Člen 124 Izpostavljenosti, zavarovane s hipotekami na nepremičnine

Člen 124 1.

Izpostavljenost, ki ni ADC, ki ne izpolnjuje vseh pogojev iz odstavka 3, ali kateri koli del izpostavljenosti, ki ni ADC, ki presega nominalni znesek zastavne pravice na nepremičnini, se obravnava na naslednji način:

(a)

izpostavljenosti, ki ni IPRE, se dodeli enaka utež tveganja kot izpostavljenosti do nasprotne stranke, ki ni zavarovana z zadevno nepremičnino;

(b)

izpostavljenosti IPRE, ki ustvarjajo dohodke, se dodeli utež tveganja 150 %.

Člen 124 2.

Izpostavljenost, ki ni ADC, se do nominalnega zneska zastavne pravice na nepremičnini, v zvezi s katero so izpolnjeni vsi pogoji iz odstavka 3 tega člena, obravnava na naslednji način:

(a)

kadar je izpostavljenost zavarovana s stanovanjsko nepremičnino;

(i)

izpostavljenost, ki ni IPRE, se obravnava v skladu s členom 125(1);

(ii)

izpostavljenost IPRE, se obravnava v skladu s členom 125(1), kadar izpolnjuje katerega koli od naslednjih pogojev:

(1)

nepremičnina, s katero je zavarovana izpostavljenost, je dolžnikovo primarno prebivališče ne glede na to, ali je nepremičnina kot celota ena sama stanovanjska enota ali če je nepremičnina, s katero je zavarovana izpostavljenost, stanovanjska enota, ki je ločen del nepremičnine;

(2)

izpostavljenost je do fizične osebe in je zavarovana s stanovanjsko enoto, ki ustvarja dohodke, bodisi kadar nepremičnina kot celota predstavlja eno samo stanovanjsko enoto ali je stanovanjska enota ločen del nepremičnine, ter izpostavljenosti institucije do te fizične osebe skupaj niso zavarovane z več kot štirimi nepremičninami, vključno s tistimi, ki niso stanovanjske nepremičnine ali ki ne izpolnjujejo nobenega od meril iz te točke, ali ločenimi stanovanjskimi enotami znotraj nepremičnin;

(3)

izpostavljenost je do združenj ali zadrug fizičnih oseb, ki jih ureja nacionalno pravo in obstajajo izključno z namenom, da svojim članom omogočijo uporabo primarnega prebivališča v nepremičnini, s katero je zavarovan kredit;

(4)

izpostavljenost je do javnih stanovanjskih družb ali neprofitnih združenj, ki jih ureja zakon in služijo socialnim namenom ter nudijo najemnikom dolgoročne nastanitve;

(iii)

izpostavljenost IPRE, ki ne izpolnjuje nobenega pogoja iz točke (ii) te točke, se obravnava v skladu s členom 125(2);

(b)

kadar je izpostavljenost zavarovana s poslovno nepremičnino, se obravnava na naslednji način:

(i)

izpostavljenost, ki ni IPRE, se obravnava v skladu s členom 126(1);

(ii)

izpostavljenost IPRE, se obravnava v skladu s členom 126(2).

Člen 124 3.

Da bi bila izpostavljenost, zavarovana z nepremičnino, primerna za obravnavo iz odstavka 2, mora izpolnjevati vse naslednje pogoje:

(a)

nepremičnina, s katero je zavarovana izpostavljenost, izpolnjuje katerega koli od naslednjih pogojev:

(i)

nepremičnina je bila v celoti dokončana;

(ii)

nepremičnina je gozd ali kmetijsko zemljišče;

(iii)

kreditira se fizična oseba in nepremičnina je bodisi stanovanjska nepremičnina v gradnji ali pa zemljišče, na katerem se načrtuje gradnja stanovanjske nepremičnine, če so načrt zakonito odobrili vsi ustrezni organi, kakor je ustrezno, in če je izpolnjen kateri koli od naslednjih pogojev:

(1)

nepremičnina nima več kot štirih stanovanjskih enot in bo dolžnikovo primarno prebivališče, s kreditiranjem fizične osebe pa se posredno ne financirajo izpostavljenosti ADC;

(2)

udeležena je enota centralne, regionalne ali lokalne ravni države ali subjekt javnega sektorja, izpostavljenosti do katere ali katerega se obravnavajo v skladu s členom 115(2) oziroma členom 116(4), ta enota ali subjekt pa ima zakonska pooblastila in sposobnost zagotoviti, da bo nepremičnina v gradnji dokončana v razumnem času, in se od nje ali njega zahteva ali se je ta na pravno zavezujoč način zavezala ali zavezal, da bo to zagotovila ali zagotovil, če gradnja sicer ne bi bila dokončana v takem razumnem času; alternativno obstaja enakovreden pravni mehanizem, ki zagotavlja, da bo nepremičnina v gradnji dokončana v razumnem roku;

(b)

izpostavljenost je zavarovana z zastavno pravico prvega reda, ki jo ima institucija na nepremičnini, ali pa ima institucija zastavno pravico prvega reda in katero koli hipoteko na tej nepremičnini nižjega vrstnega reda, ki ji zaporedoma sledijo;

(c)

vrednost nepremičnine ni pomembno odvisna od kreditne kakovosti dolžnika;

(d)

vse informacije, ki se zahtevajo ob nastanku izpostavljenosti in za namene spremljanja, so ustrezno dokumentirane, vključno z informacijami o sposobnosti dolžnika za odplačilo in o vrednotenju nepremičnine;

(e)

zahteve iz člena 208 in pravila za vrednotenje iz člena 229(1) so izpolnjene.

Za namene prvega pododstavka, točka (c), lahko institucije izključijo primere, v katerih na vrednost nepremičnine in na izpolnjevanje obveznosti dolžnika vplivajo izključno makroekonomski dejavniki.

Institucije za namene prvega pododstavka, točka (d), vzpostavijo politike prevzemanja kreditnega tveganja, ki se nanašajo na nastanek izpostavljenosti, zavarovanih z nepremičninami, ki vključujejo oceno sposobnosti kreditojemalca za odplačilo. Politike prevzemanja kreditnega tveganja vključujejo ustrezne metrike za to oceno in njihove najvišje ravni.

Člen 124 4.

Z odstopanjem od odstavka 3, točka (b), se lahko v jurisdikcijah, v katerih podrejene zastavne pravice imetniku zagotavljajo terjatev na zastavljenem premoženju, ki je pravno izvršljiva in predstavlja učinkovito tehniko za zmanjševanje kreditnega tveganja, priznajo tudi podrejene zastavne pravice, ki jih ima institucija, ki ni tista, ki je imetnica nadrejene zastavne pravice, vključno kadar institucija nima nadrejene zastavne pravice ali nima zastavne pravice, ki bi se uvrščala vmes med bolj nadrejeno in bolj podrejeno zastavno pravico, ki ju ima institucija.

Za namene prvega pododstavka pravila, ki urejajo zastavne pravice, zagotavljajo vse naslednje:

(a)

vsaka institucija, ki ima zastavno pravico na nepremičnini, lahko začne prodajo nepremičnine neodvisno od drugih subjektov, ki imajo zastavno pravico na nepremičnini;

(b)

kadar se prodaja nepremičnine ne izvede na javni dražbi, subjekti, ki imajo nadrejeno zastavno pravico, sprejmejo razumne ukrepe, da iztržijo pošteno tržno vrednost ali najboljšo ceno, ki jo je mogoče v danih okoliščinah iztržiti, kadar sami uveljavljajo kakršne koli prodajne pravice.

Člen 124 5.

Za izračun zneskov tveganju prilagojenih izpostavljenosti za nečrpane posle se lahko zastavne pravice, ki izpolnjujejo vse zahteve glede primernosti iz odstavka 3 in, kadar je to ustrezno, iz odstavka 4, priznajo, kadar je črpanje v okviru posla pogojeno s predhodnim ali sočasnim vpisom zastavne pravice v obsegu terjatve institucije iz naslova zastavne pravice po črpanju in tako da institucija nima terjatve iz naslova zastavne pravice, če do črpanja ne pride.

Člen 124 6.

Za namene člena 125(2) in člena 126(2) se razmerje med zneskom izpostavljenosti in vrednostjo zavarovanja (ETV) izračuna tako, da se bruto znesek izpostavljenosti deli z vrednostjo nepremičnine pod naslednjimi pogoji:

(a)

bruto znesek izpostavljenosti se izračuna kot knjigovodska vrednost aktivne bilančne postavke, ki se nanaša na izpostavljenost, zavarovano z nepremičnino, in vsak nečrpan, vendar odobren znesek, ki bi po črpanju povečal vrednost izpostavljenosti, zavarovane z nepremičnino; ta bruto znesek izpostavljenosti se izračuna brez upoštevanja:

(i)

posebnih popravkov zaradi kreditnega tveganja v skladu s členom 110;

(ii)

dodatnih prilagoditev vrednosti v skladu s členom 34 v zvezi s postavkami iz netrgovalne knjige institucije;

(iii)

zneskov, odbitih v skladu s členom 36(1), točka (m), ter

(iv)

drugih zmanjšanj kapitala v zvezi z aktivno bilančno postavko;

(b)

bruto znesek izpostavljenosti se izračuna brez upoštevanja katere koli vrste stvarnega ali osebnega kreditnega zavarovanja, razen zastavljenih depozitnih računov pri posojilni instituciji, ki izpolnjujejo vse zahteve za bilančni pobot, bodisi na podlagi okvirnih pogodb o pobotu v skladu s členoma 196 in 206 bodisi na podlagi drugih pogodb o bilančnem pobotu v skladu s členoma 195 in 205, ter so brezpogojno in nepreklicno zastavljeni z izključnim namenom izpolnitve kreditne obveznosti v zvezi z izpostavljenostjo, zavarovano z nepremičnino;

(c)

za izpostavljenosti, ki jih je treba obravnavati v skladu s členom 125(2) ali členom 126(2), kadar ima stranka, ki ni institucija, nadrejeno zastavno pravico in je podrejena zastavna pravica institucije priznana na podlagi odstavka 4 tega člena, se bruto znesek izpostavljenosti izračuna kot vsota bruto zneska izpostavljenosti zastavne pravice institucije in bruto zneskov izpostavljenosti za vse druge zastavne pravice, ki so enakovredne ali nadrejene zastavni pravici institucije.

Za namene prvega pododstavka, točka (a), kadar ima institucija več kot eno izpostavljenost, zavarovano z isto nepremičnino, in so te izpostavljenosti zavarovane z zastavnimi pravicami na tej nepremičnini, ki se zaporedoma razvrstijo po vrstnem redu, ne da bi bile vmes razvrščene zastavne pravice, ki jih imajo tretje osebe, se izpostavljenosti obravnavajo kot ena kombinirana izpostavljenost, bruto zneski izpostavljenosti za posamezne izpostavljenosti pa se seštejejo za izračun bruto zneska izpostavljenosti za posamezno kombinirano izpostavljenost.

Za namene prvega pododstavka, točka (c), kadar ni dovolj informacij, da bi bilo mogoče ugotoviti prednosti drugih zastavnih pravic, institucija navedene zastavne pravice obravnava, kot da so te pravice razvrščene pari passu njeni podrejeni zastavni pravici. Institucija najprej določi utež tveganja v skladu s členom 125(2) ali členom 126(2) (osnovna utež tveganja), kot je ustrezno. Nato to utež tveganja prilagodi z multiplikatorjem 1,25 za izračun tveganju prilagojenih zneskov podrejenih zastavnih pravic. Kadar osnovna utež tveganja ustreza žepku z najnižjim razmerjem med zneskom izpostavljenosti in vrednostjo zavarovanja, se multiplikator ne uporablja. Utež tveganja, ki se dobi z množenjem osnovne uteži tveganja z 1,25 , ni višja od uteži tveganja, ki bi se uporabila za izpostavljenost, če zahteve iz odstavka 3 niso bile izpolnjene.

Člen 124 7.

Izpostavljenosti do zakupnika pri poslih zakupa nepremičnin, pri katerih je institucija zakupodajalec, zakupnik pa ima možnost nakupa, se štejejo za izpostavljenosti, zavarovane z nepremičninami, in se obravnavajo v skladu z obravnavo iz člena 125 ali 126, če so veljavni pogoji iz tega člena izpolnjeni in pod pogojem, da je izpostavljenost institucije zavarovana z njeno lastninsko pravico na nepremičnini.

Člen 124 8.

Države članice imenujejo organ, odgovoren za izvajanje odstavka 9. Ta organ je pristojni organ ali imenovani organ.

Kadar je organ, ki ga država članica imenuje za izvajanje tega člena, pristojni organ, ta zagotovi, da so zadevna nacionalna telesa in organi, ki imajo makrobonitetni mandat, ustrezno obveščeni o nameri pristojnega organa, da izvaja ta člen, in so ustrezno vključeni v oceno finančne stabilnosti v svoji državi članici v skladu z odstavkom 9.

Kadar organ, ki ga država članica imenuje za izvajanje tega člena, ni pristojni organ, država članica sprejme potrebne ukrepe za zagotovitev ustreznega usklajevanja in izmenjave informacij med pristojnim organom in imenovanim organom za ustrezno izvajanje tega člena. Od organov se zlasti zahteva, da tesno sodelujejo in izmenjujejo vse informacije, ki bi bile lahko potrebne za ustrezno opravljanje nalog, naloženih imenovanemu organu na podlagi tega člena. Namen tega sodelovanja je izogibati se kakršni koli obliki podvojenega ali nedoslednega ukrepanja na ravni pristojnega organa in imenovanega organa, pa tudi zagotoviti, da se ustrezno upošteva medsebojni vpliv z drugimi ukrepi, zlasti ukrepi, sprejetimi na podlagi člena 458 te uredbe in člena 133 Direktive 2013/36/EU.

Člen 124 9.

Na podlagi podatkov, zbranih na podlagi člena 430a, ter katerih koli drugih ustreznih kazalnikov, organ, imenovan v skladu z odstavkom 8 tega člena, redno in vsaj enkrat letno oceni, ali uteži tveganja iz členov 125 in 126 za izpostavljenosti, zavarovane z nepremičninami, ki se nahajajo na ozemlju države članice tega organa, ustrezno temeljijo na:

(a)

preteklih izgubah na izpostavljenostih, zavarovanih z nepremičninami;

(b)

prihodnjem razvoju dogodkov na nepremičninskem trgu.

Kadar organ, imenovan v skladu z odstavkom 8 tega člena, na podlagi ocene iz prvega pododstavka ugotovi, da uteži tveganja iz člena 125 ali 126 ne odražajo ustrezno dejanskih tveganj, povezanih z izpostavljenostmi do enega ali več nepremičninskih segmentov, ki so zavarovane s hipotekami na stanovanjske ali poslovne nepremičnine, ki se nahajajo na enem ali več delih ozemlja države članice tega organa, in če meni, da bi neustreznost uteži tveganja lahko negativno vplivala na trenutno ali prihodnjo finančno stabilnost v njegovi državi članici, lahko zviša uteži tveganja, ki se uporabljajo za te izpostavljenosti, v razponih, določenih v četrtem pododstavku tega odstavka, ali naloži strožja merila od meril iz odstavka 3 tega člena.

Organ, imenovan v skladu z odstavkom 8 tega člena, uradno obvesti EBA in ESRB o vseh prilagoditvah uteži tveganja in merilih, uporabljenih na podlagi tega odstavka. EBA in ESRB v enem mesecu od prejema tega uradnega obvestila zadevni državi članici predložita svoje mnenje, v katerem lahko po potrebi navedeta, ali menita, da so prilagoditve uteži tveganja in meril priporočljive tudi za druge države članice. EBA in ESRB objavita uteži tveganja in merila za izpostavljenosti iz členov 125 in 126 ter člena 199(1), točka (a), kot jih uveljavi ustrezni organ.

Za namene drugega pododstavka tega odstavka lahko organ, imenovan v skladu z odstavkom 8 tega člena, zviša uteži tveganja iz člena 125(1), prvi pododstavek, člena 125(2), prvi pododstavek, člena 126(1), prvi pododstavek, ali člena 126(2), prvi pododstavek, ali določi strožja merila od tistih, ki so določena v odstavku 3 tega člena za izpostavljenosti enemu ali več nepremičninskim segmentom, ki so zavarovani s hipotekami na nepremičnine, ki se nahajajo na enem ali več delih ozemlja države članice tega organa. Ta organ teh uteži tveganja ne zviša na več kot 150 %.

Za namene drugega pododstavka tega odstavka lahko organ, imenovan v skladu z odstavkom 8 tega člena, zniža tudi odstotke vrednosti nepremičnine iz člena 125(1) ali člena 126(1) ali odstotke razmerja med zneskom izpostavljenosti in vrednostjo zavarovanja, ki opredeljujejo utež tveganja določenega žepka razmerja med zneskom izpostavljenosti in vrednostjo zavarovanja iz člena 125(2), razpredelnica 1, ali člena 126(2), razpredelnica 1. Ustrezni organ zagotovi usklajenost med vsemi žepki razmerja med zneskom izpostavljenosti in vrednostjo zavarovanja s pripadajočimi utežmi tveganja, tako da je utež tveganja v žepku z nižjim razmerjem med zneskom izpostavljenosti in vrednostjo zavarovanja vedno nižja ali enaka uteži tveganja v žepku z višjim razmerjem med zneskom izpostavljenosti in vrednostjo zavarovanja.

Člen 124 10.

Kadar organ, imenovan v skladu z odstavkom 8, določi višje uteži tveganja ali strožja merila na podlagi odstavka 9, imajo institucije na voljo šestmesečno prehodno obdobje za njihovo uporabo.

Člen 124 11.

EBA v tesnem sodelovanju z ESRB pripravi osnutke regulativnih tehničnih standardov za opredelitev vrst dejavnikov, ki jih je treba upoštevati pri oceni ustreznosti uteži tveganja iz odstavka 9.

EBA te osnutke regulativnih tehničnih standardov Komisiji predloži do 10. januarja 2026.

Na Komisijo se prenese pooblastilo za dopolnitev te uredbe s sprejetjem regulativnih tehničnih standardov iz prvega pododstavka tega odstavka v skladu s členi 10 do 14 Uredbe (EU) št. 1093/2010.

Člen 124 12.

ESRB lahko v obliki priporočil v skladu s členom 16 Uredbe (EU) št. 1092/2010 in v tesnem sodelovanju z EBA daje usmeritve organom, imenovanim v skladu z odstavkom 8 tega člena, glede naslednjega:

(a)

dejavnikov, ki bi lahko,negativno vplivali na trenutno ali prihodnjo finančno stabilnost‘ iz odstavka 9, drugi pododstavek;

(b)

okvirnih referenčnih meril, ki jih mora organ, imenovan v skladu z odstavkom 8, upoštevati pri določanju višjih uteži tveganja.

Člen 124 13.

Institucije s sedežem v državi članici uporabijo uteži tveganja in merila, ki so jih organi druge države članice določili v skladu z odstavkom 9, za svoje ustrezne izpostavljenosti, zavarovane s hipotekami na stanovanjske ali poslovne nepremičnine, ki se nahajajo v enem ali več delih te druge države članice.

Člen 124 14.

EBA pripravi osnutke regulativnih tehničnih standardov, v katerih opredeli, kaj pomeni,enakovreden pravni mehanizem, ki zagotavlja, da bo nepremičnina v gradnji končana v razumnem roku‘, v skladu z odstavkom 3, točka (a)(iii)(2).

EBA te osnutke regulativnih tehničnih standardov Komisiji predloži do 10. julija 2025.

Na Komisijo se prenese pooblastilo za dopolnitev te uredbe s sprejetjem regulativnih tehničnih standardov iz prvega pododstavka tega odstavka v skladu s členi 10 do 14 Uredbe (EU) št. 1093/2010.

Člen 124 Izpostavljenosti, zavarovane s hipotekami na nepremičnine

1. Pregled

1.1 Sklici

1.2 Ugotovljene zahteve

1.3 Povezani standardi

2. Ugotovljene zahteve

3. Povezani standardi