9.4 Ulteriori considerazioni riguardo alla stima dei flussi di cassa derivanti dalla liquidazione di garanzie immobiliari

Per la stima dei flussi di cassa derivanti dalla liquidazione di garanzie immobiliari, gli enti creditizi dovrebbero adottare ipotesi adeguate e attendibili. Inoltre, gli enti creditizi dovrebbero tenere presenti gli obblighi in materia di valutazione dei flussi di cassa dell’IFRS 13 sulla valutazione del fair value. In particolare, gli enti finanziari dovrebbero rispettare i seguenti requisiti:

• a) stabilire la data ipotizzata della cessione tenendo conto delle condizioni di mercato correnti e attese nonché del quadro giuridico nazionale sotteso alla cessione degli immobili ipotecati;
• b) assicurarsi che il prezzo dell’immobile utilizzato per determinare il valore di mercato stimato delle garanzie immobiliari alla data di liquidazione non sia basato su proiezioni/ipotesi macroeconomiche che sono più ottimistiche delle proiezioni delle autorità e organizzazioni rilevanti quali il Fondo monetario internazionale (FMI) e il Sistema europeo di banche centrali (SEBC)/Comitato europeo per il rischio sistemico (CERS) e che quindi non si assuma un miglioramento delle condizioni di mercato correnti;
• c) assicurarsi che non sia ipotizzato un aumento del reddito derivante dalle garanzie immobiliari rispetto ai livelli correnti, a meno che non esista un accordo contrattuale relativo a tale aumento. Inoltre, nel calcolo dei flussi di cassa, il reddito corrente derivante dall’immobile andrebbe rettificato in modo da rispecchiare le condizioni economiche attese. Gli enti creditizi dovrebbero considerare che la proiezione di un canone di locazione fisso potrebbe essere inopportuna in un contesto di recessione in cui gli immobili sfitti sono in aumento e/o la domanda di trasporto è in calo, con conseguenti pressioni al ribasso sui canoni.
• d) Una strategia di mantenimento delle posizioni in bilancio non è accettabile per i beni immobili. Per strategia di mantenimento si intende che un’attività continua a essere iscritta in bilancio a un valore superiore a quello di mercato in base all’ipotesi che sarà venduta dopo la ripresa del mercato.

Laddove si utilizzi il valore delle garanzie per stimare il valore recuperabile dell’esposizione, andrebbe documentato almeno quanto segue:

• a) le modalità di determinazione del valore, ivi inclusi l’uso delle perizie, le ipotesi di valutazione e i calcoli;
• b) la logica alla base di eventuali rettifiche dei valori stimati;
• c) la determinazione dei costi di vendita, se applicabile;
• d) i tempi ipotizzati per il recupero;
• e) le competenze e l’indipendenza del perito.

Se si utilizza il prezzo di mercato disponibile per stimare il valore recuperabile dell’esposizione, andrebbero documentati anche l’importo, la fonte e la data del prezzo di mercato osservabile.

Gli enti creditizi dovrebbero essere in grado di motivare le ipotesi adottate per stimare il valore recuperabile fornendo, su richiesta dell’autorità competente, dettagli sul valore di mercato dell’immobile, sull’attualizzazione del prezzo di mercato, sulle spese legali e sui costi di vendita applicati, nonché il termine usato per i tempi di liquidazione. Gli enti creditizi dovrebbero poter pienamente giustificare le loro ipotesi, sia qualitativamente sia quantitativamente, e illustrare le determinanti delle loro aspettative, tenendo conto di esperienze passate e correnti.