7.1 Valoración en el momento de la concesión

Cuando se garantice una operación de crédito con un bien mueble o inmueble, las entidades se asegurarán de que la garantía real se valore correctamente en el momento de la concesión del préstamo. Las entidades establecerán políticas y procedimientos internos para la valoración de las garantías reales. En estas políticas y procedimientos se especificarán los métodos de valoración que deberá utilizar el tasador y el uso de modelos estadísticos avanzados para cada tipo de garantía real. Las entidades se asegurarán de que estos métodos sean prudentes y proporcionales al tipo y los valores potenciales de la garantía real, así como a los contratos de crédito, y de que estén en consonancia con las políticas y procedimientos de la entidad en materia de riesgo de crédito y con las condiciones especificadas en la sección 7.4.

Las entidades se cerciorarán de que la garantía real se valore de conformidad con las normas aplicables a escala internacional, europea y nacional, como las del Consejo de Normas Internacionales de Valoración, las Normas Europeas de Valoración del Grupo Europeo de Asociaciones de Tasadores y las de la Royal Institution of Chartered Surveyors.

Cuando proceda, las entidades tendrán en cuenta los factores ASG que afecten al valor de la garantía real, por ejemplo, la eficiencia energética de los edificios.

7.1.1 Garantías reales sobre bienes inmuebles

En el momento de la concesión, las entidades se asegurarán de que el valor de todas las garantías reales sobre bienes inmuebles utilizadas en préstamos a consumidores y a microempresas y pequeñas, medianas y grandes empresas sea determinado por un tasador interno o externo, que deberá efectuar una tasación individual completa con inspección del interior y exterior del inmueble.

A modo de excepción al apartado 209, a los efectos de la valoración de un bien inmueble de uso residencial en mercados inmobiliarios consolidados y maduros, el valor se podrá determinar mediante una tasación de despacho ( desktop ), que llevará a cabo un tasador interno o externo y se apoyará en modelos estadísticos avanzados. El tasador será en cualquier caso el responsable de la valoración; los modelos estadísticos avanzados se utilizarán como herramientas de apoyo y deberán cumplir las condiciones especificadas en la sección 7.4. Además, incluirán una medida del nivel de confianza para indicar la solidez de la propuesta de valor y otra información pertinente y específica del inmueble. En este caso, la propuesta de valor será evaluada, revisada y aprobada por el tasador interno o externo, quien debe comprender todos los datos e hipótesis utilizados en el modelo. Si el indicador de confianza empleado en el modelo estadístico avanzado utilizado para respaldar la tasación señala una solidez baja o existe cualquier otra información específica del inmueble que genera incertidumbre acerca de la propuesta de valor, el tasador deberá elegir un método de valoración diferente al de la tasación de despacho.

Cuando las entidades utilicen tasadores externos, crearán un panel (es decir, una lista) de tasadores externos aceptados. La composición del panel garantizará que los tasadores cuenten con la experiencia y los conocimientos apropiados en los segmentos pertinentes del sector inmobiliario.

Las entidades se cerciorarán de que los tasadores proporcionen una valoración imparcial, clara, transparente y objetiva; para cada tasación se entregará un informe final en el que se incluirá la información necesaria sobre el proceso de valoración y el inmueble. El informe de valoración indicará con claridad quién encargó la tasación y que esta se pidió en el marco de una solicitud, renovación o modificación contractual de un préstamo, o como consecuencia de cambios estructurales. La valoración será efectuada (valoración interna) o encargada (valoración externa) por la entidad o un agente depositario de garantías (en el caso de los préstamos sindicados), a menos que esté sujeta a una petición del prestatario.

Al término del proceso de valoración, las entidades se asegurarán de que han obtenido, para cada garantía real sobre bienes inmuebles, un informe de tasación claro y transparente en el que se documenten todos los elementos y parámetros que determinen el valor de la garantía real, incluida toda la información necesaria y suficiente para una fácil comprensión de estos elementos y parámetros, en particular:

• a. el valor de referencia de la garantía real;
• b. los enfoques, la metodología y los parámetros e hipótesis clave utilizados para calcular el valor de tasación;
• c. una descripción de la garantía real, incluido su uso actual o sus múltiples usos, si procede, así como del tipo y calidad del inmueble, indicando su antigüedad y su estado de conservación;
• d. una descripción de la ubicación de la garantía real, las condiciones imperantes en el mercado local y su grado de liquidez;
• e. las características jurídicas y reales de la garantía real;
• f. cualquier circunstancia conocida que pueda afectar al valor de la garantía real a corto plazo, señalando y comentando cualquier cuestión que afecte al grado de certeza o incertidumbre.

Las entidades deberán llevar a cabo una revisión crítica de la valoración que les proporcione el tasador, centrándose en particular en aspectos como su comprensibilidad (si los métodos e hipótesis son claros y transparentes), la prudencia de las hipótesis (p. ej., en lo que respecta al flujo de efectivo y las tasas de descuento) y la identificación clara y razonable de otros inmuebles comparables utilizados como referencia para determinar el valor de tasación. 7.1.2 Garantías reales sobre bienes muebles

En el momento de la concesión, las entidades se asegurarán de que toda garantía sobre bienes muebles sea valorada a través de un método adecuado y prudente, proporcional a la naturaleza, el tipo y la complejidad de la garantía, por parte de un tasador interno o externo, modelos estadísticos avanzados que cumplan las condiciones establecidas en la sección 7.4 u otros métodos estándar, como la indexación, teniendo en cuenta el valor de mercado tal como se define en el artículo 229, apartado 3, del Reglamento (UE) n.º 575/2013.

Cuando proceda, las entidades definirán en sus políticas y procedimientos los métodos que se utilizarán en el marco de dicha valoración, y especificarán los umbrales y límites internos que exijan una valoración individual de las garantías reales sobre bienes muebles por parte de un tasador en el momento de la concesión.

Cuando las entidades recurran a tasadores externos, elaborarán un panel (una selección) de tasadores externos aceptados. Dichos tasadores estarán capacitados para valorar los bienes específicos que se utilicen como garantía real y sean pertinentes para las actividades de préstamo de la entidad así como para el lugar en que se lleven a cabo dichas actividades. Este panel de expertos se utilizará para valorar garantías reales sobre bienes muebles complejos y de grandes dimensiones, como buques, aeronaves y maquinaria industrial.

Para las garantías reales sobre bienes muebles que deban someterse a valoración individual por parte de un tasador, las entidades se asegurarán de que han recibido un informe de tasación claro y transparente en el que se documenten todos los elementos y parámetros que determinan el valor de la garantía real, como se describe en el apartado 213.

En el caso de los bienes muebles sujetos a valoración con modelos estadísticos, las entidades se asegurarán de que han obtenido un resultado claro y transparente del modelo, en el que se especifica el valor de la garantía real. Las entidades deben comprender las metodologías, los parámetros clave, las hipótesis y las limitaciones de los modelos utilizados.

Las entidades contarán con procesos, sistemas y capacidades de TI adecuados, así como con datos suficientes y precisos para los fines de cualquier valoración basada en modelos estadísticos.