac ima mogućnost kupnje, smatraju se izloženostima osiguranima nekretninom i tretiraju se u skladu s tretmanom iz članka 125. ili 126. ako su ispunjeni primjenjivi uvjeti utvrđeni u ovom članku, pod uvjetom da je izloženost institucije osigurana vlasništvom nekretnine.

Članak 124. 8.

Države članice imenuju tijelo odgovorno za primjenu stavka 9. To je tijelo nadležno tijelo ili imenovano tijelo.

Ako je tijelo koje je država članica imenovala za primjenu ovog članka nadležno tijelo, ono osigurava da su relevantna nacionalna tijela i tijela koja imaju makrobonitetni mandat primjereno obaviještena o namjeri nadležnog tijela o upotrebi ovog članka i da su na odgovarajući način uključena u procjenu pitanja financijske stabilnosti u svojoj državi članici u skladu sa stavkom 9.

Ako tijelo koje je država članica imenovala za primjenu ovog članka nije nadležno tijelo, država članica donosi potrebne odredbe kako bi osigurala odgovarajuću koordinaciju i razmjenu informacija između nadležnog i imenovanog tijela radi pravilne primjene ovog članka. Posebno se od tijela traži bliska suradnja i razmjena svih informacija koje mogu biti potrebne za pravilno obavljanje dužnosti koje se ovim člankom propisuju imenovanim tijelima. Cilj je te suradnje izbjeći svaki oblik podvostručenog ili neusklađenog postupanja između nadležnog i imenovanog tijela te osigurati da se primjereno uzme u obzir interakcija s drugim mjerama, osobito onima koje se poduzimaju na temelju članka 458. ove Uredbe i članka 133. Direktive 2013/36/EU.

Članak 124. 9.

Na temelju podataka prikupljenih u skladu s člankom 430.a i svih drugih relevantnih pokazatelja, tijelo imenovano u skladu sa stavkom 8. ovog članka periodično, a barem jedanput godišnje, ocjenjuje jesu li ponderi rizika iz članaka 125. i 126. za izloženosti osigurane nekretninama koje se nalaze na državnom području države članice tog tijela primjereno utemeljeni na:

(a)

ostvarenim gubicima po izloženostima osiguranima nekretninama;

(b)

budućim kretanjima na tržištima nekretnina.

Ako na temelju ocjene iz prvog podstavka tijelo imenovano u skladu sa stavkom 8. ovog članka zaključi da ponderi rizika iz članka 125. ili članka 126. ne odražavaju na primjeren način stvarne rizike u vezi s jednim ili više segmenata nekretnina za izloženosti koje su osigurane hipotekama na stambenim nekretninama ili poslovnim nekretninama koje se nalaze na jednom ili više dijelova državnog područja države članice tog tijela i ako smatra da bi neprimjerenost pondera rizika mogla negativno utjecati na sadašnju ili buduću financijsku stabilnost u njegovoj državi članici, ono može povećati pondere rizika koji se primjenjuju na te izloženosti u rasponima iz četvrtog podstavka ovog stavka ili nametnuti strože kriterije od onih iz stavka 3. ovog članka.

Tijelo imenovano u skladu sa stavkom 8. ovog članka obavješćuje EBA-u i ESRB o svim prilagodbama pondera rizika i primijenjenim kriterijima na temelju ovog stavka. EBA i ESRB dostavljaju svoje mišljenje dotičnoj državi članici u roku od mjesec dana od primitka te obavijesti i u tom mišljenju mogu navesti, prema potrebi, smatraju li da se prilagodbe pondera rizika i kriterija preporučuju i za druge države članice. EBA i ESRB objavljuju pondere rizika i kriterije za izloženosti iz članaka 125. i 126. i članka 199. stavka 1. točke (a) kako ih provodi relevantno tijelo.

Za potrebe drugog podstavka ovog stavka, tijelo imenovano u skladu sa stavkom 8. ovog članka može povećati pondere rizika iz članka 125. stavka 1. prvog podstavka, članka 125. stavka 2. prvog podstavka, članka 126. stavka 1. prvog podstavka ili članka 126. stavka 2. prvog podstavka ili nametnuti strože kriterije od onih navedenih u stavku 3. ovog članka prema jednom ili više segmenata nekretnina za izloženosti koje su osigurane hipotekama na nekretninama koje se nalaze u jednom ili više dijelova državnog područja države članice tog tijela. To tijelo te pondere rizika ne smije povećati iznad 150 %.

Za potrebe drugog podstavka ovog stavka, tijelo imenovano u skladu sa stavkom 8. ovog članka može također smanjiti postotke vrijednosti nekretnine iz članka 125. stavka 1. ili članka 126. stavka 1. ili postotke omjera izloženosti i vrijednosti kojima se određuje razred pondera rizika omjera izloženosti i vrijednosti utvrđen u članku 125. stavku 2. tablici 1. ili članku 126. stavku 2. tablici 1. Relevantno tijelo osigurava dosljednost u svim razredima pondera rizika omjera izloženosti i vrijednosti tako da ponder rizika nižeg razreda pondera rizika omjera izloženosti i vrijednosti uvijek bude niži od ili jednak ponderu rizika višeg razreda pondera rizika omjera izloženosti i vrijednosti.

Članak 124. 10.

Ako tijelo imenovano u skladu sa stavkom 8. odredi više pondere rizika ili strože kriterije na temelju stavka 9., institucije za njihovu primjenu imaju šestomjesečno prijelazno razdoblje.

Članak 124. 11.

EBA, u bliskoj suradnji s ESRB-om, sastavlja nacrt regulatornih tehničkih standarda kojima se utvrđuju vrste čimbenika koje treba razmotriti pri procjeni primjerenosti pondera rizika iz stavka 9.

EBA dostavlja Komisiji taj nacrt regulatornih tehničkih standarda do 10. siječnja 2026.

Komisiji se delegira ovlast za dopunu ove Uredbe donošenjem regulatornih tehničkih standarda iz prvog podstavka ovog stavka u skladu s člancima od 10. do 14. Uredbe (EU) br. 1093/2010.

Članak 124. 12.

ESRB, izdavanjem preporuka u skladu s člankom 16. Uredbe (EU) br. 1092/2010 i u bliskoj suradnji s EBA-om, može dati smjernice namijenjene tijelima imenovanima u skladu sa stavkom 8. ovog članka o sljedećem:

(a)

faktorima koji bi mogli „negativno utjecati na sadašnju ili buduću financijsku stabilnost” iz stavka 9. drugog podstavka;

(b)

referentnim mjerilima koje tijelo imenovano u skladu sa stavkom 8. uzima u obzir pri određivanju viših pondera rizika.

Članak 124. 13.

Institucije osnovane u jednoj državi članici primjenjuju pondere rizika i kriterije koje su odredila tijela druge države članice u skladu sa stavkom 9. na svoje odgovarajuće izloženosti osigurane hipotekama na stambenim nekretninama ili poslovnim nekretninama koje se nalaze na jednom ili više dijelova te druge države članice.

Članak 124. 14.

EBA sastavlja nacrt regulatornih tehničkih standarda kojima se pobliže određuje što čini istovjetan pravni mehanizam kojim se osigurava da će nekretnina u izgradnji biti dovršena u razumnom roku, u skladu sa stavkom 3. točkom (a) podtočkom iii. 2.

EBA dostavlja Komisiji taj nacrt regulatornih tehničkih standarda do 10. srpnja 2025.

Komisiji se delegira ovlast za dopunu ove Uredbe donošenjem regulatornih tehničkih standarda iz ovog stavka prvog podstavka u skladu s člancima od 10. do 14. Uredbe (EU) br. 1093/2010.

Članak 124. Izloženosti osigurane hipotekama na nekretninama

1. Pregled

1.1 Reference

1.2 Utvrđeni zahtjevi

1.3 Povezani standardi

2. Utvrđeni zahtjevi

3. Povezani standardi