7.1 Vurdering ved oprettelsen

Når en kreditfacilitet er sikret ved pant i fast ejendom eller løsøre, bør institutterne sikre, at værdiansættelsen af sikkerhedsstillelsen udføres nøjagtigt ved oprettelsen. Institutterne bør fastlægge interne politikker og procedurer for værdiansættelse af sikkerhedsstillelse. I disse politikker og procedurer angives de værdiansættelsesmetoder, der skal anvendes af vurderingsmanden, og de avancerede statistiske modeller, der skal anvendes for hver type sikkerhedsstillelse. Institutterne bør sikre, at disse metoder er forsigtige og står i et rimeligt forhold til sikkerhedsstillelsens type og potentielle værdi og i forhold til låneaftalerne, og de bør sikre, at de er i overensstemmelse med de kreditrisikopolitikker og -procedurer, der er omhandlet i afsnit 7.4.

Institutterne bør sikre, at pant i fast ejendom og løsøre værdiansættes i overensstemmelse med gældende internationale, europæiske og nationale standarder, f.eks. standarderne vedtaget af International Valuation Standards Council, European Group of Valuers' Associations European Valuation Standards og Royal Institution of Chartered Surveyors.

Hvis det er relevant, bør institutterne tage højde for de ESG-faktorer, der påvirker værdien af sikkerheden, f.eks. bygningernes energieffektivitet.

7.1.1 Sikkerhed i form af fast ejendom

Ved oprettelsen bør institutterne sikre, at værdien af sikkerhed i fast ejendom for lån til forbrugere og mikrovirksomheder samt små, mellemstore og store virksomheder vurderes af en intern eller ekstern vurderingsmand ved besøg på stedet, hvor der foretages en indvendig og udvendig vurdering af ejendommen.

Som en undtagelse fra punkt 209 kan der i forbindelse med vurdering af beboelsesejendomme på veludviklede og modne ejendomsmarkeder foretages en skrivebordsvurdering af værdien udført af en intern eller ekstern vurderingsmand og på grundlag af avancerede statistiske modeller. Vurderingsmanden er ansvarlig for vurderingen, men de avancerede statistiske modeller anvendes som støtteværktøjer, såfremt de opfylder betingelserne i afsnit 7.4 og omfatter en konfidensparameter, som angiver vurderingens robusthed og andre relevante ejendomsspecifikke oplysninger. I dette tilfælde bør værdiforslaget vurderes, revideres og godkendes af den interne eller eksterne vurderingsmand, som bør have kendskab til alle input og antagelser, der indgår i modellen. Hvis konfidensparametren i den anvendte avancerede statistiske model viser en lav robusthed, og/eller andre ejendomsspecifikke oplysninger giver anledning til usikkerhed med hensyn til værdiforslaget, bør vurderingsmanden vælge en anden vurderingsmetode end skrivebordsvurdering.

Hvis institutterne anvender eksterne vurderingsmænd, bør de opstille en liste over godkendte eksterne vurderingsmænd. Ved sammensætningen af listen over vurderingsmænd bør det sikres, at de har den relevante ekspertise inden for de relevante dele af ejendomssektoren.

Institutterne bør sikre, at vurderingsmændene giver en uvildig, klar, gennemsigtig og objektiv vurdering, og hver vurdering bør ledsages af en endelig rapport med de nødvendige oplysninger om vurderingsprocessen og ejendommen. I vurderingsrapporten bør det klart angives, hvem der har bestilt vurderingsrapporten, og at vurderingen er blevet udført i forbindelse med en låneansøgning, lånefornyelse eller kontrakttilpasning, eller ved strukturelle ændringer. Vurderingen bør udføres (intern vurdering) eller bestilles (ekstern vurdering) af instituttet eller en agent (i tilfælde af syndikerede lån), medmindre låntageren har anmodet herom.

Efter vurderingen bør institutterne sikre, at de for hver sikkerhedsstillelse i fast ejendom har fået en klar og gennemsigtig vurderingsrapport, som dokumenterer alle elementer og parametre, der påvirker værdien af sikkerhedsstillelsen, herunder alle de oplysninger, der er nødvendige for at forstå disse elementer og parametre, herunder navnlig:

• a. sikkerhedsstillelsens referenceværdi
• b. de tilgange, metoder og nøgleparametre og -antagelser, der er anvendt til at vurdere værdien
• c. en beskrivelse af sikkerheden, herunder dens nuværende anvendelse eller anvendelser, og ejendommens type og kvalitet, herunder alder og stand
• d. en beskrivelse af sikkerhedens placering, de lokale markedsforhold og likviditeten
• e. sikkerhedsstillelsens juridiske og faktiske egenskaber
• f. eventuelle kendte omstændigheder, som kan påvirke værdien på kort sigt, herunder fremhævning af og bemærkninger til forhold, der påvirker graden af sikkerhed eller usikkerhed.

Institutterne bør kritisk gennemgå den vurdering, de modtager fra vurderingsmanden, især med fokus på aspekter såsom forståelighed (om metoderne og antagelserne er klare og gennemsigtige), antagelsernes forsigtighed (f.eks. med hensyn til pengestrømme og diskonteringssatser) og en klar og rimelig identifikation af sammenlignelige ejendomme, der er brugt som referenceværdi for vurderingen.

7.1.2 Sikkerhedsstillelse i form af løsøre

Ved oprettelsen bør institutterne sikre, at værdien af alle former for sikkerhed i løsøre vurderes ved brug af en passende og forsigtig tilgang, som står i et rimeligt forhold til sikkerhedsstillelsens art, type og kompleksitet, af en intern eller ekstern vurderingsmand, ved brug af avancerede statistiske modeller, som opfylder betingelserne i afsnit 7.4, eller andre standardmetoder, f.eks. indeksering, under hensyntagen til markedsværdien som omhandlet i artikel 229, stk. 3, i forordning (EU) nr. 575/2013.

Hvis det er relevant, bør institutterne i deres politikker og procedurer fastlægge de metoder, der anvendes til denne vurdering, og angive interne tærskler og grænser, som kræver, at en vurderingsmand foretager en individuel vurdering af sikkerhedsstillelsen i løsøre ved oprettelsen.

Når institutterne anvender eksterne vurderingsmænd, bør de opstille en liste over godkendte eksterne vurderingsmænd, som dækker den specifikke type løsøre, der anvendes som sikkerhed, og som er relevant for instituttets långivningsaktiviteter, samt placeringen af disse aktiviteter. Disse eksperter bør anvendes til at vurdere sikkerhed i form af omfattende og komplekst løsøre, f.eks. fartøjer, fly og anlæg.

For sikkerhed i form af løsøre, der er genstand for en vurderingsmands individuelle vurdering, bør institutterne sikre, at de har fået en klar og gennemsigtig vurderingsrapport, som dokumenterer alle elementer og parametre, der påvirker værdien af sikkerhedsstillelsen, som beskrevet i punkt 213.

For løsøre, der vurderes ved hjælp af statistiske modeller, bør institutterne sikre, at de har fået et klart og gennemsigtigt modelresultat, som angiver værdien af sikkerhedsstillelsen. Institutterne bør kunne forstå metoderne, nøgleparametrene, antagelserne og begrænsningerne i de anvendte modeller.

Institutterne bør råde over tilstrækkelige IT-processer, -systemer og -kapacitet samt tilstrækkelige og nøjagtige data til brug for vurderinger baseret på statistiske modeller.