9.4 Dodatni zahtjevi povezani s procjenom novčanog toka na temelju likvidacije kolaterala u obliku nekretnine

Pri procjeni novčanog toga na temelju likvidacije k olaterala u obliku nekretnine kreditne institucije trebaju se služiti prikladnim i vjerodostojnim pretpostavkama. Osim toga, kreditne institucije trebaju obratiti pozornost na zahtjeve za vrednovanje novčanog toka u skladu s MSFI - jem 13 o mjerenju fer vrijednosti. Konkretno, financijske institucije trebaju poštovati sljedeće zahtjeve:

• a) moraju utvrditi pretpostavljeni rok naplate uzimajući u obzir trenutačne i očekivane tržišne uvjete i odnosni nacionalni pravni okvir u pogledu naplate iz nekretnine pod hipotekom;
• b) moraju osigurati da se cijene nekretnina upotrijebljene za utvrđivanje procijenjene tržišne vrijednosti nekretnine u trenutku likvidacije ne temelje na makroekonomskim predviđanjima/pretpostavkama koje su optimističnije od predviđanja relevantnih tij ela i organizacija kao što su Međunarodni monetarni fond (MMF) i Europski sustav središnjih banaka / Europski odbor za sistemske rizike, odnosno moraju osigurati nepostojanje pretpostavke poboljšanja trenutačnih tržišnih uvjeta;
• c) moraju osigurati da se ne podrazumijeva povećanje razine prihoda od nekretnine u usporedbi s trenutačnom razinom, osim ako je takvo povećanje predviđeno ugovorom. Nadalje, trenutačni prihodi od nekretnine trebali bi se prilagoditi pri izračunu novčanog toka kako bi se odrazili očekivani ekonomski uvjeti. Kreditne institucije trebaju razmotriti je li prikladno projicirati konstantne prihode u uvjetima recesije kad se povećava broj ponuđenih nekretnina i/ili smanjuje potražnja za prometom na tržištu nekretnina, što dovodi do smanjenja prihoda;
• d) strategija držanja nije primjerena kad je riječ o nekretnini. Strategija držanja definirana je kao vrednovanje imovine na razini iznad tržišne vrijednosti pod pretpostavkom da će se imovina prodati nakon oporavka tržišta.

Pri upotrebi vrijednosti kolaterala za procjenu nadoknadivog iznosa izloženosti, trebalo bi dokumentirati najmanje sljedeće:

• a) kako je vrijednost kolaterala utvrđena, uključujući upotrebu procjena vrijednosti, pretpostavki pri vrednovanju i izračuna;
• b) argumente za prilagodbe procjene vrijednosti, ako postoje;
• c) utvrđivanje troškova prodaje, ako je to primjenjivo;
• d) predviđeni rok naplate i
• e) stručne kvalifikacije i neovisnost procjenitelja.

Ako se za procjenu nadoknadivog iznosa izloženosti upotrebljava utvrđena tržišna cijena, trebalo bi d okumentirati i iznos, izvor i datum utvrđene tržišne cijene.

Kreditne institucije trebaju moći potkrijepiti primijenjene pretpostavke pri procjeni nadoknadivog iznosa tako da nadležnom tijelu na zahtjev dostave pojedinosti o tržišnoj vrijednosti imovine, faktoru umanjenja tržišne cijene, uključenim pravnim troškovima i troškovima prodaje te primijenjeni rok naplate. Kreditne institucije trebaju moći u potpunosti opravdati svoje pretpostavke, kvalitativno i kvantitativno, te objasniti pokretače svojih očekivanja, uzimajući u obzir buduća i trenutačna iskustva.