9.4 Otras consideraciones sobre la estimación de los flujos de efectivo resultantes de la liquidación de garantías reales

Para estimar los flujos de efectivo derivados de la liquidación de las garantías reales, las entidades de crédito emplearán supuestos adecuados y creíbles y prestarán también atención a los requisitos de valoración de estos flujos establecidos en la NIIF 13 sobre la medición del valor razonable. En particular, las entidades cumplirán los siguientes requisitos:

• a) Determinar el tiempo que se considera preciso para la enajenación del bien, teniendo en cuenta las condiciones actuales y esperadas del mercado y el régimen nacional aplicable a la enajenación de bienes hipotecados.
• b) Asegurar que el precio del inmueble empleado para determinar el valor de mercado estimado de la garantía real en el momento de la liquidación no se basa en proyecciones o asunciones macroeconómicas que son más optimistas que las proyecciones elaboradas por las autoridades y organizaciones relevantes, como el Fondo Monetario Internacional (FMI) y el Sistema Europeo de Bancos Centrales (SEBC) o la Junta Europea de Riesgo Sistémico (JERS) y, por tanto, no presupone una mejora respecto a las condiciones vigentes del mercado.
• c) Asegurar que no se presupone un aumento de los ingresos derivados de la garantía real respecto a los niveles actuales, a menos que exista un compromiso contractual para dicho aumento. Además, los ingresos actuales derivados del bien se ajustarán al calcular los flujos de efectivo con el fin de reflejar las condiciones económicas esperadas. Las entidades de crédito considerarán si es adecuado prever unos ingresos estables en una situación recesiva de aumento de los inmuebles desocupados y/o de descenso de la demanda de transporte, lo cual presiona a la baja los ingresos.
• d) No es aceptable una estrategia basada en el «mantenimiento» de las garantías reales. Tal estrategia se define como el mantenimiento de un activo contabilizado por encima de su valor actual recuperable, suponiendo que se venderá una vez que el mercado se haya recuperado.

Al utilizar el valor de la garantía real para determinar el importe recuperable de la exposición, se documentará al menos lo siguiente:

• a) cómo se ha determinado el valor, incluido el uso de tasaciones, las hipótesis de valoración y los cálculos;
• b) el razonamiento seguido para los ajustes en los valores tasados, si los hubiera;
• c) la determinación de los costes de venta, si fuera pertinente;
• d) el plazo previsto hasta la recuperación;
• e) la cualificación e independencia del tasador.

Si se utiliza el precio de mercado observable para determinar el importe recuperable de la exposición, se documentarán también la cuantía, fuente y fecha de dicho precio.

Las entidades de crédito deberán poder justificar las hipótesis empleadas al evaluar el importe recuperable aportando a las autoridades competentes, previa solicitud, los datos del valor de mercado del bien, el descuento del precio de mercado, los gastos judiciales y de venta aplicados y el plazo previsto para hacer efectiva la liquidación. Las entidades de crédito deberán poder justificar plenamente sus hipótesis, tanto cualitativa como cuantitativamente, y explicar los factores determinantes de sus expectativas, teniendo en cuenta la experiencia anterior y actual.