9.4. Περαιτέρω παρατηρήσεις σχετικά με την εκτίμηση των ταμειακών ροών από τη ρευστοποίηση εξασφαλίσεων που αφορούν ακίνητα

Κατά την εκτίμηση των ταμειακών ροών από τη ρευστοποίηση εξασφαλίσεων με ακίνητα, τα πιστωτικά ιδρύματα θα πρέπει να χρησιμοποιούν επαρκείς και ρεαλιστικές υποθέσεις. Επιπλέον, τα πιστωτικά ιδρύματα θα πρέπει να δίδουν ιδιαίτερη προσοχή στις απαιτήσεις σχετικά με την αποτίμηση των ταμειακών ροών σύμφωνα με το ΔΠΧΑ 13 το οποίο αφορά την επιμέτρηση της εύλογης αξίας. Ειδικότερα, τα χρηματοπιστωτικά ιδρύματα θα πρέπει να συμμορφώνονται με τις κατωτέρω απαιτήσεις:

• α) Πρέπει να προσδιορίζουν τη χρονική στιγμή διάθεσης βάσει των υποθέσεων, λαμβανομένων υπόψη των τρεχουσών και των αναμενόμενων συνθηκών στην αγορά, καθώς και του εθνικού νομικού πλαισίου σχετικά με την εκποίηση ενυπόθηκων ακινήτων.
• β) Πρέπει να διασφαλίζουν ότι η τιμή του ακινήτου που χρησιμοποιείται για τον προσδιορισμό της εκτιμώμενης αγοραίας αξίας της εξασφάλισης με ακίνητα τη στιγμή της ρευστοποίησης δεν βασίζεται σε μακροοικονομικές προβλέψεις/υποθέσεις που είναι περισσότερο αισιόδοξες από τις προβλέψεις των αρμόδιων αρχών και οργανισμών όπως το Διεθνές Νομισματικό Ταμείο (ΔΝΤ) και το Ευρωπαϊκό Σύστημα Κεντρικών Τραπεζών (ΕΣΚΤ)/το Ευρωπαϊκό Συμβούλιο Συστημικού Κινδύνου (ΕΣΣΚ ), και επομένως δεν βασίζεται σε υπόθεση βελτίωσης των τρεχουσών συνθηκών της αγοράς.
• γ) Πρέπει να διασφαλίζουν ότι τα εισοδήματα από τα ενυπόθηκα ακίνητα δεν θεωρείται ότι θα αυξηθούν σε σχέση με τα τρέχοντα επίπεδα εκτός εάν κάτι τέτοιο προβλέπεται από σχετική συμβατική ρύθμιση. Επιπλέον, τα τρέχοντα εισοδήματα από ακίνητα θα πρέπει να προσαρμόζονται κατά τον υπολογισμό των μελλοντικών ταμειακών ροών προκειμένου να αντανακλώνται οι αναμενόμενες οικονομικές συνθήκες. Τα πιστωτικά ιδρύματα θα πρέπει να εξετάζουν κατά πόσο είναι ορθή η υπόθεση για σταθερά εισοδήματα από ενοίκια σε ένα υφεσιακό περιβάλλον όπου αυξάνονται τα διαθέσιμα προς ενοικίαση ακίνητα ή/και μειώνεται η ζήτηση για υπηρεσίες μεταφορών, που έχουν ως αποτέλεσμα καθοδικές πιέσεις στο ύψος των εν λόγω εισοδημάτων.
• δ) Η στρατηγική της διακράτησης ακίνητης περιουσίας δεν είναι αποδεκτή. Η εν λόγω στρατηγική ορίζεται ως η διακράτηση του στοιχείου ενεργητικού με αξία ανώτερη από την αγοραία βάσει της υπόθεσης ότι το στοιχείο ενεργητικού θα πωληθεί όταν η αγορά ανακάμψει.

Όταν χρησιμοποιείται η αξία της εξασφάλισης κατά την αξιολόγηση του ανακτήσιμου ποσού του ανοίγματος, θα πρέπει να τεκμηριώνονται τουλάχιστον τα ακόλουθα:

• α) η μέθοδος προσδιορισμού της αξίας, συμπεριλαμβανομένης της χρήσης εκτιμήσεων, των υποθέσεων αποτίμησης και των σχετικών υπολογισμών·
• β) το σκεπτικό βάσει του οποίου έγιναν τυχόν προσαρμογές της εκτιμηθείσας αξίας·
• γ) ο προσδιορισμός τυχόν κόστους πώλησης·
• δ) το χρονοδιάγραμμα της ανάκτησης από την ρευστοποίηση βάσει των υποθέσεων·
• ε) η τεχνογνωσία και ανεξαρτησία του εκτιμητή.

Όταν για την αξιολόγηση του ανακτήσιμου ποσού του ανοίγματος χρησιμοποιείται παρατηρήσιμη τιμή της αγοράς, θα πρέπει επίσης να τεκμηριώνεται το ύψος, η πηγή και η ημερομηνία της τιμής αυτής.

Τα πιστωτικά ιδρύματα θα πρέπει επίσης να τεκμηριώνουν τις υποθέσεις που χρησιμοποιήθηκαν και να παρέχουν στην αρμόδια αρχή, εφόσον τους ζητηθεί, λεπτομέρειες σχετικά με την αγοραία αξία του ακινήτου, την προσαρμογή της αγοραίας τιμής με συντελεστές απομείωσης (discount rates), τα δικαστικά έξοδα , τα έξοδα πώλησης, καθώς και το προσδιορισθέν χρονικό διάστημα έως τη ρευστοποίηση. Τα πιστωτικά ιδρύματα θα πρέπει να είναι σε θέση να αιτιολογήσουν πλήρως τις υποθέσεις τους, τόσο σε ποσοτικούς όσο και σε ποιοτικούς όρους, καθώς και να εξηγήσουν τους παράγοντες οι οποίοι διαμορφώνουν τις προσδοκίες τους, λαμβάνοντας υπόψη την εμπειρία του παρελθόντος και την τρέχουσα κατάσταση.