Článek 124 Expozice zajištěné nemovitostmi

Článek 124 1.

S expozicí jinou než ADC, která nesplňuje všechny podmínky stanovené v odstavci 3, nebo s jakoukoli částí expozice jiné než ADC, která přesahuje nominální hodnotu zástavního práva k nemovitosti, se zachází takto:

a)

expozici jiné než IPRE se přidělí riziková váha jako expozici vůči dané protistraně, která není zajištěna dotčenou nemovitostí;

b)

expozici IPRE se přidělí riziková váha 150 %.

Článek 124 2.

S expozicí jinou než ADC až do nominální hodnoty zástavního práva k nemovitosti, pokud jsou splněny všechny podmínky stanovené v odstavci 3 tohoto článku, se zachází takto:

a)

je-li expozice zajištěna obytnou nemovitostí,

i)

s expozicí jinou než IPRE se zachází v souladu s čl. 125 odst. 1;

ii)

s expozicí IPRE se zachází v souladu s čl. 125 odst. 1, pokud splňuje některou z těchto podmínek:

1)

nemovitost zajišťující expozici je hlavním bydlištěm dlužníka, a to buď v případě, že nemovitost jako celek tvoří jedinou bytovou jednotku, nebo v případě, že nemovitost zajišťující expozici je bytová jednotka, která je oddělenou částí v rámci nemovitosti;

2)

expozice je expozicí vůči fyzické osobě a je zajištěna obytnou bytovou jednotkou vytvářející příjem, a to buď v případě, že nemovitost jako celek tvoří jedinou bytovou jednotku, nebo v případě, že daná bytová jednotka je oddělenou částí v rámci nemovitosti, a celkové expozice dané instituce vůči uvedené fyzické osobě nejsou zajištěny více než čtyřmi nemovitostmi, včetně těch, které nejsou obytnými nemovitostmi nebo které nesplňují žádné z kritérií stanovených v tomto bodě, nebo samostatnými bytovými jednotkami v rámci nemovitostí;

3)

expozice je expozicí vůči sdružením nebo družstvům fyzických osob, která jsou upravena vnitrostátními právními předpisy a existují pouze za tím účelem, aby svým členům umožňovala užívání hlavního bydliště v nemovitosti zajišťující úvěr;

4)

expozice je expozicí vůči společnostem veřejného bydlení nebo neziskovým sdružením, které jsou upraveny zákonem a existují proto, aby sloužily sociálním účelům a nabízely nájemníkům dlouhodobé bydlení;

iii)

s expozicí IPRE, která nesplňuje žádnou z podmínek stanovených v bodě ii) tohoto písmene, se zachází v souladu s čl. 125 odst. 2;

b)

je-li expozice zajištěna obchodní nemovitostí, zachází se s ní takto:

i)

s expozicí jinou než IPRE se zachází v souladu s čl. 126 odst. 1;

ii)

s expozicí IPRE se zachází v souladu s čl. 126 odst. 2.

Článek 124 3.

Aby byla expozice zajištěná nemovitostí způsobilá pro zacházení uvedené v odstavci 2, musí splňovat všechny tyto podmínky:

a)

nemovitost zajišťující expozici splňuje některou z těchto podmínek:

i)

nemovitost byla zcela dokončena;

ii)

nemovitost je lesem nebo zemědělskou půdou;

iii)

úvěr je pro fyzickou osobu a nemovitost je buď obytnou nemovitostí ve výstavbě, nebo se jedná o pozemek, na němž má být postavena obytná nemovitost, pokud byl tento plán případně zákonně schválen všemi relevantními orgány a pokud je splněna některá z těchto podmínek:

1)

nemovitost neobsahuje více než čtyři obytné bytové jednotky a bude hlavním bydlištěm dlužníka a úvěr pro tuto fyzickou osobu nepředstavuje nepřímé financování expozic ADC;

2)

dochází k zapojení ústřední vlády, regionální vlády nebo místního orgánu nebo subjektu veřejného sektoru, s expozicemi vůči nimž se zachází v souladu s čl. 115 odst. 2 nebo čl. 116 odst. 4 a jež mají zákonné pravomoci a schopnost zajistit, aby byly nemovitosti ve výstavbě dokončeny v přiměřené lhůtě, a mají povinnost nebo se právně závazným způsobem zavázaly dokončení zajistit, pokud by výstavba jinak nebyla v této přiměřené lhůtě dokončena; případně existuje rovnocenný právní mechanismus zajišťující, že nemovitost ve výstavbě bude v přiměřené lhůtě dokončena;

b)

expozice je zajištěna prvním zástavním právem k nemovitosti, které drží instituce, nebo instituce drží první zástavní právo a každé další zástavní právo nižší úrovně k této nemovitosti;

c)

hodnota nemovitosti nezávisí významně na úvěrové kvalitě dlužníka;

d)

jsou řádně zdokumentovány veškeré informace požadované při vzniku expozice a pro účely sledování, včetně informací o schopnosti dlužníka splácet a o ocenění nemovitosti;

e)

jsou splněny požadavky stanovené v článku 208 a pravidla oceňování stanovená v čl. 229 odst. 1.

Pro účely prvního pododstavce písm. c) mohou instituce vyloučit situace, kdy hodnotu nemovitostí i plnění ze strany dlužníka ovlivňují čistě makroekonomické faktory.

Pro účely prvního pododstavce písm. d) instituce zavedou zásady upisování týkající se vzniku expozic zajištěných nemovitostmi, které zahrnují posouzení schopnosti dlužníka splácet. Tyto zásady upisování zahrnují relevantní metriky pro toto posouzení a jejich příslušné maximální úrovně.

Článek 124 4.

Odchylně od odst. 3 písm. b) v jurisdikcích, v nichž podřízená zástavní práva zakládají pohledávku držitele týkající se daného kolaterálu, která je právně vymahatelná a představuje účinné snížení úvěrového rizika, mohou být uznána rovněž podřízená zástavní práva držená jinou institucí, než je ta, která drží přednostní zástavní právo, včetně případů, kdy instituce nedrží přednostní zástavní právo nebo nedrží zástavní právo, jehož pořadí je mezi přednostním zástavním právem a podřízenějším zástavním právem, která instituce drží.

Pro účely prvního pododstavce musí pravidla upravující zástavní práva zajistit všechny tyto prvky:

a)

každá instituce, která drží zástavní právo k nemovitosti, může zahájit prodej nemovitosti nezávisle na jiných subjektech, které drží zástavní právo k dané nemovitosti;

b)

pokud není nemovitost prodána ve veřejné dražbě, podniknou subjekty držící přednostní zástavní právo přiměřené kroky k získání reálné tržní hodnoty nebo nejlepší ceny, které mohou za daných okolností samy dosáhnout při výkonu oprávnění k prodeji.

Článek 124 5.

Pro účely výpočtu objemů rizikově vážených expozic u nevyčerpaných facilit lze uznat zástavní práva, která splňují všechny požadavky na způsobilost stanovené v odstavci 3 a případně v odstavci 4, je-li čerpání v rámci facility podmíněno předchozím nebo souběžným zřízením zástavního práva v rozsahu, v jakém má instituce na toto zástavní právo po čerpání facility nárok s tím, že na něj nemá žádný nárok, pokud není facilita čerpána.

Článek 124 6.

Pro účely čl. 125 odst. 2 a čl. 126 odst. 2 se poměr expozice vůči hodnotě (ETV) vypočítá tak, že se hrubý objem expozice vydělí hodnotou nemovitosti za těchto podmínek:

a)

hrubý objem expozice se vypočítá jako účetní hodnota položky aktiv související s expozicí zajištěnou nemovitostí a jakákoli nevyčerpaná, ale přislíbená částka, která by po čerpání zvýšila hodnotu expozice zajištěné nemovitostí; tento hrubý objem expozice se vypočítá bez zohlednění:

i)

specifických úprav o úvěrové riziko v souladu s článkem 110;

ii)

dodatečných úprav ocenění podle článku 34 souvisejících s investičním portfoliem instituce;

iii)

částek odečítaných v souladu s čl. 36 odst. 1 písm. m) a

iv)

dalších snížení kapitálu souvisejících s danou položkou aktiv;

b)

hrubý objem expozice se vypočítá bez zohlednění jakéhokoli druhu majetkového či osobního zajištění úvěrového rizika, s výjimkou účtů zastavených vkladů u instituce poskytující úvěr, které splňují všechny požadavky na rozvahové započtení buď podle rámcových dohod o započtení v souladu s články 196 a 206, nebo podle jiných dohod o rozvahovém započtení v souladu s články 195 a 205 a byly bezpodmínečně a neodvolatelně zastaveny pouze pro účel splnění úvěrového závazku souvisejícího s expozicí zajištěnou nemovitostmi;

c)

pro expozice, s nimiž je nutné zacházet v souladu s čl. 125 odst. 2 nebo čl. 126 odst. 2, pokud přednostní zástavní právo drží jiná strana než daná instituce a podřízené zástavní právo držené touto institucí je uznáno podle odstavce 4 tohoto článku, se hrubý objem expozice vypočítá jako součet hrubého objemu expozice pro zástavní právo instituce a hrubých objemů expozic pro všechna ostatní zástavní práva stejné nebo vyšší úrovně přednosti, než je pořadí zástavního práva této instituce.

Pro účely prvního pododstavce písm. a) platí, že pokud má instituce více než jednu expozici zajištěnou toutéž nemovitostí a uvedené expozice jsou zajištěny zástavními právy k této nemovitosti, jejichž pořadí následuje po sobě tak, že mezi nimi není žádné zástavní právo držené třetí stranou, zachází se s těmito expozicemi jako s jedinou kombinovanou expozicí a za účelem výpočtu hrubého objemu expozice pro jedinou kombinovanou expozici se sečtou hrubé objemy expozic pro jednotlivé expozice.

Pro účely prvního pododstavce písm. c) platí, že není-li k dispozici dostatek informací, aby bylo možné určit pořadí ostatních zástavních práv, instituce s těmito zástavními právy zachází tak, jako kdyby byla na stejné úrovni jako podřízené zástavní právo držené institucí. Instituce nejprve určí rizikovou váhu v souladu s čl. 125 odst. 2 nebo případně čl. 126 odst. 2 (dále jen „základní riziková váha“). Poté pro účely výpočtu rizikově vážených objemů podřízených zástavních práv upraví tuto rizikovou váhu za použití multiplikátoru 1,25 . Pokud základní riziková váha odpovídá nejnižšímu koši expozice vůči hodnotě, multiplikátor se nepoužije. Riziková váha vyplývající z vynásobení základní rizikové váhy multiplikátorem 1,25 je omezena na rizikovou váhu, která by se na expozici použila, pokud by nebyly splněny požadavky uvedené v odstavci 3.

Článek 124 7.

Expozice vůči nájemci v rámci leasingové transakce s nemovitostmi, v jejímž rámci je instituce pronajímatelem a nájemce má předkupní právo, se považují za expozice zajištěné nemovitostmi a zachází se s nimi v souladu se zacházením stanoveným v článku 125 nebo 126, pokud jsou splněny příslušné podmínky stanovené v tomto článku, za předpokladu, že expozice instituce je zajištěna jejím vlastnictvím nemovitosti.

Článek 124 8.

Členské státy určí orgán odpovědný za uplatňování odstavce 9. Tímto orgánem je příslušný orgán nebo pověřený orgán.

Je-li orgánem určeným členským státem pro uplatňování tohoto článku příslušný orgán, zajistí, aby byly relevantní vnitrostátní subjekty a orgány s makroobezřetnostním mandátem řádně informovány o jeho záměru uplatnit tento článek a byly náležitě zapojeny do posuzování souvisejícího s obavami ohledně finanční stability v jeho členském státě v souladu s odstavcem 9.

Není-li orgán určený členským státem pro uplatňování tohoto článku totožný s příslušným orgánem, přijme členský stát nezbytné právní předpisy k zajištění náležité koordinace a výměny informací mezi příslušným orgánem a pověřeným orgánem pro účely řádného uplatňování tohoto článku. Od orgánů se zejména vyžaduje úzká spolupráce a sdílení veškerých informací, které by mohly být nezbytné pro náležité plnění úkolů, jež pověřenému orgánu ukládá tento článek. Uvedená spolupráce usiluje o zajištění toho, aby mezi příslušným orgánem a pověřeným orgánem nedocházelo k žádné formě duplicitních nebo nekonzistentních opatření a aby bylo patřičně zohledněno vzájemné působení s dalšími opatřeními, zejména opatřeními přijatými podle článku 458 tohoto nařízení a článku 133 směrnice 2013/36/EU.

Článek 124 9.

Na základě údajů shromážděných podle článku 430a a jakýchkoli jiných relevantních ukazatelů orgán určený v souladu s odstavcem 8 tohoto článku pravidelně a nejméně jednou ročně posuzuje, zda jsou rizikové váhy stanovené v článcích 125 a 126 pro expozice zajištěné nemovitostmi nacházejícími se na území členského státu tohoto orgánu náležitě založeny na:

a)

realizovaných ztrátách z expozic zajištěných nemovitostmi;

b)

budoucím vývoji trhů s nemovitostmi.

Pokud orgán určený v souladu s odstavcem 8 tohoto článku dojde na základě posouzení podle prvního pododstavce k závěru, že rizikové váhy stanovené v článku 125 nebo 126 neodrážejí přiměřeně skutečná rizika spojená s jedním nebo více segmenty nemovitostí tvořícími součást těchto expozic zajištěných obytnými nemovitostmi nebo obchodními nemovitostmi, které se nacházejí v jedné nebo více částech území členského státu tohoto orgánu, a má-li za to, že by tato nepřiměřenost rizikových vah mohla nepříznivě ovlivnit současnou nebo budoucí finanční stabilitu v jeho členském státě, může zvýšit rizikové váhy použitelné na dané expozice v rozpětích stanovených ve čtvrtém pododstavci tohoto odstavce nebo stanovit přísnější kritéria než ta, jež jsou stanovena v odstavci 3 tohoto článku.

Orgán určený v souladu s odstavcem 8 tohoto článku oznámí EBA a ESRB veškeré úpravy rizikových vah a uplatňovaných kritérií provedené podle tohoto odstavce. Do jednoho měsíce od obdržení tohoto oznámení poskytnou EBA a ESRB dotčenému členskému státu své stanovisko, v němž mohou v případě potřeby uvést, zda jsou podle jejich názoru úpravy rizikových vah a kritérií doporučeny i pro další členské státy. EBA a ESRB zveřejní rizikové váhy a kritéria pro expozice uvedené v článcích 125 a 126 a v čl. 199 odst. 1 písm. a), jak byly zavedeny relevantním orgánem.

Pro účely druhého pododstavce tohoto odstavce může orgán určený v souladu s odstavcem 8 tohoto článku zvýšit rizikové váhy stanovené v čl. 125 odst. 1 prvním pododstavci, čl. 125 odst. 2 prvním pododstavci, čl. 126 odst. 1 prvním pododstavci nebo čl. 126 odst. 2 prvním pododstavci nebo stanovit přísnější kritéria, než jsou kritéria stanovená v odstavci 3 tohoto článku, pro expozice vůči jednomu nebo více segmentům nemovitostí zajištěné nemovitostmi, které se nacházejí v jedné nebo více částech území členského státu relevantního orgánu. Tento orgán nezvýší uvedené rizikové váhy na více než 150 %.

Pro účely druhého pododstavce tohoto odstavce může orgán určený v souladu s odstavcem 8 tohoto článku rovněž snížit procentní podíly hodnoty nemovitosti uvedené v čl. 125 odst. 1 nebo v čl. 126 odst. 1 nebo procentní podíly expozice vůči hodnotě, které definují koš rizikové váhy expozice vůči hodnotě stanovený v čl. 125 odst. 2 tabulce č. 1 nebo v čl. 126 odst. 2 tabulce č. 1. Relevantní orgán zajistí soulad všech košů rizikové váhy expozice vůči hodnotě tak, aby riziková váha nižšího koše rizikové váhy expozice vůči hodnotě nikdy nepřesáhla rizikovou váhu vyššího koše rizikové váhy expozice vůči hodnotě.

Článek 124 10.

Pokud orgán určený v souladu s odstavcem 8 stanoví vyšší rizikové váhy nebo přísnější kritéria podle odstavce 9, mají instituce pro jejich uplatnění k dispozici šestiměsíční přechodné období.

Článek 124 11.

EBA vypracuje v úzké spolupráci s ESRB návrhy regulačních technických norem, v nichž upřesní druhy faktorů, které je třeba zohlednit při posuzování vhodnosti rizikových vah uvedeném v odstavci 9.

Tyto návrhy regulačních technických norem předloží EBA Komisi do 10. ledna 2026.

Na Komisi je přenesena pravomoc doplnit toto nařízení přijetím regulačních technických norem uvedených v prvním pododstavci tohoto odstavce postupem podle článků 10 až 14 nařízení (EU) č. 1093/2010.

Článek 124 12.

ESRB může prostřednictvím doporučení v souladu s článkem 16 nařízení (EU) č. 1092/2010 a v úzké spolupráci s EBA poskytnout orgánům určeným v souladu s odstavcem 8 tohoto článku pokyny, pokud jde o oba tyto prvky:

a)

faktory, které by mohly „nepříznivě ovlivnit současnou nebo budoucí finanční stabilitu“, jak je uvedeno v odst. 9 druhém pododstavci;

b)

orientační hodnoty, k nimž má orgán určený v souladu s odstavcem 8 při stanovování vyšších rizikových vah přihlédnout.

Článek 124 13.

Instituce usazené v jednom členském státě použijí rizikové váhy a kritéria, které byly určeny orgány jiného členského státu v souladu s odstavcem 9, na své odpovídající expozice zajištěné obytnými nebo obchodními nemovitostmi, které se nacházejí v jedné nebo více částech daného jiného členského státu.

Článek 124 14.

EBA vypracuje návrhy regulačních technických norem pro upřesnění pojmu rovnocenný právní mechanismus zajišťující, že nemovitost ve výstavbě bude v přiměřené lhůtě dokončena, v souladu s odst. 3 písm. a) bodem iii) bodem 2).

Tyto návrhy regulačních technických norem předloží EBA Komisi do 10. července 2025.

Na Komisi je přenesena pravomoc doplnit toto nařízení přijetím regulačních technických norem uvedených v prvním pododstavci tohoto odstavce postupem podle článků 10 až 14 nařízení (EU) č. 1093/2010.

Článek 124 Expozice zajištěné nemovitostmi

1. Přehled

1.1 Odkazy

1.2 Identifikované požadavky

1.3 Související standardy

2. Identifikované požadavky

3. Související standardy