7.1 Evaluarea în momentul inițierii

În cazul în care o facilitate de credit este garantată cu garanții reale imobiliare sau mobiliare, instituțiile trebuie să se asigure că garanțiile reale sunt evaluate cu exactitate în momentul inițierii. Instituțiile trebuie să stabilească politici și proceduri interne de evaluare a garanțiilor reale. Aceste politici și proceduri trebuie să specifice metodele de evaluare care urmează să fie utilizate de către un evaluator și utilizarea modelelor statistice avansate pentru fiecare tip de garanție reală. Instituțiile trebuie să se asigure că aceste abordări sunt prudente și proporționale cu tipul și valoarea potențială a garanțiilor reale și corelate cu contractele de credit și sunt conforme cu politicile și procedurile privind riscul de credit, precum și cu condițiile stabilite în secțiunea 7.4.

Instituțiile trebuie să se asigure că garanțiile reale imobiliare sunt evaluate în conformitate cu standardele internaționale, europene și naționale aplicabile, cum ar fi standardele Comitetului pentru Standarde Internaționale de Evaluare, standardele europene de evaluare ale Grupului European al Asociațiilor de Evaluatori și standardele Institutului R egal al S upraveghetorilor Certificați („Royal Institution of Chartered Surveyors).

După caz, instituțiile trebuie să țină cont de factorii ESG care afectează valoarea garanțiilor reale, de exemplu eficiența energetică a clădirilor.

7.1.1 Garanții reale imobiliare

În momentul inițierii, instituțiile trebuie să se asigure că valoarea tuturor garanțiilor reale imobiliare pentru credite destinate consumatorilor, microîntreprinderilor și întreprinderilor mici, mijlocii și mari este evaluată de un evaluator intern sau extern pe baza unei vizite complete de evaluare internă și externă a imobilului.

Prin derogare de la punctul 209, în scopul evaluării bunurilor imobiliare rezidențiale pe piețe imobiliare bine dezvoltate și mature, valoarea poate fi determinată prin intermediul unei evaluări pur tehnice, efectuată de un evaluator intern sau extern și bazată pe modele statistice avansate. Răspunderea pentru evaluare îi revine evaluatorului, în timp ce modelele statistice avansate trebuie utilizate ca instrumente de sprijin, îndeplinind condițiile prevăzute în secțiunea 7.4, ș i trebuie să includă o măsură de consolidare a încrederii care să indice soliditatea valorii propuse și alte informații relevante specifice bunului imobil. În acest caz, valoarea propusă trebuie să fie evaluată, revizuită și aprobată de evaluatorul intern sau extern, care trebuie să înțeleagă toate datele de intrare și ipotezele avute în vedere în model. Dacă măsura de consolidare a încrederii din modelul statistic avansat de sprijin indică un nivel scăzut al solidității și/sau dacă alte informații specifice imobilelor generează incertitudine cu privire la valoarea propusă, evaluatorul trebuie să aleagă altă metodă de evaluare decât evaluarea pur tehnică.

Atunci când utilizează evaluatori externi, instituțiile trebuie să stabilească un grup (o listă) de evaluatori externi acceptați. Din grupul de evaluatori trebuie să facă parte evaluatori cu experiență relevantă pe segmentele relevante ale sectorului imobiliar.

Instituțiile trebuie să se asigure că evaluatorii furnizează o evaluare imparțială, clară, transparentă și obiectivă, iar fiecare evaluare trebuie să conțină un raport final care să ofere informațiile necesare despre procesul de evaluare și bunul imobil. Raportul de evaluare trebuie să indice în mod clar cine a dispus evaluarea și dacă evaluarea a fost solicitată în scopul depunerii cererii de credit, reînnoirii creditului sau modificării contractului de credit sau în contextul schimbărilor structurale. Evaluarea trebuie efectuată (evaluare internă) sau dispusă (evaluare externă) de către instituție sau de către un agent de garanții reale (în cazul creditelor sindicalizate), cu excepția cazului în care aceasta face obiectul unei cereri din partea debitorului.

La sfârșitul procesului de evaluare, instituțiile trebuie să se asigure că au obținut, pentru fiecare garanție reală imobiliară, un raport de evaluare clar și transparent care cuprinde toate elementele și parametrii pe baza cărora a fost determinată valoarea garanției reale, inclusiv toate informațiile necesare și suficiente pentru înțelegerea cu ușurință a acestor elemente și parametri, în special:

• a. valoarea de referință a garanției reale;
• b. abordările, metodologia și parametrii - cheie și ipotezele care au fost utilizate la evaluare;
• c. descrierea garanției reale, inclusiv a utilizării sale curente sau a utilizărilor multiple, dacă este cazul, precum și a tipului și calității bunului imobil, inclusiv a vechimii și a stării de conservare;
• d. descrierea locului în care se află garanția reală, a condițiilor locale de piață și a lichidității;
• e. atributele juridice și efective ale garanției reale;
• f. orice circumstanțe cunoscute care pot afecta valoarea pe termen scurt, inclusiv semnalarea și formularea de observații cu privire la orice aspect care afectează gradul de certitudine sau de incertitudine.

Instituțiile trebuie să efectueze o analiză critică a evaluării pe care o primesc de la evaluator, axându - se în special pe aspecte precum coerența (dacă abordările și ipotezele sunt clare și transparente), prudența ipotezelor (de exemplu, în ceea ce privește fluxul de numerar și ratele de actualizare), precum și pe identificarea clară și rezonabilă a bunurilor imobile comparabile utilizate ca valoare de referință. 7.1.2 Garanții reale mobiliare

În momentul inițierii, instituțiile trebuie să se asigure că valoarea tuturor garanțiilor reale mobiliare este evaluată printr - o abordare adecvată și prudentă, proporțională cu natura, tipul ș i c omplexitatea garanțiilor reale, de un evaluator intern sau extern, pe bază de modele statistice avansate adecvate care îndeplinesc condițiile prevăzute în secțiunea 7.4 sau pe bază de alte metode standard, cum ar fi indexarea, ținând cont de valoarea de piață menționată la articolul 229 alineatul (3) din Regulamentul (UE) nr. 575/2013.

Atunci când este cazul, instituțiile trebuie să stabilească abordări pentru scopurile acestei evaluări în cadrul politicilor și procedurilor lor și trebuie să specifice pragurile și limitele interne care necesită o evaluare individuală a garanțiilor reale mobiliare în momentul inițierii, care trebuie efectuată de către un evaluator.

Atunci când utilizează evaluatori externi, instituțiile trebuie să stabilească un grup (o listă) de evaluatori externi acceptați, care să se ocupe de bunurile specifice folosite ca garanții reale, care sunt relevante pentru activitățile de creditare ale instituției, precum și pentru locul de desfășurare al acestor activități. Acest grup de experți trebuie utilizat la evaluarea garanțiilor reale mobiliare mari și complexe, cum ar fi navele, aeronavele și utilajele pentru fabrici.

În cazul garanțiilor reale mobiliare care fac obiectul unei evaluări individuale efectuate de un evaluator, instituțiile trebuie să se asigure că au obținut un raport de evaluare clar și transparent care conține toate elementele și parametrii pe baza cărora a fost determinată valoarea garanției reale, așa cum se menționează la punctul 213.

În cazul bunurilor mobile care fac obiectul unei evaluări pe bază de modele statistice, instituțiile trebuie să se asigure că au obținut un rezultat clar și transparent al modelului, specificând valoarea garanției reale. Instituțiile trebuie să înțeleagă metodologiile, parametrii - cheie, ipotezele și limitările modelelor utilizate.

Instituțiile trebuie să dispună de procese, sisteme și capacități informatice adecvate și de date suficiente și exacte pentru a efectua o evaluare bazată pe modele statistice.