7.1 Оценка в момента на предоставяне

Когато дадено кредитно улеснение е обезпечено с недвижимо или движимо имущество, институциите следва да гарантират, че оценката на обезпечението се извършва по акуратен начин в момента на възникване. Институциите следва да определят вътрешни политики и процедури за оценка на обезпеченията. С тези политики и процедури следва да се определят подходите за оценка, които ще се използват от оценителя, и използването на усъвършенствани статистически модели за всеки вид обезпечение. Институциите следва да гарантират, че тези подходи са разумни и пропорционални на вида и потенциалните стойности на обезпечението и по отношение на кредитните споразумения, и са в съответствие с политиките и процедурите относно кредитния риск, посочени в раздел 7.4.

Институциите следва да гарантират, че обезпечението с имущество се оценява в съответствие с приложимите международни, европейски и национални стандарти, като например стандартите на Съвета по международни оценителски стандарти, Европейската група на асоциациите на оценители, Европейските стандарти за оценяване и Кралския институт на експерт оценителите .

Когато е приложимо, институциите следва да отчитат ЕСУ факторите, които засягат стойността на обезпечението, например енергийната ефективност на сградите.

7.1.1 Обезпечение с недвижим имот

В момента на учредяване институциите следва да гарантират, че стойността на цялото обезпечение с недвижим имот за потребителски кредити и кредити за микро - , малки, средни и големи предприятия, се оценява от вътрешен или външен оценител посредством пълен оглед с вътрешна и външна оценка на имота.

Като дерогация от точка 209, за целите на оценката на жилищни недвижими имоти на добре развити и напреднали пазари на недвижими имоти, стойността може да се оцени чрез оценка само въз основа на наличната информация, която се извършва от вътрешен или външен оценител и е подкрепена от усъвършенствани статистически модели. Оценителят носи отговорност за оценката, а усъвършенстваните статистически модели следва да се използват като помощни инструменти, които отговарят на условията, посочени в раздел 7.4, и включват мярка за доверителност, която показва надеждността на предложението за остойностяване и на друга относима информация, отнасяща се до недвижимия имот. В този случай предложението за остойностяване следва да се оценява, преглежда и одобрява от вътрешния или външния оценител, който следва да е наясно с всички входящи данни и допускания, разгледани в модела. Ако мярката за доверителност в помощния усъвършенстван статистически модел покаже недостатъчна надеждност, и/или друга информация, специфична за недвижимия имот, поражда несигурност относно предложението за остойностяване, оценителят следва да избере метод за оценка, различен от този, извършен на база само оценка на документи .

Когато институциите използват външни оценители, те следва да създадат панел (списък) от допустими външни оценители. Съставът на експертната група следва да гарантира, че оценителите разполагат със съответния експертен опит в съответните сегменти на сектора на недвижимите имоти.

Институциите следва да гарантират, че оценителите предоставят безпристрастна, ясна, прозрачна и обективна оценка, а за всяка оценка следва да се изготви окончателен доклад, който съдържа необходимата информация относно процеса на оценка и имуществото. В доклада за оценка следва ясно да се посочи кой е поръчал оценката и че оценката е поискана за целите на заявлението за кредит, подновяването на кредита или корекциите на споразумението, или в случай на структурни промени. Оценката следва да се извърши (вътрешна оценка) или да се възложи (външна оценка) от институцията или от агент по обезпечения (в случая на синдикирани кредити), освен ако тя не е поискана от кредитополучателя.

В края на процеса на оценяване институциите следва да гарантират, че за всяко обезпечение върху недвижим имот са получили ясен и прозрачен доклад за оценка, в който са документирани всички елементи и параметри, определящи стойността на обезпечението, включително цялата информация, необходима и достатъчна за лесно разбиране на тези елементи и параметри, по - специално:

• а. референтната стойност на обезпечението;
• б. подходите, методологията и основните параметри и допускания, които са използвани за оценяване на стойността;
• в. описание на обезпечението, включително неговото текущо използване или множество приложения, ако е приложимо, и вида и качеството на имота, включително възраст и състояние на запазване;
• г. описание на местоположението на обезпечението, условията на местния пазар и ликвидността;
• д. правните и фактическите характеристики на обезпечението;
• е. всякакви известни обстоятелства, които могат да повлияят на стойността в краткосрочен план, включително привличане на вниманието по всички въпроси, засягащи степента на сигурност или несигурност и обсъждането им .

Институциите следва да направят критичен преглед на оценката, която получават от оценителя, по - специално като се съсредоточат върху аспекти, например разбираемостта (дали подходите и допусканията са ясни и прозрачни), предпазливостта на допусканията (напр. по отношение на паричните потоци и дисконтовите проценти), както и ясното и разумно идентифициране на сравними имоти, използвани като референтна стойност.

7.1.2 Обезпечение с движимо имущество

В момента на учредяване институциите следва да гарантират, че стойността на цялото обезпечение с движимо имущество се оценява чрез подходящ и предпазлив подход, който е пропорционален на естеството, вида и сложността на обезпечението от вътрешен или външен оценител, чрез подходящи усъвършенствани статистически модели, отговарящи на условията, посочени в раздел 7.4, или други стандартни методи, като например индексация, като се вземе предвид пазарната стойност, както е посочено в член 229, параграф 3 от Регламент (ЕС) № 575/2013.

Когато е приложимо, институциите следва да определят в своите политики и процедури подходи за целите на тази оценка и да посочат вътрешни прагове и лимити, за които е необходима индивидуалната оценка на всяко обезпечение под формата на движимо имущество в момента на учредяването, да бъде направена от оценител.

Когато институциите използват външни оценители, те следва да създадат панел (подбор) на одобрените външни оценители, който да обхваща конкретно имущество, което се използва като обезпечение, и което е от значение за дейностите на институцията по кредитиране, както и за местоположението на тези дейности. Тази експертна група следва да се използва за оценка на големи и сложни обезпечения под формата на движимо имущество, например плавателни съдове, въздухоплавателни средства и заводи за машини и съоръжения .

За движимо имущество, което подлежи на индивидуална оценка от оценител, институциите следва да гарантират, че са получили ясен и прозрачен доклад от оценката, в който са документирани всички елементи и параметри, определящи стойността на обезпечението, както е посочено в точка 213.

За движимо имущество, което подлежи на оценка чрез статистически модели, институциите следва да гарантират, че са получили ясен и прозрачен резултат от модела, с който се определя стойността на обезпечението. Институциите следва да разбират методологиите, основните параметри, допусканията и ограниченията на използваните модели.

Институциите следва да разполагат с подходящи ИТ процеси, системи и възможности, както и с подходящи и точни данни за целите на всяка оценка, базирана на статистически модел.