7.1 Bewertung zum Zeitpunkt der Kreditvergabe

Ist eine Kreditfazilität durch eine Immobilie oder einen beweglichen Vermögenswert besichert, sollten die Institute sicherstellen, dass die Bewertung der Sicherheit zum Zeitpunkt der Kreditvergabe korrekt durchgeführt wird. Die Institute sollten interne Strategien und Verfahren für die Bewertung von Sicherheiten festlegen. In diesen Strategien und Verfahren sollten die von einem Bewerter zu verwendenden Wertermittlungsmethoden und die Verwendung fortgeschrittener statistischer Modelle für Arten von Sicherheiten spezifiziert sein. Die Institute sollten sicherstellen, dass diese Ansätze umsichtig und der Art und dem potenziellen Wert der Sicherheiten sowie in Bezug auf die Kreditverträge angemessen sind und mit den in Abschnitt 7.4 dargelegten Strategien, Verfahren und Bedingungen für das Kreditrisiko in Einklang stehen.

Zudem sollten die Institute sicherstellen, dass die als Sicherheit dienenden Immobilien und beweglichen Vermögenswerte nach geltenden internationalen, europäischen und nationalen Standards bewertet werden, wie den Standards des International Valuation Standards Council, der European Group of Valuers’ Associations und der Royal Institution of Chartered Surveyors.

Sofern relevant, sollten die Institute die ESG-Faktoren berücksichtigen, die den Wert der Sicherheiten beeinflussen, wie zum Beispiel die Energieeffizienz von Gebäuden.

7.1.1 Besicherung mit Immobilien

Zum Zeitpunkt der Kreditvergabe sollten die Institute sicherstellen, dass der Wert aller als Sicherheit dienenden Immobilien für Kredite an Verbraucher, Kleinstunternehmen sowie kleine, mittlere und große Unternehmen durch einen internen oder externen Sachverständigen ermittelt wird, zu diesem Zweck hat eine Innen- und Außenbesichtigung der Objekte zu erfolgen.

Bei einer Bewertung von Wohnimmobilien auf gut entwickelten und ausgereiften Immobilienmärkten kann der Wert abweichend von Absatz 209 mittels einer Desktop-Bewertung ermittelt werden, die von einem internen oder externen Sachverständigen durchgeführt und durch fortgeschrittene statistische Modelle gestützt wird. Der Sachverständige bleibt für die Bewertung verantwortlich, während die fortgeschrittenen statistischen Modelle als Unterstützungswerkzeuge dienen sollten, welche die in Abschnitt 7.4 genannten Bedingungen erfüllen und anhand eines Konfidenzniveaus die Prognosegüte des Wertvorschlags und andere relevante immobilienspezifische Informationen anzeigen. In diesem Fall sollte der interne oder externe Sachverständige, der alle im Modell verwendeten Inputs und Annahmen verstehen sollte, den Wertvorschlag bewerten, prüfen und genehmigen. Wenn das Konfidenzniveau im unterstützenden, fortgeschrittenen statistischen Modell auf eine geringe Robustheit hindeutet und/oder andere immobilienspezifische Informationen zu Unsicherheit bezüglich des Wertvorschlags führen, sollte der Sachverständige eine andere Bewertungsmethode als die Desktop-Bewertung wählen.

Bei Einsatz externer Sachverständiger sollten die Institute eine Liste der zugelassenen externen Sachverständigen erstellen. Die Liste sollte Sachverständige umfassen, die über einschlägige Fachkenntnisse in relevanten Segmenten des Immobiliensektors verfügen.

Die Institute sollten sicherstellen, dass die Sachverständigen eine unvoreingenommene, klare, transparente und objektive Bewertung vornehmen, und für jede Bewertung sollten die erforderlichen Informationen über den Bewertungsprozess und die Immobilien in einem Abschlussbericht zusammengefasst werden. Aus dem Bewertungsbericht sollte eindeutig hervorgehen, wer die Bewertung angeordnet hat und ob sie aufgrund eines Darlehensantrags, einer Kreditverlängerung, vertraglicher Anpassungen oder struktureller Veränderungen beantragt wurde. Die Bewertung sollte von dem Institut oder einem Sicherheitentreuhänder (bei Konsortialkrediten) durchgeführt (interne Bewertung) oder angeordnet werden (externe Bewertung), es sei denn, der Kreditnehmer hat einen entsprechenden Antrag gestellt.

Am Ende des Bewertungsverfahrens sollten die Institute sicherstellen, dass sie für jede als Sicherheit dienende Immobilie einen klaren und transparenten Bewertungsbericht erhalten haben, in dem alle Elemente und Parameter, die den Wert der Sicherheit bestimmen, dokumentiert sind, einschließlich aller Informationen, Elemente und Parameter, die für ein einfaches Verständnis erforderlichen sind, insbesondere:

• a. der Referenzwert der Sicherheit;
• b. die Ansätze, Methoden und wichtigsten Parameter und Annahmen, die zur Bewertung des Werts herangezogen wurden;
• c. eine Beschreibung der Sicherheit, einschließlich ihrer gegenwärtigen oder ggf. möglichen Nutzung, sowie die Art und Qualität der Immobilie, wie Alter und Erhaltungszustand;
• d. eine Beschreibung des Standorts der Sicherheit, der lokalen Marktbedingungen und der Liquidität;
• e. die rechtlichen und tatsächlichen Merkmale der Sicherheit;
• f. alle bekannten Umstände, die sich kurzfristig auf den Wert auswirken können, indem zu Aspekten Stellung genommen wird, die den Grad der Sicherheit oder Unsicherheit beeinflussen.

Die Institute sollten die Bewertung, die sie vom Sachverständigen erhalten, kritisch überprüfen und dabei den Schwerpunkt unter anderem auf folgende Aspekte legen: Verständlichkeit (klare und transparente Ansätze und Annahmen), Vorsicht beim Aufstellen der Annahmen (z. B. in Bezug auf Cashflow und Abzinsungssätze) sowie die klare und nachvollziehbare Ermittlung vergleichbarer Immobilien als Referenzwert. 7.1.2 Besicherung mit beweglichen Vermögenswerten

Zum Zeitpunkt der Kreditvergabe sollten die Institute sicherstellen, dass der Wert aller als Sicherheit dienenden beweglichen Vermögenswerte durch einen internen oder externen Sachverständigen auf der Grundlage eines angemessenen und vorsichtigen Ansatzes bewertet wird, der der Beschaffenheit, Art und Komplexität der Sicherheit angemessen ist, wobei geeignete fortgeschrittene statistische Modelle, welche die in Abschnitt 7.4 genannten Bedingungen erfüllen, oder andere Standardmethoden wie Indexierung verwendet werden und dem Marktwert gemäß Artikel 229 Absatz 3 der Verordnung (EU) Nr. 575/2013 Rechnung getragen wird.

Die Institute sollten ggf. in ihren Strategien und Verfahren Bewertungsmethoden/Ansätze festlegen und interne Schwellenwerte und Limits angeben, die zum Zeitpunkt der Kreditvergabe eine Einzelbewertung von als Sicherheit dienenden beweglichen Vermögenswerten durch einen Sachverständigen erfordern.

Setzen die Institute externe Sachverständige ein, sollten sie eine Liste zugelassener externer Sachverständiger erstellen, die sich mit den spezifischen, als Sicherheit dienenden Vermögenswerten befassen, die für die Kreditvergabetätigkeiten des Instituts sowie den Ort dieser Tätigkeiten relevant sind. Diese Liste von Sachverständigen sollte bei der Auswahl von Bewertern zur Bewertung der Besicherung durch große und komplexe bewegliche Vermögenswerte wie Schiffe, Luftfahrzeuge, Maschinen und Anlagen herangezogen werden.

Bei als Sicherheit dienenden beweglichen Vermögenswerten, die einer Einzelbewertung durch einen Sachverständigen unterliegen, sollten die Institute sicherstellen, dass sie einen klaren und transparenten Bewertungsbericht erhalten haben, in dem alle in Absatz 213 aufgeführten Elemente und Parameter, die den Wert der Sicherheit bestimmen, dokumentiert sind.

Bei als Sicherheit dienenden beweglichen Vermögenswerten, die einer Bewertung auf der Grundlage statistischer Modelle unterliegen, sollten die Institute sicherstellen, dass sie ein klares und transparentes Modellergebnis erhalten haben, das den Wert der Sicherheit angibt. Die Institute sollten die Methoden, wichtigsten Parameter, Annahmen und Beschränkungen der verwendeten Modelle kennen.

Die Institute sollten über angemessene IT-Verfahren, -Systeme und -Kompetenzen sowie über ausreichende und genaue Daten für eine auf statistischen Modellen basierende Bewertung verfügen.