Articolo 124 Esposizioni garantite da ipoteche su beni immobili

Articolo 124 1.

Un’esposizione non ADC che non soddisfa tutte le condizioni di cui al paragrafo 3, o qualsiasi parte di un’esposizione non ADC che superi l’importo nominale del gravame sull’immobile, è trattata come segue:

a)

un’esposizione non IPRE è ponderata per il rischio come un’esposizione verso la controparte che non è garantita dal bene immobile interessato;

b)

a un’esposizione IPRE è assegnato un fattore di ponderazione del rischio del 150 %.

Articolo 124 2.

Un’esposizione non ADC, fino all’importo nominale del gravame sull’immobile, che soddisfa tutte le condizioni di cui al paragrafo 3 del presente articolo, è trattata come segue:

a)

se l’esposizione è garantita da un immobile residenziale,

i)

un’esposizione non IPRE è trattata conformemente all’articolo 125, paragrafo 1;

ii)

un’esposizione IPRE è trattata conformemente all’articolo 125, paragrafo 1, se soddisfa una qualsiasi delle condizioni seguenti:

1)

il bene immobile a garanzia dell’esposizione è la residenza primaria del debitore, tanto laddove il bene immobile nel suo complesso costituisca un’unità abitativa singola quanto laddove il bene immobile a garanzia dell’esposizione sia un’unità abitativa che costituisce una parte separata all’interno del bene immobile;

2)

l’esposizione è verso una persona fisica ed è garantita da un’unità abitativa produttrice di reddito, tanto laddove il bene immobile nel suo complesso costituisca un’unità abitativa unica quanto laddove l’unità abitativa sia una parte separata all’interno del bene immobile, e le esposizioni totali dell’ente verso tale persona fisica non sono garantite da più di quattro beni immobili, compresi quelli che non sono immobili residenziali o che non soddisfano nessuno dei criteri di cui al presente punto, oppure quattro unità abitative separate all’interno di beni immobili;

3)

l’esposizione è verso associazioni o cooperative di persone fisiche disciplinate dal diritto nazionale ed esistenti al solo fine di concedere ai propri soci l’uso di una residenza primaria nell’immobile oggetto del prestito;

4)

l’esposizione è verso imprese di edilizia residenziale pubblica o associazioni senza scopo di lucro disciplinate dalla legge e che esistono per soddisfare finalità sociali e per offrire ai locatari alloggi di lunga durata;

iii)

un’esposizione IPRE che non soddisfa alcuna delle condizioni di cui al punto ii), della presente lettera, è trattata conformemente all’articolo 125, paragrafo 2;

b)

se l’esposizione è garantita da immobili non residenziali, è trattata come segue:

i)

un’esposizione non IPRE è trattata conformemente all’articolo 126, paragrafo 1;

ii)

un’esposizione IPRE è trattata conformemente all’articolo 126, paragrafo 2.

Articolo 124 3.

Per poter beneficiare del trattamento di cui al paragrafo 2, un’esposizione garantita da un bene immobile soddisfa tutte le condizioni seguenti:

a)

il bene immobile che garantisce l’esposizione soddisfa una qualsiasi delle condizioni seguenti:

i)

il bene immobile è stato completato integralmente;

ii)

il bene immobile è una foresta o un terreno agricolo;

iii)

il prestito è a favore di una persona fisica e il bene immobile è un immobile residenziale in costruzione o un terreno su cui è progettata la costruzione di un immobile residenziale, laddove tale progetto sia stato legittimamente approvato da tutte le autorità interessate, a seconda dei casi, e se è soddisfatta una qualsiasi delle condizioni seguenti:

1)

il bene immobile non ha più di quattro unità abitative e sarà la residenza primaria del debitore e il prestito a tale persona fisica non finanzia indirettamente esposizioni ADC;

2)

un’amministrazione centrale, un’amministrazione regionale o un’autorità locale oppure un organismo del settore pubblico, le esposizioni verso cui sono trattate rispettivamente ai sensi dell’articolo 115, paragrafo 2, o dell’articolo 116, paragrafo 4, è coinvolta/o e dispone dei poteri giuridici e della capacità per garantire che il bene immobile in fase di costruzione sarà terminato entro un lasso di tempo ragionevole ed è tenuta/o o si è impegnata/o in modo giuridicamente vincolante a garantirlo laddove la costruzione non verrebbe altrimenti terminata entro un siffatto lasso di tempo ragionevole; in alternativa, è predisposto un meccanismo giuridico equivalente per garantire che il bene immobile in fase di costruzione sia completato entro un lasso di tempo ragionevole;

b)

l’esposizione è garantita da un privilegio di primo grado detenuto dall’ente sul bene immobile oppure l’ente detiene il privilegio di primo grado e qualsiasi altro gravame di rango sequenzialmente inferiore su tale immobile;

c)

il valore dell’immobile non dipende in misura rilevante dal merito di credito del debitore;

d)

tutte le informazioni richieste al momento dell’assunzione dell’esposizione e a fini di monitoraggio sono adeguatamente documentate, comprese quelle concernenti la capacità di rimborso del debitore e la valutazione dell’immobile.

e)

i requisiti di cui all’articolo 208 e le regole di valutazione di cui all’articolo 229, paragrafo 1, sono rispettati.

Ai fini del primo comma, lettera c), gli enti possono escludere situazioni nelle quali fattori puramente macroeconomici incidono tanto sul valore dell’immobile quanto sulle prestazioni del debitore.

Ai fini del primo comma, lettera d), gli enti mettono in atto politiche di sottoscrizione per quanto riguarda l’assunzione delle esposizioni garantite da beni immobili che includano la valutazione della capacità di rimborso del debitore. Le politiche di sottoscrizione comprendono le metriche pertinenti per tale valutazione e i loro rispettivi livelli massimi.

Articolo 124 4.

In deroga al paragrafo 3, lettera b), nelle giurisdizioni nelle quali privilegi di rango inferiore (junior) conferiscono al titolare un diritto sulla garanzia reale validamente opponibile e che costituisce un fattore efficace di attenuazione del rischio di credito, si possono riconoscere anche i privilegi di rango inferiore (junior) detenuti da un ente diverso da quello che detiene il privilegio di rango senior, anche nel caso in cui l’ente non detenga quest’ultimo privilegio o non detenga un privilegio che si colloca tra un privilegio di rango più senior e un privilegio di rango più junior, entrambi detenuti da tale ente.

Ai fini del primo comma, le regole che disciplinano i privilegi assicurano tutti gli aspetti riportati in appresso:

a)

ogni ente che detiene un gravame su un bene immobile può avviare la vendita di quest’ultimo indipendentemente dagli altri soggetti che detengono un gravame su tale bene immobile;

b)

laddove la vendita del bene immobile non sia effettuata mediante un’asta pubblica, i soggetti che detengono un privilegio di rango senior adottano misure ragionevoli per ottenere un valore equo di mercato o il miglior prezzo ottenibile nelle circostanze in cui esercitano autonomamente qualsiasi potere di vendita.

Articolo 124 5.

Al fine di calcolare gli importi delle esposizioni ponderati per il rischio delle linee di credito non utilizzate, i privilegi che soddisfano tutti i requisiti di ammissibilità di cui al paragrafo 3 e, ove applicabile, al paragrafo 4, possono essere riconosciuti se l’utilizzo della linea di credito è subordinato alla costituzione anticipata o simultanea di un privilegio nella misura in cui l’ente è interessato al gravame a fronte dell’utilizzo della linea di credito, tale per cui l’ente non ha alcun interesse nel privilegio se la linea di credito non è utilizzata.

Articolo 124 6.

Ai fini dell’articolo 125, paragrafo 2, e dell’articolo 126, paragrafo 2, il rapporto esposizione/valore (exposure-to-value — ETV) è calcolato dividendo l’importo lordo dell’esposizione per il valore dell’immobile alle condizioni che seguono:

a)

l’importo lordo dell’esposizione è calcolato come il valore contabile dell’elemento dell’attivo relativo all’esposizione garantita da immobili e qualsiasi importo non utilizzato ma irrevocabile che, una volta utilizzato, aumenterebbe il valore dell’esposizione garantita da immobili; tale importo lordo dell’esposizione è calcolato senza tenere conto:

i)

delle rettifiche di valore su crediti specifiche conformemente all’articolo 110;

ii)

delle rettifiche di valore supplementari conformemente all’articoli 34 relative alle attività non ricomprese nel portafoglio di negoziazione dell’ente;

iii)

degli importi dedotti conformemente all’articolo 36, paragrafo 1, lettera m); e

iv)

di altre riduzioni dei fondi propri relative all’elemento dell’attivo;

b)

l’importo lordo dell’esposizione è calcolato senza tenere conto di alcun tipo di protezione del credito di tipo reale o di tipo personale, ad eccezione dei conti di depositi costituiti in garanzia presso l’ente prestatore che soddisfano tutti i requisiti per la compensazione in bilancio, nel contesto di accordi quadro di compensazione ai sensi degli articoli 196 e 206 oppure ai sensi di altri accordi di compensazione delle poste in bilancio ai sensi degli articoli 195 e 205, e sono stati costituiti in garanzia in maniera incondizionata e irrevocabile al solo fine dell’adempimento dell’obbligazione creditizia connessa all’esposizione garantita da beni immobili;

c)

per le esposizioni che devono essere trattate a norma dell’articolo 125, paragrafo 2, o dell’articolo 126, paragrafo 2, se una parte diversa dall’ente detiene un privilegio di rango senior e un privilegio di rango junior detenuto dall’ente è riconosciuto a norma del paragrafo 4 del presente articolo, l’importo lordo dell’esposizione è calcolato come la somma dell’importo lordo dell’esposizione del privilegio dell’ente e degli importi lordi dell’esposizione per tutti gli altri privilegi di rango pari o superiore a quello del privilegio dell’ente.

Ai fini del primo comma, lettera a), se un ente dispone di più di un’esposizione garantita dallo stesso bene immobile e tali esposizioni sono garantite da gravami su tale bene immobile sequenzialmente in ordine di rango senza che alcun terzo detenga alcun privilegio afferente a un rango intermedio, le esposizioni sono trattate come un’unica esposizione combinata e gli importi lordi dell’esposizione per le singole esposizioni sono sommati per calcolare l’importo lordo dell’esposizione per tale unica esposizione combinata.

Ai fini del primo comma, lettera c), se non si dispone di informazioni sufficienti per poter accertare il rango degli altri privilegi, l’ente tratta tali privilegi classificandoli con un rango pari (pari passu) a quello del privilegio junior detenuto dall’ente. L’ente determina innanzitutto il fattore di ponderazione del rischio conformemente all’articolo 125, paragrafo 2, o all’articolo 126, paragrafo 2 («ponderazione del rischio di base»), a seconda dei casi. Successivamente rettifica tale fattore per un moltiplicatore pari a 1,25 , ai fini del calcolo degli importi ponderati per il rischio dei privilegi di rango inferiore (junior). Qualora il fattore di ponderazione del rischio di base corrisponda alla categoria esposizione/valore inferiore, il moltiplicatore non è applicato. La ponderazione del rischio risultante dalla moltiplicazione del fattore di ponderazione del rischio di base per 1,25 è limitata al valore del fattore di ponderazione del rischio che si applicherebbe all’esposizione qualora i requisiti di cui al paragrafo 3 non siano stati soddisfatti.

Articolo 124 7.

Le esposizioni verso un locatario nell’ambito di operazioni di leasing su immobili, dove l’ente è il locatore e il locatario ha un’opzione di acquisto, sono considerate esposizioni garantite da beni immobili e sono trattate conformemente al trattamento definito all’articolo 125 o 126, se sono soddisfatte le condizioni applicabili stabilite al presente articolo, purché l’esposizione dell’ente sia garantita dalla proprietà del bene.

Articolo 124 8.

Gli Stati membri designano un’autorità responsabile dell’applicazione del paragrafo 9. Tale autorità è l’autorità competente o l’autorità designata.

Se l’autorità designata dallo Stato membro per l’applicazione del presente articolo è l’autorità competente, essa provvede affinché le autorità e gli enti nazionali pertinenti dotati di mandato macroprudenziale siano debitamente informati dell’intenzione dell’autorità competente di ricorrere al presente articolo e siano adeguatamente coinvolti nella valutazione delle preoccupazioni sulla stabilità finanziaria nel suo Stato membro in conformità del paragrafo 9.

Se l’autorità designata dallo Stato membro per l’applicazione del presente articolo è diversa dall’autorità competente, lo Stato membro adotta le necessarie disposizioni atte ad assicurare l’adeguato coordinamento e scambio di informazioni tra l’autorità competente e l’autorità designata ai fini della corretta applicazione del presente articolo. In particolare, le autorità sono tenute a collaborare strettamente e a condividere tutte le informazioni che potrebbero essere necessarie per l’esecuzione adeguata degli obblighi imposti all’autorità designata ai sensi del presente articolo. Detta cooperazione mira ad evitare qualsiasi forma di azione ridondante o incoerente tra autorità competente e autorità designata, nonché ad assicurare che si tenga opportunamente conto dell’interazione con altre misure, in particolare le misure adottate a norma dell’articolo 458 del presente regolamento e all’articolo 133 della direttiva 2013/36/UE.

Articolo 124 9.

Sulla base dei dati raccolti a norma dell’articolo 430 bis e di qualsiasi altro indicatore pertinente, l’autorità designata a norma del paragrafo 8 del presente articolo valuta periodicamente e almeno una volta l’anno se le ponderazioni del rischio di cui agli articoli 125 e 126 per le esposizioni garantite da beni immobili situati nel territorio dello Stato membro di tale autorità siano basate in maniera appropriata su quanto segue:

a)

le perdite effettive delle esposizioni garantite da beni immobili;

b)

gli sviluppi orientati al futuro sul mercato dei beni immobili.

Qualora, sulla base della valutazione di cui al primo comma, un’autorità designata conformemente al paragrafo 8 del presente articolo concluda che i fattori di ponderazione del rischio di cui all’articolo 125 o all’articolo 126 non rispecchiano adeguatamente i rischi effettivi relativi a uno o più segmenti immobiliari delle esposizioni garantite da ipoteche su immobili residenziali o su immobili non residenziali situati in una o più parti del territorio dello Stato membro di tale autorità e qualora ritenga che l’inadeguatezza della ponderazione del rischio potrebbe incidere negativamente sulla stabilità finanziaria attuale o futura del suo Stato membro, essa può aumentare i fattori di ponderazione del rischio applicabili a tali esposizioni entro gli intervalli di valori previsti al quarto comma del presente paragrafo, o imporre criteri più severi di quelli di cui al paragrafo 3 del presente articolo.

L’autorità designata conformemente al paragrafo 8 del presente articolo notifica all’ABE e al CERS gli eventuali adeguamenti dei fattori di ponderazione del rischio e dei criteri applicati ai sensi del presente paragrafo. Entro un mese dal ricevimento di tale notifica l’ABE e il CERS trasmettono il proprio parere allo Stato membro interessato e possono indicare in tale parere, ove necessario, se ritengono che gli adeguamenti dei fattori di ponderazione del rischio e dei criteri siano raccomandati anche per altri Stati membri. L’ABE e il CERS pubblicano i fattori di ponderazione del rischio e i criteri per le esposizioni di cui agli articoli 125 e 126 e all’articolo 199, paragrafo 1, lettera a), applicati dall’autorità pertinente.

Ai fini del secondo comma del presente paragrafo, l’autorità designata a norma del paragrafo 8 del presente articolo può aumentare i fattori di ponderazione del rischio di cui all’articolo 125, paragrafo 1, primo comma, all’articolo 125, paragrafo 2, primo comma, all’articolo 126, paragrafo 1, primo comma, o all’articolo 126, paragrafo 2, primo comma, o imporre criteri più severi di quelli di cui al paragrafo 3 del presente articolo per le esposizioni verso uno o più segmenti immobiliari garantite da ipoteche su beni immobili situati in una o più parti del territorio dello Stato membro di tale autorità. Tale autorità non aumenta tali fattori di ponderazione del rischio oltre il 150 %.

Ai fini del secondo comma del presente paragrafo, l’autorità designata a norma del paragrafo 8 del presente articolo può altresì ridurre le percentuali del valore dell’immobile di cui all’articolo 125, paragrafo 1, o all’articolo 126, paragrafo 1, o le percentuali dell’esposizione/valore che definiscono la categoria di ponderazione del rischio esposizione/valore di cui all’articolo 125, paragrafo 2, tabella 1, o all’articolo 126, paragrafo 2, tabella 1. L’autorità pertinente garantisce la coerenza tra tutte le categorie di ponderazione del rischio esposizione/valore in modo tale che la ponderazione del rischio di una categoria di ponderazione del rischio esposizione/valore inferiore sia sempre inferiore o uguale alla ponderazione del rischio di una categoria di ponderazione del rischio esposizione/valore superiore.

Articolo 124 10.

Qualora l’autorità designata a norma del paragrafo 8 stabilisca fattori di ponderazione del rischio più elevati o criteri più rigorosi ai sensi del paragrafo 9,gli enti dispongono di un periodo transitorio di sei mesi per applicarli.

Articolo 124 11.

L’ABE, in stretta collaborazione con il CERS, elabora progetti di norme tecniche di regolamentazione al fine di specificare i tipi di fattori da considerare per la valutazione dell’adeguatezza dei fattori di ponderazione del rischio di cui al paragrafo9.

L’ABE presenta detti progetti di norme tecniche di regolamentazione alla Commissione entro il 10 gennaio 2026.

Alla Commissione è delegato il potere di integrare il presente regolamento adottando le norme tecniche di regolamentazione di cui al primo comma del presente paragrafo conformemente agli articoli da 10 a 14 del regolamento (UE) n. 1093/2010.

Articolo 124 12.

Per mezzo di raccomandazioni ai sensi dell’articolo 16 del regolamento (UE) n. 1092/2010, e in stretta collaborazione con l’ABE, il CERS può fornire orientamenti alle autorità designate conformemente al paragrafo 8 del presente articolo in merito ad entrambi i due aspetti seguenti:

a)

i fattori che potrebbero «incidere negativamente sulla stabilità finanziaria attuale o futura» ai sensi del paragrafo 9, secondo comma;

b)

i parametri di riferimento indicativi di cui l’autorità designata conformemente al paragrafo 8 deve tenere conto nel determinare fattori di ponderazione del rischio più elevati.

Articolo 124 13.

Alle loro corrispondenti esposizioni garantite da ipoteche su immobili residenziali o non residenziali situati in una o più parti di un altro Stato membro, gli enti stabiliti in uno Stato membro applicano i fattori di ponderazione del rischio e i criteri che sono stati fissati dalle autorità di tale altro Stato membro conformemente al paragrafo 9.

Articolo 124 14.

L’ABE elabora progetti di norme tecniche di regolamentazione per specificare cosa costituisca un meccanismo giuridico equivalente predisposto per garantire che il bene immobile in fase di costruzione sarà terminato entro un lasso di tempo ragionevole“, conformemente al paragrafo 3, lettera a), punto iii), punto 2).

L’ABE presenta detti progetti di norme tecniche di regolamentazione alla Commissione entro il 10 luglio 2025.

Alla Commissione è delegato il potere di integrare il presente regolamento adottando le norme tecniche di regolamentazione di cui al primo comma del presente paragrafo conformemente agli articoli da 10 a 14 del regolamento (UE) n. 1093/2010.

Articolo 124 Esposizioni garantite da ipoteche su beni immobili

1. Panoramica

1.1 Riferimenti

1.2 Requisiti identificati

1.3 Standard correlati

2. Requisiti identificati

3. Standard correlati