7.1 Oceňování v okamžiku poskytnutí

Pokud je úvěrová facilita zajištěna kolaterálem ve formě nemovitého či movitého majetku, instituce by měly zajistit, aby ocenění kolaterálu bylo provedeno přesně v okamžiku poskytnutí. Instituce by měly stanovit vnitřní zásady a postupy pro oceňování kolaterálu. Tyto zásady a postupy by měly specifikovat metody oceňování, které má používat odhadce, a použití pokročilých statistických modelů pro jednotlivé druhy kolaterálu. Instituce by měly zajistit, aby tyto metody byly obezřetné a přiměřené druhu a potenciálním hodnotám kolaterálu a ve vztahu k úvěrovým smlouvám a aby byly v souladu se zásadami a postupy v oblasti úvěrových rizik a podmínkami stanovenými v oddíle 7.4.

Instituce by měly zajistit, aby kolaterál ve formě majetku byl oceněn v souladu s platnými mezinárodními, evropskými a vnitrostátními standardy, jako jsou standardy Výboru pro mezinárodní oceňovací standardy, evropské standardy oceňování podle Evropské skupiny asociací odhadců a standardy Královské instituce kvalifikovaných odhadců.

V příslušných případech by instituce měly zohlednit environmentální a sociální faktory a faktory správy a řízení, které mají vliv na hodnotu kolaterálu, jako je například energetická účinnost budov.

7.1.1 Kolaterál ve formě nemovitého majetku

V okamžiku poskytnutí by instituce měly zajistit, aby hodnota veškerého kolaterálu ve formě nemovitého majetku v případě úvěrů pro spotřebitele a mikropodniky a malé, střední a velké podniky byla posouzena interním nebo externím odhadcem s využitím návštěvy v plném rozsahu s interním a externím posouzením majetku.

Odchylně od odstavce 209 může být pro účely ocenění obytné nemovitosti na dobře rozvinutých a vyspělých trzích s nemovitostmi hodnota posouzena prostřednictvím elektronického ocenění provedeného interním nebo externím odhadcem pomocí pokročilých statistických modelů. Za toto ocenění zůstává odpovědný odhadce, přičemž pokročilé statistické modely by měly být použity jako podpůrné nástroje, které splňují podmínky stanovené v oddíle 7.4 a zahrnují ukazatel spolehlivosti k označení spolehlivosti návrhu ocenění a dalších informací týkajících se příslušné nemovitosti. V tomto případě by měl být návrh ocenění posouzen, přezkoumán a schválen interním nebo externím odhadcem, který by měl rozumět všem vstupním datům a předpokladům modelu. Pokud ukazatel spolehlivosti v podpůrném pokročilém statistickém modelu poukazuje na nízkou spolehlivost a/nebo jiné informace týkající se dané nemovitosti vyvolávají pochybnosti ohledně návrhu ocenění, odhadce by měl zvolit jinou metodu oceňování než elektronickou.

Pokud instituce využívají externí odhadce, měly by stanovit skupinu (seznam) schválených externích odhadců. Složení skupiny odhadců by mělo zajistit, že odhadci mají příslušné odborné znalosti v příslušných segmentech odvětví nemovitostí.

Instituce by měly zajistit, aby odhadci poskytovali nestranné, jasné, transparentní a objektivní ocenění, přičemž každé ocenění by mělo zahrnovat závěrečnou zprávu obsahující nezbytné informace o postupu ocenění a nemovitosti. Zpráva o ocenění by měla jasně uvádět, kdo ocenění objednal a že toto ocenění bylo požadováno pro účely žádosti o úvěr, obnovy nebo smluvních úprav nebo v případě strukturálních změn. Ocenění by mělo být provedeno (interní ocenění) nebo objednáno (externí ocenění) institucí nebo agentem pro zajištění (v případě syndikovaných úvěrů), pokud není předmětem žádosti dlužníka.

Na závěr postupu ocenění by instituce měly zajistit, aby ke každému kolaterálu ve formě nemovitosti obdržely jasnou a transparentní zprávu o ocenění dokumentující všechny prvky a parametry, které určují hodnotu kolaterálu, včetně veškerých informací, jež jsou potřebné a dostačující ke snadnému porozumění těmto prvkům a parametrům, a to zejména těchto:

• a. referenční hodnota kolaterálu;
• b. přístupy, metody a klíčové parametry a předpoklady, které byly použity k posouzení hodnoty;
• c. popis kolaterálu, včetně jeho současného využívání, nebo případně vícenásobného využívání, a typu a kvality nemovitosti, včetně stáří a zachovalosti;
• d. popis umístění kolaterálu, místních tržních podmínek a likvidity;
• e. právní a skutečné atributy kolaterálu;
• f. jakékoli známé okolnosti, které mohou mít vliv na hodnotu z krátkodobého hlediska, a to mimo jiné tím, že upozorní na otázky, jež ovlivňují míru jistoty či nejistoty, a vyjádří se k nim.

Instituce by měly kriticky přezkoumat ocenění, které obdrží od odhadce, a zejména by se měly zaměřit na aspekty, jako je srozumitelnost (zda jsou přístupy a předpoklady jasné a transparentní), obezřetnost předpokladů (např. pokud jde o peněžní tok a diskontní sazby) a jasné a odůvodněné určení srovnatelných vlastností použitých jako referenční hodnoty.

7.1.2 Kolaterál ve formě movitého majetku

V okamžiku poskytnutí by instituce měly zajistit, aby hodnota veškerého kolaterálu ve formě movitého majetku byla posouzena prostřednictvím vhodného a obezřetného přístupu, který je přiměřený charakteru, druhu a složitosti kolaterálu, interním nebo externím odhadcem pomocí vhodných pokročilých statistických modelů, které splňují podmínky stanovené v oddíle 7.4, nebo jiných standardních metod, jako je indexace, s ohledem na tržní hodnotu uvedenou v čl. 229 odst. 3 nařízení (EU) č. 575/2013.

V příslušných případech by instituce měly stanovit v rámci svých zásad a postupů metody pro účely tohoto ocenění a určit interní prahové hodnoty a limity, které vyžadují individuální ocenění kolaterálu ve formě movitého majetku provedené odhadcem v okamžiku poskytnutí.

Pokud instituce využívají externí odhadce, měly by zřídit skupinu (výběr) schválených externích odhadců zaměřených na majetek využívaný jako kolaterál, který je významný z hlediska činností instituce v oblasti poskytování úvěrů, jakož i místa výkonu těchto činností. Tato skupina odborníků by měla být využívána k oceňování velkého a složitého kolaterálu ve formě movitého majetku, jako jsou plavidla, letadla a strojní zařízení.

V případě kolaterálu ve formě movitého majetku, který je předmětem individuálního ocenění odhadcem, by instituce měly zajistit, že obdrží jasnou a transparentní zprávu

• o ocenění dokumentující všechny prvky a parametry, které určují hodnotu kolaterálu, uvedené v odstavci 213.

V případě movitého majetku, který je předmětem ocenění pomocí statistických modelů, by instituce měly zajistit, že obdrží jasný a transparentní výsledek modelu, který stanoví hodnotu kolaterálu. Instituce by měly rozumět metodám, klíčovým parametrům, předpokladům a omezením používaných modelů.

Instituce by měly mít zavedeny přiměřené postupy, systémy a funkce v oblasti informačních technologií a dostatečné a přesné údaje pro účely jakéhokoli ocenění založeného na statistických modelech.