9.4 Yderligere overvejelser vedrørende vurdering af pengestrømme fra afvikling af sikkerhed i fast ejendom

Ved vurderingen af pengestrømme fra afvikling af pant i fast ejendom bør kreditinstitutterne anvende hensigtsmæssige og troværdige antagelser. Kreditinstitutterne bør desuden være opmærksomme på kravene til værdiansættelse af pengestrømme i henhold til IFRS 13 om måling af dagsværdi. Finansielle institutter bør navnlig opfylde følgende krav:

• a) De skal fastsætte det forventede afhændelsestidspunkt under hensyntagen til aktuelle og forventede markedsforhold samt de underliggende nationale retlige rammer for afhændelse af belånt ejendom.
• b) De skal sikre, at den ejendomspris, der ved afviklingen anvendes til at fastsætte den anslåede markedsværdi af sikkerheden i fast ejendom, ikke er baseret på makroøkonomiske prognoser/antagelser, der er mere optimistiske end de prognoser, der udarbejdes af relevante myndigheder og organisationer som f.eks. Den Internationale Valutafond (IMF) og Det Europæiske System af Centralbanker (ESCB)/Det Europæiske Udvalg for Systemiske Risici (ESRB), og at den derfor ikke tager udgangspunkt i en forbedring af de nuværende markedsvilkår.
• c) De skal sikre, at indtægterne fra sikkerhed i fast ejendom ikke antages at stige fra det nuværende niveau, medmindre der findes en kontraktlig aftale om en sådan stigning. Dertil kommer, at de løbende indtægter fra ejendom bør justeres ved beregning af pengestrømmene for at afspejle de forventede økonomiske vilkår. Kreditinstitutterne bør overveje, om det er hensigtsmæssigt på forhånd at beregne en fast indtægt i tider med økonomisk afmatning, hvor antallet af ledige ejendomme er stigende og/eller efterspørgslen på transport er faldende, så indtægterne sættes under pres og falder.
• d) Det er ikke acceptabelt at anvende en hold-strategi for sikkerhedsstillelse i form af fast ejendom. En hold-strategi defineres som besiddelse af aktivet til en værdi, der ligger over markedsværdien, under forudsætning af, at aktivet sælges, når markedet er kommet sig.

Når værdien af sikkerhedsstillelsen anvendes ved vurderingen af det geninddrivelige beløb for eksponeringen, skal mindst følgende dokumenteres:

• a) hvordan værdien er fastlagt, herunder brug af vurderinger, værdiansættelsesantagelser og beregninger
• b) begrundelsen for eventuelle justeringer af vurderede værdier
• c) fastsættelsen af salgsomkostninger, hvis relevant
• d) den forventede tidsplan for inddrivelse
• e) vurderingsmandens ekspertise og uafhængighed.

Når den observerede markedspris anvendes til at vurdere det geninddrivelige beløb for eksponeringen, bør beløbet, kilden og datoen for den observerbare markedspris også dokumenteres.

Kreditinstitutterne bør kunne dokumentere de antagelser, de lægger til grund ved vurderingen af det geninddrivelige beløb, ved på anmodning at give den kompetente myndighed nærmere oplysninger om ejendommens markedsværdi, fradrag i sikkerhedsværdien, de anvendte juridiske omkostninger og salgsomkostninger samt løbetiden frem til afviklingen. Kreditinstitutterne bør fuldt ud kunne begrunde deres antagelser, både kvalitativt og kvantitativt, og forklare årsagerne til deres forventninger under hensyntagen til tidligere og nuværende erfaringer.