9.4 Weitere Aspekte bei der Schätzung künftiger Zahlungsströme aus der Verwertung von Immobiliensicherheiten

Bei der Ermittlung des Cashflows aus der Verwertung von Immobiliensicherheiten sollten die Kreditinstitute angemessene und glaubhafte Annahmen zugrunde legen. Darüber hinaus sollten die Kreditinstitute die Anforderungen an die Bewertung von Cashflows nach IFRS 13 zur Bemessung des beizulegenden Zeitwerts berücksichtigen. Insbesondere sollten die Finanzinstitute die folgenden Anforderungen erfüllen:

• a) Sie müssen den angenommenen Zeitraum bis zur Veräußerung unter Berücksichtigung der aktuellen und erwarteten Marktbedingungen sowie des nationalen Rechtsrahmens bestimmen, welcher einer Veräußerung der belasteten Immobilie zugrunde liegt.
• b) Sie müssen sicherstellen, dass der Immobilienpreis, welcher zur Bestimmung des geschätzten Marktwertes der Immobiliensicherheit zum Zeitpunkt der Verwertung verwendet wird, nicht auf gesamtwirtschaftlichen Prognosen/Annahmen beruht, die optimistischer ausfallen als die Projektionen internationaler Organisationen wie z. B. des Internationalen Währungsfonds (IWF), des Europäischen Systems der Zentralbanken (ESZB) oder des Europäischen Ausschusses für Systemrisiken (ESRB), und somit nicht von einer Verbesserung der aktuellen Marktbedingungen ausgeht.
• c) Sie müssen sicherstellen, dass nicht davon ausgegangen wird, dass die Erträge aus dem Sicherungsobjekt gegenüber dem aktuellen Niveau steigen, es sei denn, es liegt eine vertragliche Vereinbarung über einen solchen Anstieg vor. Zudem sollten die laufenden Erträge aus der Immobilie bei der Berechnung des Cashflows angepasst werden, um die erwarteten konjunkturellen Bedingungen zu berücksichtigen. Die Kreditinstitute sollten erwägen, ob es angemessen ist, in einem rezessiven Umfeld, in dem die Anzahl leerstehender Immobilien steigt und/oder die Nachfrage nach Transportmitteln fällt, von gleichbleibenden Erträgen auszugehen.
• d) Eine Hold-Strategie ist bei Immobiliensicherheiten nicht akzeptabel. Diese besteht darin, einen Vermögenswert, dessen Wert über dem Marktwert liegt, zu halten und davon auszugehen, dass er verkauft wird, wenn sich der Markt erholt hat.

Wird der Verwertungserlös der Risikoposition anhand des Sicherheitenwerts beurteilt, so sind mindestens die folgenden Punkte zu dokumentieren:

• a) die Art und Weise der Wertermittlung, einschließlich Wertgutachten, Bewertungsannahmen und Berechnungen,
• b) die Gründe für etwaige Anpassungen des Werts laut Wertgutachten,
• c) gegebenenfalls die Ermittlung der Verkaufskosten,
• d) der angenommene Zeitraum bis zu einer Verwertung,
• e) das Fachwissen und die Unabhängigkeit des Gutachters.

Wird zur Beurteilung des Verwertungserlöses der festgestellte Marktpreis herangezogen, so sind Betrag, Quelle und Datum dieses festgestellten Marktpreises ebenfalls zu dokumentieren.

Die Kreditinstitute sollten die bei der Beurteilung des Verwertungserlöses zugrunde gelegten Annahmen gegenüber den zuständigen Behörden begründen können, indem sie auf Anfrage Angaben zum Marktpreis des Objekts, dem Marktpreisabschlag, den veranschlagten Rechtsanwalts-, Gerichts- und Veräußerungskosten und dem angenommenen Zeitraum bis zur Verwertung machen können. Die Kreditinstitute sollten sowohl ihre qualitativen als auch ihre quantitativen Annahmen vollständig rechtfertigen und die bestimmenden Faktoren für ihre Erwartungen anhand aktueller und früherer Erfahrungen erläutern können.