Artigo 124.o Posições em risco garantidas por hipotecas sobre bens imóveis

Artigo 124.o 1.

Uma posição em risco não ADC que não satisfaça todas as condições estabelecidas no n.o 3, ou qualquer parte de uma posição em risco não ADC que exceda o montante nominal da garantia real sobre o bem imóvel, é tratada do seguinte modo:

a)

Se for uma posição em risco não IPRE, é ponderada pelo risco como uma posição em risco sobre a contraparte não garantida pelo bem imóvel em causa;

b)

Se for uma posição em risco IPRE, é-lhe aplicado um ponderador de risco de 150 %.

Artigo 124.o 2.

Uma posição em risco não ADC, até ao montante nominal da garantia real sobre o bem imóvel, e se estiverem preenchidas todas as condições estabelecidas no n.o 3 do presente artigo, é tratada do seguinte modo:

a)

Caso seja uma posição em risco garantida por um bem imóvel destinado a habitação, é tratada do seguinte modo:

i)

se for uma posição em risco não IPRE, é tratada nos termos do artigo 125.o, n.o 1,

ii)

se for uma posição em risco IPRE, é tratada nos termos do artigo 125.o, n.o 1, desde que satisfaça uma das seguintes condições:

1)

o bem imóvel que garante a posição em risco é a residência principal do devedor, quer caso o bem imóvel, no seu conjunto, constitua uma única unidade de habitação, quer caso o bem imóvel que garante a posição em risco seja uma unidade de habitação que consista numa parte separada dentro do bem imóvel,

2)

a posição em risco incide sobre uma pessoa singular e é garantida por uma unidade de habitação geradora de rendimentos, quer caso o bem imóvel, no seu conjunto, constitua uma única unidade de habitação, quer caso a unidade de habitação consista numa parte separada dentro do bem imóvel, e o total das posições em risco da instituição sobre essa pessoa singular não é garantido por mais de quatro bens imóveis, incluindo os que não são bens imóveis destinados a habitação ou que não cumprem nenhum dos critérios da presente alínea, ou quatro unidades de habitação separadas dentro de bens imóveis,

3)

a posição em risco incide sobre associações ou cooperativas de pessoas singulares reguladas pelo direito nacional e que existem com o único objetivo de permitir aos seus membros a utilização de uma residência principal no bem imóvel que garante o empréstimo,

4)

a posição em risco incide sobre empresas de habitação pública ou associações sem fins lucrativos reguladas por lei e que existem para fins sociais e para oferecer habitação a longo prazo aos inquilinos,

iii)

se for uma posição em risco IPRE que não satisfaça nenhuma das condições estabelecidas na subalínea ii), da presente alínea, é tratada nos termos do artigo 125.o, n.o 2;

b)

Caso seja uma posição em risco garantida por um bem imóvel com fins comerciais, é tratada do seguinte modo:

i)

se for uma posição em risco não IPRE, é tratada nos termos do artigo 126.o, n.o 1,

ii)

se for uma posição em risco IPRE, é tratada nos termos do artigo 126.o, n.o 2.

Artigo 124.o 3.

A fim de ser elegível para o tratamento a que se refere o n.o 2, uma posição em risco garantida por um bem imóvel deve cumprir cumulativamente as seguintes condições:

a)

O bem imóvel que garante a posição em risco cumpre uma das seguintes condições:

i)

o bem imóvel foi totalmente concluído,

ii)

o bem imóvel consiste em terrenos florestais ou agrícolas,

iii)

o empréstimo é concedido a uma pessoa singular e o bem imóvel é um bem imóvel destinado a habitação em fase de construção ou um terreno no qual está prevista a construção de um bem imóvel destinado a habitação, se esse projeto tiver sido legalmente aprovado por todas as autoridades pertinentes, conforme aplicável, e se for cumprida uma das seguintes condições:

1)

o bem imóvel não tem mais de quatro unidades de habitação e será a residência principal do devedor, e a concessão do empréstimo à pessoa singular não financia indiretamente posições em risco ADC,

2)

há envolvimento de uma administração central, uma administração regional ou uma autoridade local, ou uma entidade do setor público, sobre a qual as posições em risco são tratadas em conformidade com o artigo 115.o, n.o 2, ou com o artigo 116.o, n.o 4, respetivamente e que tem os poderes legais e a capacidade necessários para assegurar que o bem imóvel em construção seja concluído num prazo razoável, e que está obrigada a assegurar — ou assumiu um compromisso nesse sentido de forma juridicamente vinculativa — a conclusão caso, de outro modo, a construção não pudesse ficar concluída nesse prazo razoável; em alternativa, está em vigor um mecanismo jurídico equivalente para garantir que o bem imóvel em construção seja concluído num prazo razoável;

b)

A posição em risco é garantida por uma garantia real de primeira prioridade detida pela instituição sobre o bem imóvel, ou a instituição detém a garantia real de primeira prioridade e qualquer garantia real de grau de prioridade sequencialmente inferior sobre esse bem imóvel;

c)

O valor do bem imóvel não depende substancialmente da qualidade de crédito do devedor;

d)

Todas as informações exigidas aquando da constituição da posição em risco e para efeitos de acompanhamento estão devidamente documentadas, incluindo as informações sobre a capacidade de reembolso do devedor e sobre a avaliação do bem imóvel;

e)

Os requisitos estabelecidos no artigo 208.o e as regras de avaliação estabelecidas no artigo 229.o, n.o 1, estão satisfeitos.

Para efeitos do primeiro parágrafo, alínea c), as instituições podem excluir as situações em que tanto o valor do bem imóvel como o desempenho do devedor sejam afetados por fatores puramente macroeconómicos.

Para efeitos do primeiro parágrafo, alínea d), as instituições estabelecem políticas de tomada firme no que diz respeito à constituição de posições em risco garantidas por bens imóveis que incluam a avaliação da capacidade de reembolso do mutuário. As políticas de tomada firme devem incluir os parâmetros relevantes para essa avaliação e os respetivos níveis máximos.

Artigo 124.o 4.

Em derrogação do n.o 3, alínea b), nas jurisdições em que as garantias reais de grau de prioridade inferior proporcionem ao seu detentor um direito à satisfação do seu crédito que seja juridicamente vinculativo e constitua um fator efetivo de redução do risco de crédito, podem ser também reconhecidas as garantias reais de grau de prioridade inferior detidas por uma instituição que não seja aquela que detém a garantia real de grau de prioridade superior, inclusive nos casos em que a instituição não detenha a garantia real de grau de prioridade superior ou não detenha uma garantia real com uma posição hierárquica entre uma garantia real de grau de prioridade superior e uma garantia real de grau de prioridade inferior, ambas detidas pela instituição.

Para efeitos do primeiro parágrafo, as regras que regem as garantias reais devem assegurar cumulativamente as situações seguintes:

a)

Cada instituição detentora de uma garantia real sobre um bem imóvel pode iniciar a venda do bem imóvel independentemente de outras entidades que detenham uma garantia real sobre o bem imóvel;

b)

Quando a venda do bem imóvel não for realizada em hasta pública, as entidades detentoras de uma garantia real de grau de prioridade superior tomam medidas razoáveis para obter um justo valor de mercado ou o melhor preço que possa ser obtido, atendendo às circunstâncias, quando exercem um poder de venda por si sós.

Artigo 124.o 5.

Para efeitos do cálculo dos montantes das posições ponderadas pelo risco para linhas de crédito não utilizadas, as garantias reais que satisfaçam todos os requisitos de elegibilidade estabelecidos no n.o 3 e, se for caso disso, no n.o 4, podem ser reconhecidas se a utilização da linha de crédito estiver subordinada à constituição prévia ou simultânea de uma garantia real proporcional ao interesse da instituição na garantia real quando a linha de crédito for utilizada, de modo a que a instituição não tenha qualquer interesse na garantia real se a linha de crédito não for utilizada.

Artigo 124.o 6.

Para efeitos do artigo 125.o, n.o 2, e do artigo 126.o, n.o 2, o rácio posição em risco/valor (ETV) é calculado dividindo o montante bruto da posição em risco pelo valor do bem imóvel, sob reserva das seguintes condições:

a)

O montante bruto da posição em risco é calculado como o valor contabilístico do elemento do ativo relacionado com a posição em risco garantida pelo bem imóvel e qualquer montante não utilizado, mas objeto de compromisso, que, uma vez utilizado, aumentasse o valor da posição em risco garantida pelo bem imóvel; esse montante bruto da posição em risco é calculado sem ter em conta o seguinte:

i)

os ajustamentos para risco específico de crédito nos termos do artigo 110.o,

ii)

os ajustamentos de valor adicionais nos termos do artigo 34.o relacionados com as atividades extra carteira de negociação da instituição,

iii)

as deduções de montantes nos termos do artigo 36.o, n.o 1, alínea m), e

iv)

outras reduções de fundos próprios relacionadas com o elemento do ativo;

b)

O montante bruto da posição em risco é calculado sem ter em conta qualquer tipo de proteção real ou pessoal de crédito, exceto no caso de contas de depósitos dadas em garantia à instituição mutuante que cumpram todos os requisitos de compensação entre elementos patrimoniais, quer no âmbito de acordos-quadro de compensação nos termos dos artigos 196.o e 206.o, quer no âmbito de outros acordos de compensação entre elementos patrimoniais nos termos dos artigos 195.o e 205.o, e que tenham sido incondicional e irrevogavelmente dadas em garantia para efeitos exclusivos do cumprimento da obrigação de crédito relativa à posição em risco garantida pelo bem imóvel;

c)

No que respeita às posições em risco que devam ser tratadas nos termos do artigo 125.o, n.o 2, ou do artigo 126.o, n.o 2, caso uma parte que não seja a instituição detenha uma garantia real de grau de prioridade superior, e uma garantia real de grau de prioridade inferior detida pela instituição seja reconhecida ao abrigo do n.o 4 do presente artigo, o montante bruto da posição em risco é calculado como a soma do montante bruto da posição em risco para a garantia real detida pela instituição e dos montantes brutos das posições em risco para todas as outras garantias reais de posição hierárquica igual ou superior ao da garantia real detida pela instituição.

Para efeitos do primeiro parágrafo, alínea a), caso uma instituição tenha mais do que uma posição em risco garantida pelo mesmo bem imóvel e essas posições em risco sejam garantidas por garantias reais sobre esse bem imóvel que se seguem por ordem de prioridade, sem que qualquer garantia real detida por um terceiro tenha uma posição hierárquica intermédio, as posições em risco são tratadas como uma única posição em risco combinada e os montantes brutos de cada uma das posições em risco são somados para calcular o montante bruto da posição em risco combinada única.

Para efeitos do primeiro parágrafo, alínea c), quando a informação disponível não for suficiente para determinar a posição hierárquica das outras garantias reais, a instituição trata essas garantias reais como tendo uma posição hierárquica idêntica à da garantia real de grau de prioridade inferior detida pela instituição. Em primeiro lugar, a instituição determina o ponderador de risco nos termos do artigo 125.o, n.o 2, ou do artigo 126.o, n.o 2, consoante aplicável («ponderador de risco de base»). Em seguida, ajusta esse ponderador de risco através de um fator multiplicador de 1,25 , para efeitos do cálculo dos montantes ponderados pelo risco das garantias reais de grau de prioridade inferior. Se o ponderador de risco de base corresponder ao escalão mais baixo do rácio posição em risco/valor, o fator multiplicador não é aplicado. O ponderador de risco resultante da multiplicação do ponderador de risco de base por 1,25 é limitado ao ponderador de risco que seria aplicado à posição em risco se os requisitos do n.o 3 não fossem cumpridos.

Artigo 124.o 7.

As posições em risco sobre um locatário no âmbito de uma operação de locação financeira imobiliária em que a instituição é o locador e o locatário dispõe de uma opção de compra são consideradas posições em risco garantidas por bens imóveis e são tratadas de acordo com o tratamento estabelecido no artigo 125.o ou no artigo 126.o, se estiverem preenchidas as condições aplicáveis previstas no presente artigo, desde que a posição em risco da instituição esteja garantida pela propriedade do bem imóvel.

Artigo 124.o 8.

Os Estados-Membros designam uma autoridade que seja responsável pela aplicação do n.o 9. Essa autoridade é a autoridade competente ou a autoridade designada.

Caso a autoridade designada pelo Estado-Membro para a aplicação do presente artigo seja a autoridade competente, esta autoridade assegura que os organismos e autoridades nacionais pertinentes dotados de um mandato macroprudencial são devidamente informados da intenção da autoridade competente de recorrer ao presente artigo, e participam devidamente na avaliação das preocupações em matéria de estabilidade financeira no seu Estado-Membro, nos termos do n.o 9.

Caso a autoridade designada pelo Estado-Membro para a aplicação do presente artigo seja diferente da autoridade competente, o Estado-Membro adota as disposições necessárias para assegurar a devida coordenação e troca de informações entre a autoridade competente e a autoridade designada para a devida aplicação do presente artigo. Em particular, as autoridades devem cooperar estreitamente e partilhar toda a informação que possa ser necessária ao bom exercício dos deveres impostos à autoridade designada por força do presente artigo. Essa cooperação visa evitar qualquer tipo de ação redundante ou incoerente entre a autoridade competente e a autoridade designada, bem como assegurar que é tida devidamente em conta a interação com outras medidas, em especial as medidas tomadas ao abrigo do artigo 458.o do presente regulamento e do artigo 133.o da Diretiva 2013/36/UE.

Artigo 124.o 9.

Com base nos dados recolhidos nos termos do artigo 430.o-A e em quaisquer outros indicadores relevantes, a autoridade designada nos termos do n.o 8 do presente artigo avalia, com uma periodicidade pelo menos anual, se os ponderadores de risco fixados nos artigos 125.o e 126.o aplicáveis às posições em risco garantidas por bens imóveis situados no território do Estado-Membro da referida autoridade se baseiam devidamente:

a)

No histórico de perdas de posições em risco garantidas por bens imóveis;

b)

Na evolução prospetiva do mercado imobiliário.

Se, com base na avaliação a que se refere o primeiro parágrafo, a autoridade designada nos termos do n.o 8 do presente artigo concluir que os ponderadores de risco definidos no artigo 125.o ou no artigo 126.o não refletem de forma adequada os riscos efetivos relacionados com posições em risco sobre um ou mais segmentos imobiliários garantidas por hipotecas sobre bens imóveis destinados a habitação ou sobre bens imóveis com fins comerciais situados numa ou em várias partes do território do Estado-Membro dessa autoridade, e se considerar que a inadequação dos ponderadores de risco poderá afetar negativamente a estabilidade financeira atual ou futura no seu Estado-Membro, pode aumentar os ponderadores de risco aplicáveis a essas posições em risco dentro dos intervalos determinados no quarto parágrafo do presente número ou impor critérios mais rigorosos do que os estabelecidos no n.o 3 do presente artigo.

A autoridade designada nos termos do n.o 8 do presente artigo notifica a EBA e o ESRB de quaisquer ajustamentos aos ponderadores de risco e aos critérios aplicados por força do presente número. No prazo de um mês a contar da receção dessa notificação, a EBA e o ESRB comunicam o seu parecer ao Estado-Membro em causa, e podem indicar nesse parecer, se necessário, se consideram que os ajustamentos aos ponderadores de risco e aos critérios também são recomendados para outros Estados-Membros. A EBA e o ESRB publicam os ponderadores de risco e os critérios para as posições em risco a que se referem os artigos 125.o e 126.o e o artigo 199.o, n.o 1, alínea a), conforme aplicados pela autoridade pertinente.

Para efeitos do segundo parágrafo do presente número, a autoridade designada nos termos do n.o 8 do presente artigo pode aumentar os ponderadores de risco estabelecidos no artigo 125.o, n.o 1, primeiro parágrafo no artigo 125.o, n.o 2, primeiro parágrafo, no artigo 126.o, n.o 1, primeiro parágrafo, ou no artigo 126.o, n.o 2, primeiro parágrafo, ou impor critérios mais rigorosos do que os estabelecidos no n.o 3 do presente artigo no caso das posições em risco sobre um ou mais segmentos imobiliários garantidas por hipotecas sobre bens imóveis situados numa ou em várias partes do território do Estado-Membro dessa autoridade. Essa autoridade não pode aumentar esses ponderadores de risco para mais de 150 %.

Para efeitos do segundo parágrafo do presente número, a autoridade designada nos termos do n.o 8 do presente artigo pode igualmente reduzir as percentagens do valor do bem imóvel referidas no artigo 125.o, n.o 1, ou no artigo 126.o, n.o 1, ou as percentagens do rácio posição em risco/valor (ETV) que definem o escalão de ponderador de risco/ETV estabelecido no artigo 125.o, n.o 2, quadro 1, ou no artigo 126.o, n.o 2, quadro 1. A autoridade pertinente assegura a coerência entre todos os escalões de ponderador de risco/ETV, de modo a que o ponderador de risco de um escalão de ponderador de risco/ETV inferior seja sempre inferior ou igual ao ponderador de risco de um escalão de ponderador de risco/ETV superior.

Artigo 124.o 10.

Caso a autoridade designada nos termos do n.o 8 fixe ponderadores de risco mais elevados ou critérios mais rigorosos por força do n.o 9, as instituições dispõem de um período transitório de seis meses para os aplicar.

Artigo 124.o 11.

A EBA, em estreita cooperação com o ESRB, elabora projetos de normas técnicas de regulamentação para especificar os tipos de fatores a ter em conta para avaliar a adequação dos ponderadores de risco a que se refere o n.o 9.

A EBA apresenta esses projetos de normas técnicas de regulamentação à Comissão até 10 de janeiro de 2026.

É delegado na Comissão o poder de completar o presente regulamento pela adoção das normas técnicas de regulamentação a que se refere o primeiro parágrafo do presente número, nos termos dos artigos 10.o a 14.o do Regulamento (UE) n.o 1093/2010.

Artigo 124.o 12.

O ESRB pode, através de recomendações nos termos do artigo 16.o do Regulamento (UE) n.o 1092/2010 e em estreita cooperação com a EBA, dar orientações às autoridades designadas nos termos do n.o 8 do presente artigo a respeito de ambos os seguintes elementos:

a)

Os fatores que poderão «afetar negativamente a estabilidade financeira atual ou futura» a que se refere o n.o 9, segundo parágrafo;

b)

Os parâmetros de referência indicativos a ter em conta pela autoridade designada nos termos do n.o 8 ao determinar ponderadores de risco mais elevados.

Artigo 124.o 13.

As instituições estabelecidas num Estado-Membro aplicam os ponderadores de risco e os critérios que tenham sido determinados pelas autoridades de outro Estado-Membro nos termos do n.o 9 às suas posições em risco correspondentes garantidas por hipotecas sobre bens imóveis destinados a habitação ou sobre bens imóveis com fins comerciais situados numa ou em várias partes desse outro Estado-Membro.

Artigo 124.o 14.

A EBA elabora projetos de normas técnicas de regulamentação para especificar em que consiste um mecanismo jurídico equivalente em vigor para garantir que o bem imóvel em construção seja concluído num prazo razoável, em conformidade com o artigo 3.o, n.o 3, alínea a), subalínea iii), ponto 2.

A EBA apresenta esses projetos de normas técnicas de regulamentação à Comissão até 10 de julho de 2025.

É delegado na Comissão o poder de completar o presente regulamento pela adoção das normas técnicas de regulamentação a que se refere o primeiro parágrafo do presente número, nos termos dos artigos 10.o a 14.o do Regulamento (UE) n.o 1093/2010.

Artigo 124.o Posições em risco garantidas por hipotecas sobre bens imóveis

1. Visão geral

1.1 Referências

1.2 Requisitos identificados

1.3 Normas relacionadas

2. Requisitos identificados

3. Normas relacionadas