9.4 Kinnisvaratagatise likvideerimisega seotud rahavoogude hindamise lisakaalutlused

Kinnisvaratagatise likvideerimisel saadava rahavoo hindamisel peaksid krediidiasutused kasutama asjakohaseid ja usaldusväärseid eeldusi. Lisaks peaksid krediidiasutused pöörama tähelepanu IFRS 13 „Õiglase väärtuse mõõtmine“ kohastele rahavoogude hindamise nõuetele. Eelkõige peaksid finantseerimisasutused täitma järgmisi nõudeid:

• a) Nad peavad kindlaks määrama eeldatava võõrandamise aja, võttes arvesse praegusi ja eeldatavaid turutingimusi ning riiklikku õigusraamistikku hüpoteegiga koormatud kinnisvara võõrandamise kohta.
• b) Nad peavad tagama, et kinnisvaratagatise hinnangulise turuväärtuse kindlaksmääramiseks kasutatav kinnisvara hind likvideerimise hetkel ei põhine makromajanduslikel prognoosidel/eeldustel, mis on optimistlikumad kui prognoosid, mille on koostanud sellised asutused ja organisatsioonid nagu Rahvusvaheline Valuutafond (IMF) ja Euroopa Keskpankade Süsteem (EKPS) / Euroopa Süsteemsete Riskide Nõukogu (ESRB), ning seega ei eelda praeguse turuolukorra paranemist.
• c) Nad peavad tagama, et ei eeldata, nagu suureneks kinnisvaratagatisest saadav tulu võrreldes praeguse tasemega, välja arvatud juhul, kui sellise suurenemise jaoks on olemas kehtiv lepinguline kokkulepe. Lisaks tuleks rahavoogude arvutamisel eeldatavate majanduslike tingimuste kajastamiseks kohandada varast saadavaid jooksvaid tulusid. Krediidiasutused peaksid kaaluma, kas on asjakohane prognoosida kindla suurusega sissetulekut majanduslanguse ajal, mil tühja kinnisvara hulk kasvab ja/või nõudlus transpordi järele väheneb, millega väheneb ka tulu.
• d) „Hoia“ strateegia ei ole kinnisvaratagatise puhul lubatav. „Hoia“ strateegiat määratletakse kui vara hoidmist turuväärtusest kõrgemal, eeldades, et vara müüakse pärast turu taastumist.

Kui tagatise väärtust kasutatakse riskipositsiooni tagasinõutava summa hindamiseks, tuleks dokumenteerida vähemalt järgmine:

• a) kuidas väärtus kindlaks määrati, sealhulgas hindamiste, hindamiseelduste ja arvutuste kasutamine;
• b) hinnatud väärtuste kohandamise põhjendused, kui neid on;
• c) vajadusel müügikulude kindlaksmääramine;
• d) tagasinõudmise eeldatav ajakava;
• e) hindaja asjatundlikkus ja sõltumatus.

Kui riskipositsiooni tagasinõutava väärtuse hindamiseks kasutatakse jälgitavat turuhinda, tuleks dokumenteerida ka vaadeldava turuhinna suurus, allikas ja kuupäev.

Krediidiasutused peaksid olema võimelised põhjendama tagasinõutava väärtuse hindamisel kasutatud eeldusi, esitades pädevale asutusele nõudmise korral kinnisvara turuväärtuse, turuhinna allahindluse, õiguslike ja müügikulude ning likvideerimiseks kasutatud tähtaja üksikasjad. Krediidiasutused peaksid suutma oma eeldusi nii kvalitatiivselt kui ka kvantitatiivselt täielikult põhjendada ning selgitada oma ootuste põhjuseid, võttes arvesse varasemaid ja praegusi kogemusi.