7.1 Valutazione al momento dell’ concessione del finanziamento

Quando una linea di credito è garantita da un bene mobile o immobile, gli enti dovrebbero assicurare che la valutazione della garanzia reale sia effettuata in maniera accurata al momento dell’ concessione del finanziamento. Gli enti dovrebbero definire politiche e procedure interne per la valutazione delle garanzie reali. Queste politiche e procedure dovrebbero specificare gli approcci di valutazione che un perito dovrebbe impiegare e l’uso di modelli statistici avanzati per ogni tipo di garanzia reale. Gli enti dovrebbero assicurare che tali approcci siano prudenti e proporzionati al tipo e al potenziale valore della garanzia e in relazione ai contratti di credito, e che siano in linea con le politiche e procedure relative al rischio di credito e le condizioni di cui alla sezione 7.4.

Gli enti dovrebbero assicurare che le garanzie immobiliari siano valutate in conformità degli standard internazionali, europei e nazionali applicabili, come quelli dell’International Valuation Standards Council, dell’European Group of Valuers’ Associations European Valuation Standards e della Royal Institution of Chartered Surveyors.

Se del caso, gli enti dovrebbero tenere conto dei fattori ESG che influenzano il valore della garanzia reale, ad esempio l’efficienza energetica degli edifici.

7.1.1 Garanzie immobiliari

Al momento dellaconcessione del finanziamento, gli enti dovrebbero assicurare che il valore di tutte le garanzie immobiliari per i prestiti ai consumatori e alle microimprese, piccole, medie e grandi imprese sia stimato da un perito interno o esterno che si avvale di una visita completa con valut azione interna ed esterna dell’immobile.

In deroga al paragrafo 209, ai fini di una valutazione degli immobili residenziali in mercati immobiliari ben sviluppati e maturi, il valore può essere stimato mediante una valutazione a tavolino, effettuata da un p erito interno o esterno con l’ausilio di modelli statistici avanzati. Il perito rimane responsabile della valutazione, mentre i modelli statistici avanzati dovrebbero essere utilizzati come strumenti di supporto, soddisfare le condizioni di cui alla sezione 7.4 e includere una misura di confidenza che indichi la robustezza della proposta di valore e altre specifiche informazioni relative all’immobile. In questo caso, la proposta di valore dovrebbe essere valutata, rivista e approvata dal perito interno o esterno, che dovrebbe comprendere tutti i dati inseriti e le ipotesi considerate nel modello. Se la misura della confidenza del modello statistico avanzato di supporto indica una bassa robustezza, e/o altre informazioni specifiche relative all’immobile danno luogo a incertezza sulla proposta di valore, il perito dovrebbe scegliere un metodo di valutazione diverso dalla valutazione a tavolino.

Laddove si avvalgono di periti esterni, gli enti dovrebbero costituire un elenco di periti esterni accettati. La composizione del gruppo di periti dovrebbe assicurare che questi abbiano competenze pertinenti in segmenti rilevanti del settore immobiliare.

Gli enti dovrebbero assicurare che i periti forniscano una valutazione imparziale, chiara, trasparente e obiettiva, e ogni valutazione dovrebbe essere corredata da una relazione finale che fornisca le informazioni necessarie sul processo di valutazione e sull’immobile. La relazione di valutazione dovrebbe indicare chiaramente chi ha ordinato la valutazione e che questa è stata richiesta ai fini di una domanda di prestito, del rinnovo di un finanziamento o di adeguamenti contrattuali, o in caso di modifiche strutturali. La valutazione dovrebbe essere effettuata (valutazione interna) o ordinata (valutazione esterna) dall’ente o da un depositario di garanzie (nel caso di prestiti sindacati), a meno che non sia richiesta dal cliente.

Al termine del processo di valutazione, gli enti dovrebbero assicurarsi di aver ottenuto, per ogni garanzia immobiliare, una relazione di valutazione chiara e trasparente che documenti tutti gli elementi e i parametri che determinano il valore della garanzia reale, comprese tutte le informazioni necessarie e sufficienti per una facile comprensione di tali elementi e parametri, in particolare:

• a. il valore di riferimento della garanzia reale;
• b. gli approcci, la metodologia e i parametri e le ipotesi fondamentali che sono stati utilizzati per stimare il valore;
• c. una descrizione della garanzia reale, compreso il suo uso attuale o i suoi usi multipli, se del caso, e il tipo e la qualità dell’immobile, tra cui l’età e lo stato di conservazione;
• d. una descrizione della posizione della garanzia reale e delle condizioni e della liquidità del mercato locale;
• e. gli attributi giuridici ed effettivi della garanzia reale;
• f. qualsiasi circostanza nota che possa influenzare il valore nel breve termine, anche richiamando l’attenzione su, e commentando, eventuali questioni che incidono sul grado di certezza o di incertezza.

Gli enti dovrebbero sottoporre a un riesame critico la valutazione che ricevono dal perito, concentrandosi in particolare su aspetti quali la comprensibilità (chiarezza e trasparenza degli approcci e delle ipotesi), la prudenza delle ipotesi (ad esempio, riguardo al flusso di cassa e ai tassi di sconto), e l’identificazione chiara e ragionevole di immobili comparabili utilizzati come valore di riferimento.

7.1.2 Garanzie mobiliari

Al momento della concessione del finanziamento, gli enti dovrebbero assicurare che il valore di tutte le garanzie mobiliari sia stimato attraverso un approccio adeguato e prudente, proporzionato alla natura, al tipo e alla complessità della garanzia reale, da un perito interno o esterno, con adeguati modelli statistici avanzati che soddisfano le condizioni di cui alla sezione 7.4 o con altri metodi standard, come l’indicizzazione, tenendo conto del valore di mercato di cui all’articolo 229, paragrafo 3, del regolamento (UE) n. 575/2013.

Ove applicabile, gli enti dovrebbero definire, nelle loro politiche e procedure, gli approcci da adottare ai fini di tale valutazione, e specificare le soglie e i limiti interni che richiedono una valutazione individuale delle garanzie mobiliari da parte di un perito al momento dell’ concessione del finanziamento.

Laddove si avvalgono di periti esterni, gli enti dovrebbero istituire un elenco di periti esterni generalmente riconosciuti che si occupi degli specifici beni utilizzati come garanzia, che sia pertinente per le attività di prestito dell’ente e per la posizione di tali attività. Questo elenco di esperti dovrebbe essere utilizzato per la valutazione delle garanzie mobiliari complesse e di grandi dimensioni, come navi, aerei e macchinari produttivi.

Per le garanzie mobiliari che sono soggette a una valutazione individuale da parte di un perito, gli enti dovrebbero assicurare di aver ottenuto una relazione di valutazione chiara e trasparente che documenti tutti gli elementi e i parametri che determinano il valore della garanzia reale, come indicato al paragrafo 213.

Per i beni mobili soggetti a valutazione mediante modelli statistici, gli enti dovrebbero assicurare di aver ottenuto dal modello un risultato chiaro e trasparente, che specifichi il valore della garanzia reale. Gli enti dovrebbero comprendere le metodologie, i parametri fondamentali, le ipotesi e i limiti dei modelli utilizzati.

Allo scopo di poter effettuare qualsiasi valutazione basata su modelli statistici, gli enti dovrebbero disporre di processi, sistemi e capacità informatiche adeguate e di dati sufficienti e accurati.