Artículo 124 Exposiciones garantizadas con hipotecas sobre bienes inmuebles

Artículo 124 1.

Las exposiciones no AUE que no cumplan todas las condiciones establecidas en el apartado 3, o cualquier parte de una exposición no AUE que supere el importe nominal de la hipoteca sobre el bien inmueble, se tratarán como sigue:

a)

una exposición no BIGR se ponderará por riesgo como una exposición a la contraparte no garantizada por el bien inmueble de que se trate;

b)

a una exposición BIGR se le asignará una ponderación por riesgo del 150 %.

Artículo 124 2.

La exposición no AUE, hasta el importe nominal de la hipoteca sobre el bien inmueble, que cumpla todas las condiciones establecidas en el apartado 3 se tratará como sigue:

a)

cuando la exposición esté garantizada por un bien inmueble residencial:

i)

una exposición no BIGR se tratará de conformidad con el artículo 125, apartado 1,

ii)

toda exposición BIGR se tratará de conformidad con el artículo 125, apartado 1, cuando la exposición cumpla alguna de las condiciones siguientes:

1)

que el bien inmueble que garantice la exposición sea la residencia principal del deudor, ya sea cuando el bien inmueble en su conjunto constituya una única unidad de vivienda o cuando el bien inmueble que garantiza la exposición sea una unidad de vivienda que constituya una parte separada dentro del bien inmueble,

2)

que la exposición sea frente a una persona física y esté garantizada por una unidad de vivienda residencial generadora de ingresos, ya sea cuando el bien inmueble en su conjunto constituya una única unidad de vivienda o cuando la unidad de vivienda constituya una parte separada dentro del bien inmueble, y las exposiciones totales de la entidad frente a dicha persona física no estén garantizadas por más de cuatro bienes inmuebles, incluidos los que no sean bienes inmuebles residenciales o que no cumplan ninguno de los criterios indicados en el presente punto, o unidades de vivienda separadas dentro de bienes inmuebles,

3)

que la exposición sea frente a asociaciones o cooperativas de personas físicas reguladas por la legislación nacional y que existan con el único fin de conceder a sus socios el uso de una residencia principal en el inmueble que garantiza el préstamo,

4)

que la exposición sea frente a empresas de viviendas públicas o asociaciones sin ánimo de lucro que estén reguladas por ley y existan con fines sociales y para ofrecer viviendas de larga duración a los arrendatarios,

iii)

toda exposición BIGR que no cumpla ninguna de las condiciones establecidas en el inciso ii) de la presente letra se tratará de conformidad con el artículo 125, apartado 2;

b)

cuando la exposición esté garantizada por bienes inmuebles comerciales, se tratará como sigue:

i)

una exposición no BIGR se tratará de conformidad con el artículo 126, apartado 1,

ii)

una exposición BIGR se tratará de conformidad con el artículo 126, apartado 2.

Artículo 124 3.

Para poder acogerse al tratamiento a que se refiere el apartado 2, una exposición garantizada por un bien inmueble deberá cumplir todas las condiciones siguientes:

a)

que el bien inmueble que garantice la exposición cumpla cualquiera de las condiciones siguientes:

i)

que el bien inmueble esté completamente acabado,

ii)

que el bien inmueble sea un terreno forestal o agrícola,

iii)

que el préstamo sea frente a una persona física y que el bien inmueble sea un bien residencial en construcción o un terreno en el que esté previsto construir un bien residencial si dicho plan ha sido aprobado legalmente por todas las autoridades pertinentes, según proceda, y que se cumpla alguna de las condiciones siguientes:

1)

que el bien inmueble no tenga más de cuatro unidades de vivienda residencial y vaya a ser la residencia principal del deudor, y el préstamo a la persona física no financia indirectamente exposiciones AUE,

2)

que participe una administración central, una administración regional o una autoridad local o un ente del sector público cuyas exposiciones se traten de conformidad con el artículo 115, apartado 2 o el artículo 116, apartado 4, respectivamente, y tengan las competencias legales y la capacidad para garantizar que el bien inmueble en construcción se terminará en un plazo razonable y estén obligados a terminarlo o se hayan comprometido de manera jurídicamente vinculante a garantizar su finalización en el caso de que la construcción no se termine en dicho plazo razonable. Como alternativa, que exista un mecanismo jurídico equivalente para garantizar que el bien inmueble en construcción se termine en un plazo razonable;

b)

que la exposición esté garantizada por una primera hipoteca de la que sea titular la entidad sobre el bien inmueble, o que la entidad mantenga el primer derecho y cualquier derecho de prelación inferior sobre dicho bien inmueble;

c)

que el valor del bien inmueble no dependa sustancialmente de la calidad crediticia del deudor;

d)

que toda la información requerida en la concesión de la exposición y a efectos de seguimiento esté debidamente documentada, incluida la información sobre la capacidad de reembolso del deudor y sobre la tasación del bien inmueble;

e)

que se cumplan los requisitos fijados en el artículo 208 y las normas de valoración establecidas en el artículo 229, apartado 1.

A efectos del párrafo primero, letra c), las entidades podrán excluir aquellas situaciones en las que factores puramente macroeconómicos afecten tanto al valor del bien inmueble como al rendimiento del deudor.

A efectos de lo dispuesto en el párrafo primero, letra d), las entidades establecerán políticas de suscripción en relación con la creación de las exposiciones garantizadas por bienes inmuebles que incluyan la evaluación de la capacidad de reembolso del prestatario. Las políticas de suscripción incluirán los parámetros pertinentes para esa evaluación y sus respectivos niveles máximos.

Artículo 124 4.

Como excepción a lo dispuesto en el apartado 3, letra b), en las jurisdicciones en las que las hipotecas subordinadas otorguen al tenedor un derecho sobre garantías reales legalmente exigibles y que constituyan una reducción efectiva del riesgo de crédito, también podrán reconocerse las hipotecas subordinadas mantenidas por una entidad distinta de la que ostente la hipoteca preferente, también cuando la entidad no detente una hipoteca preferente o no tenga un derecho de prelación entre una hipoteca preferente y otra subordinada, ambas en posesión de la entidad.

A efectos de lo dispuesto en el párrafo primero, las normas que regulan las hipotecas garantizarán todo lo siguiente:

a)

que cada entidad que posea una hipoteca sobre un inmueble pueda iniciar la venta del bien independientemente de otros entes titulares de una hipoteca sobre el inmueble;

b)

cuando la venta de los bienes no se lleve a cabo mediante subasta pública, que los entes titulares de una hipoteca preferente adopten medidas razonables para obtener un valor de mercado justo o el mejor precio que pueda obtenerse en las circunstancias cuando ejerzan por su cuenta cualquier poder de venta.

Artículo 124 5.

A efectos del cálculo de los importes de la exposición ponderada por riesgo para líneas que no se hayan utilizado, podrán reconocerse las hipotecas que satisfagan todos los requisitos de admisibilidad establecidos en el apartado 3 y, en su caso, el apartado 4, cuando la utilización de la línea esté condicionada a la constitución previa o simultánea de una hipoteca en la medida de la participación de la entidad en la hipoteca una vez utilizada la línea, de modo que la entidad no tenga ninguna participación en la hipoteca si no se utiliza la línea.

Artículo 124 6.

A efectos del artículo 125, apartado 2, y del artículo 126, apartado 2, la ratio exposición/valor se calculará dividiendo el importe de la exposición bruta por el valor de los bienes inmuebles de acuerdo con las siguientes condiciones:

a)

que el importe bruto de la exposición se calcule como el valor contable de la partida del activo relacionada con la exposición garantizada por bienes inmuebles y cualquier importe no utilizado aunque comprometido que, una vez utilizado, aumente el valor de la exposición garantizada por bienes inmuebles; dicho importe bruto de la exposición se calculará sin tener en cuenta:

i)

ajustes por riesgo de crédito específico de conformidad con el artículo 110,

ii)

los ajustes de valoración adicionales de conformidad con el artículo 34 en relación con la cartera de inversión de la entidad,

iii)

los importes deducidos de conformidad con el artículo 36, apartado 1, letra m), y

iv)

otras deducciones de fondos propios en relación con la partida del activo;

b)

que el importe bruto de la exposición se calcule sin tener en cuenta cualquier tipo de cobertura del riesgo de crédito con garantías reales o personales, excepto en el caso de las cuentas de depósitos pignorados en la entidad acreedora que cumplan todos los requisitos para la compensación de operaciones de balance, ya sea en virtud de acuerdos marco de compensación de conformidad con los artículos 196 y 206, o en virtud de otros acuerdos de compensación de operaciones de balance de conformidad con los artículos 195 y 205, y que hayan sido pignorados incondicional e irrevocablemente con el único fin de cumplir la obligación crediticia relacionada con la exposición garantizada por bienes inmuebles;

c)

en el caso de las exposiciones que deban tratarse de conformidad con el artículo 125, apartado 2, o el artículo 126, apartado 2, cuando una parte distinta de la entidad tenga una hipoteca preferente y una hipoteca subordinada de la que sea titular la entidad se reconozca de conformidad con el apartado 4 del presente artículo, que el importe bruto de la exposición se calcule como la suma del importe bruto de exposición de la hipoteca de la que sea titular la entidad y de los importes brutos de exposición de todas las demás hipotecas de mayor o menor prelación que la hipoteca de la que sea titular la entidad.

A efectos del párrafo primero, letra a), cuando una entidad tenga más de una exposición garantizada por el mismo bien inmueble y dichas exposiciones estén garantizadas por hipotecas sobre dichos bienes inmuebles con orden de prelación secuencial sin ninguna hipoteca intermedia de la que sea titular un tercero, las exposiciones se tratarán como una única exposición combinada y los importes brutos de exposición de las exposiciones individuales se sumarán para calcular el importe bruto de la exposición combinada única.

A efectos del párrafo primero, letra c), cuando no se disponga de información suficiente para poder determinar con exactitud la prelación de las otras hipotecas, la entidad tramitará dichas hipotecas como de igual rango a la hipoteca subordinada de la entidad. La entidad determinará en primer lugar la ponderación de riesgo de conformidad con el artículo 125, apartado 2, o el artículo 126, apartado 2 (en lo sucesivo, «ponderación de riesgo de base»), según proceda; a continuación, ajustará esta ponderación de riesgo mediante un multiplicador del 1,25 , a efectos del cálculo de los importes ponderados por riesgo de las hipotecas subordinadas. Cuando la ponderación de riesgo de base corresponda a la categoría de la ratio exposición/valor más baja, no se aplicará el multiplicador. La ponderación de riesgo resultante de multiplicar la ponderación de riesgo de base por 1,25 se limitará a la ponderación de riesgo que se aplicaría a la exposición si no se cumplieran los requisitos del apartado 3.

Artículo 124 7.

Las exposiciones frente a un arrendatario derivadas de una operación de arrendamiento financiero de bienes inmuebles en la que la entidad sea el arrendador y el arrendatario tenga una opción de compra se considerarán exposiciones garantizadas por bienes inmuebles y se tratarán de conformidad con el tratamiento establecido en el artículo 125 o 126 si se cumplen las condiciones aplicables establecidas en el presente artículo, siempre que la exposición de la entidad esté garantizada por su propiedad de los bienes inmuebles.

Artículo 124 8.

Los Estados miembros designarán a la autoridad encargada de la aplicación del apartado 9. Esa autoridad será la autoridad competente o la autoridad designada.

Cuando la autoridad designada por un Estado miembro a efectos de la aplicación del presente artículo sea la autoridad competente, esta garantizará que los organismos y autoridades nacionales pertinentes con competencias de supervisión macroprudencial sean debidamente informados de la intención de la autoridad competente de aplicar lo dispuesto en el presente artículo y participen en la medida adecuada en la evaluación de los riesgos para la estabilidad financiera en su Estado miembro con arreglo al apartado 9.

Cuando la autoridad designada por el Estado miembro a efectos de la aplicación del presente artículo sea distinta de la autoridad competente, el Estado miembro adoptará las disposiciones necesarias para garantizar una coordinación y un intercambio de información adecuados entre la autoridad competente y la autoridad designada para la correcta aplicación del presente artículo. En particular, las autoridades tendrán la obligación de cooperar estrechamente e intercambiar entre sí toda la información que pudiera resultar necesaria para el correcto desempeño de las funciones asignadas a la autoridad designada en virtud del presente artículo. Dicha cooperación tendrá la finalidad de evitar cualquier tipo de duplicación o incoherencia de acción entre la autoridad competente y la autoridad designada y garantizar que se tenga debidamente en cuenta su interacción con otras medidas, en particular las tomadas con arreglo al artículo 458 del presente Reglamento y al artículo 133 de la Directiva 2013/36/UE.

Artículo 124 9.

Sobre la base de los datos recopilados con arreglo al artículo 430 bis y de cualesquiera otros indicadores pertinentes, la autoridad designada con arreglo al apartado 8 del presente artículo evaluará de manera periódica, y al menos anualmente, si las ponderaciones de riesgo establecidas en los artículos 125 y 126 para las exposiciones garantizadas por bienes inmuebles situados en el territorio del Estado miembro de esa autoridad se basan adecuadamente en lo siguiente:

a)

el historial de pérdidas de las exposiciones garantizadas por bienes inmuebles;

b)

las perspectivas del mercado inmobiliario.

Cuando, a partir de la evaluación a que se refiere el párrafo primero, la autoridad designada con arreglo al apartado 8 del presente artículo concluya que las ponderaciones de riesgo que figuran en los artículos 125 y 126 no reflejan adecuadamente los riesgos reales, relacionados con uno o varios segmentos inmobiliarios, de las exposiciones garantizadas por hipotecas sobre bienes inmuebles residenciales o comerciales situados en una o varias partes del territorio del Estado miembro de dicha autoridad, y cuando considere que la inadecuación de dichas ponderaciones de riesgo podría repercutir negativamente en la estabilidad financiera presente o futura de su Estado miembro, dicha autoridad podrá establecer unas ponderaciones de riesgo más elevadas para dichas exposiciones dentro de los intervalos fijados en el párrafo cuarto del presente apartado, o imponer criterios más estrictos que los fijados en el apartado 3 del presente artículo.

La autoridad designada con arreglo al apartado 8 del presente artículo notificará a la ABE y a la JERS todo ajuste de las ponderaciones de riesgo y los criterios aplicados con arreglo al presente apartado. En el plazo de un mes desde la recepción de la citada notificación, la ABE y la JERS remitirán sus respectivos dictámenes al Estado miembro de que se trate y podrán indicar en dicho dictamen, en caso necesario, si consideran que los ajustes de las ponderaciones de riesgo y los criterios se recomiendan también para otros Estados miembros. La ABE y la JERS publicarán las ponderaciones de riesgo y los criterios aplicados por la autoridad pertinente con respecto a las exposiciones a que se refieren los artículos 125 y 126 y el artículo 199, apartado 1, letra a).

A efectos del párrafo segundo del presente apartado, la autoridad designada de conformidad con el apartado 8 del presente artículo podrá aumentar las ponderaciones de riesgo establecidas en el artículo 125, apartado 1, párrafo primero, el artículo 125, apartado 2, párrafo primero, el artículo 126, apartado 1, párrafo primero, o el artículo 126, apartado 2, párrafo primero, o imponer criterios más estrictos que los establecidos en el apartado 3 del presente artículo para las exposiciones frente a uno o varios segmentos inmobiliarios garantizadas por hipotecas sobre bienes inmuebles situados en una o varias partes del territorio del Estado miembro de dicha autoridad. Dicha autoridad no podrá aumentar dichas ponderaciones de riesgo a más del 150 %.

A efectos del párrafo segundo del presente apartado, la autoridad designada de conformidad con el apartado 8 del presente artículo también podrá reducir los porcentajes del valor del bien inmueble a que se refieren el artículo 125, apartado 1, o el artículo 126, apartado 1, o los porcentajes de la ratio exposición/valor que definen la categoría de ponderación de riesgo de la ratio exposición/valor establecida en el artículo 125, apartado 2, cuadro 1, o en el artículo 126, apartado 2, cuadro 1. La autoridad pertinente garantizará la coherencia entre todas las categorías de ponderación de riesgo de la ratio exposición/valor, de manera que la ponderación de riesgo de una categoría de ponderación de riesgo de la ratio exposición/valor inferior sea siempre inferior o igual a la ponderación de riesgo de una categoría de ponderación de riesgo de la ratio exposición/valor superior.

Artículo 124 10.

Cuando la autoridad designada con arreglo al apartado 8 establezca ponderaciones de riesgo más altas o criterios más estrictos con arreglo al apartado 9, las entidades dispondrán de un período transitorio de seis meses para aplicarlas.

Artículo 124 11.

La ABE, en estrecha cooperación con la JERS, elaborará proyectos de normas técnicas de regulación a fin de especificar los tipos de factores que deben tenerse en cuenta para evaluar la idoneidad de las ponderaciones de riesgo a que se refiere el apartado 9.

La ABE presentará a la Comisión esos proyectos de normas técnicas de regulación a más tardar el 10 de enero de 2026.

Se delegan en la Comisión los poderes para complementar el presente Reglamento mediante la adopción de las normas técnicas de regulación a que se refiere el párrafo primero del presente apartado de conformidad con los artículos 10 a 14 del Reglamento (UE) n.o 1093/2010.

Artículo 124 12.

La JERS, mediante las recomendaciones a que se hace referencia en el artículo 16 del Reglamento (UE) n.o 1092/2010, y en estrecha colaboración con la ABE, podrá dar directrices a las autoridades designadas con arreglo al apartado 8 del presente artículo, por lo que se refiere a los dos elementos siguientes:

a)

los factores que podrían «repercutir negativamente en la estabilidad financiera presente o futura», de conformidad con el apartado 9, párrafo segundo;

b)

los criterios de referencia indicativos que debe tener en cuenta la autoridad designada con arreglo al apartado 8 a la hora de fijar unas ponderaciones de riesgo más elevadas.

Artículo 124 13.

Las entidades establecidas en un Estado miembro aplicarán las ponderaciones de riesgo y los criterios que hayan definido las autoridades de otro Estado miembro de conformidad con el apartado 9 a sus exposiciones garantizadas por hipotecas sobre bienes inmuebles residenciales o comerciales situados en una o varias partes de ese otro Estado miembro que resulten pertinentes.

Artículo 124 14.

La ABE elaborará proyectos de normas técnicas de regulación a fin de especificar qué constituye un mecanismo jurídico equivalente establecido para garantizar que el bien inmueble en construcción se termine en un plazo razonable, de conformidad con el apartado 3, letra a), inciso iii), punto 2.

La ABE presentará a la Comisión esos proyectos de normas técnicas de regulación a más tardar el 10 de julio de 2025.

Se delegan en la Comisión los poderes para complementar el presente Reglamento mediante la adopción de las normas técnicas de regulación a que se refiere el párrafo primero del presente apartado de conformidad con los artículos 10 a 14 del Reglamento (UE) n.o 1093/2010.

Artículo 124 Exposiciones garantizadas con hipotecas sobre bienes inmuebles

1. Resumen

1.1 Referencias

1.2 Requisitos identificados

1.3 Estándares relacionados

2. Requisitos identificados

3. Estándares relacionados