7.1 Oceňovanie v čase vznik u

Keď je úverový nástroj zabezpečený kolaterálom vo forme nehnuteľného alebo hnuteľného majetku, inštitúcie by mali zabezpečiť, aby sa oceňovanie kolaterálu vykonávalo presne v čase vzniku. Inštitúcie by mali stanoviť interné politiky a postupy na oceňovanie kolaterálu. Tieto politiky a postupy by mali špecifikovať prístupy k oceňovaniu, ktoré má použiť oceňovateľ, a použitie pokročilých štatistických modelov pre každý druh kolaterálu. Inštitúcie by mali zabezpečiť, aby boli tieto prístupy obozretné a prime rané druhu a potenciálnym hodnotám kolaterálu a vo vzťahu k zmluvám o úvere, a v súlade s politikami a postupmi v oblasti kreditného rizika a podmienkami stanovenými v oddiele 7.4.

Inštitúcie by mali zabezpečiť, aby bol kolaterál vo forme majetku oceňovaný v súlade s uplatniteľnými medzinárodnými, európskymi a vnútroštátnymi normami, ako sú normy Rady pre medzinárodné ohodnocovacie štandardy, Európske štandardy oceňovania Európskej skupiny asociácií odhadcov (TEGoVA) a normy Kráľovskej inštitúcie autorizovaných daňových inšpektorov.

V príslušných prípadoch by inštitúcie mali zohľadniť environmentálne a sociálne faktory a faktory riadenia, ktoré majú vplyv na hodnotu kolaterálu, napríklad energetickú účinnosť budov.

7.1.1 Kolaterál vo forme nehnuteľného majetku

V čase vzniku by inštitúcie mali zabezpečiť, aby hodnotu každého kolaterálu vo forme nehnuteľného majetku pre úvery spotrebiteľom a mikropodnikom, malým, stredným a veľkým podnikom posúdil interný alebo externý oceňovateľ prostredníctvom kompletnej prehliadky s vnútorným a vonkajším posúdením majetku.

Odchylne od bodu 209 možno na účely ocenenia nehnuteľnosti určenej na bývanie na dobre rozvinutých a vyspelých trhoch hodnotu posúdiť prostredníctvom ocenenia na diaľku, vykonaného interným alebo externým oceňovateľom a podporeného pokročilými štatistickými modelmi. Oceňovateľ nesie naďalej zodpovednosť za toto ocenenie, pričom pokročilé štatistické modely by sa mali použiť ako podporné nástroje a zároveň by sa mali dodržať podmienky stanovené v oddiele 7.4 vrátane ukazovateľa spoľahlivosti, ktorý má poukazovať na hodnovernosť návrhu hodnoty a ďalších relevantných informácií týkajúcich sa majetku. V tomto prípade by návrh hodnoty mal posúdiť, preskúmať a schváliť interný alebo externý oceňovateľ, ktorý by mal rozumieť všetkým vstupom a predpokladom zohľadneným v modeli. Ak ukazovateľ spoľahlivosti v podpornom pokročilom štatistickom modeli poukazuje na nízku hodnovernosť a/alebo iné informácie týkajúce sa majetku vyvolávajú v súvislosti s návrhom hodnoty neistotu, oceňovateľ by mal zvoliť inú metódu ocenenia než ocenenie na diaľku.

Keď inštitúcie využívajú externých oceňovateľov, mali by vytvoriť panel (zoznam) akceptovaných externých oceňovateľov. Zloženie panela oceňovateľov by malo zabezpečovať, že oceňovatelia majú relevantné odborné znalosti v príslušných segmentoch odvetvia nehnuteľností.

Inštitúcie by mali zabezpečiť, aby oceňovatelia poskytovali nestranné, jasné, transparentné a objektívne ocenenie, a každé ocenenie by malo mať záverečnú správu poskytujúcu potrebné informácie o procese ocenenia a nehnuteľnosti. V správe o ocenení by sa malo jasne uvádzať, kto si objednal ocenenie a že ocenenie bolo vyžiadané na účely žiadosti o úver, predĺženia alebo úprav zmluvy, alebo v prípade štrukturálnych zmien. Ocenenie by mala vykonať (interné ocenenie) alebo objednať (externé ocenenie) inštitúcia alebo zástupca pre kolaterál (v prípade syndikovaných úverov), s výnimkou prípadov, keď je predmetom žiadosti dlžníka.

Na konci procesu ocenenia by inštitúcie mali zabezpečiť, že získali, pre každý kolaterál vo forme nehnuteľnosti, jasnú a transparentnú správu o ocenení so zdokumentovaním všetkých prvkov a parametrov, ktoré určujú hodnotu kolaterálu, vrátane všetkých informácií, ktoré sú potrebné a dostatočné na ľahké porozumenie týchto prvko v a parametro v , ako sú najmä:

• a. referenčná hodnota kolaterálu;
• b. prístupy, metodika a hlavné parametre a predpoklady, ktoré boli použité na posúdenie hodnoty;
• c. opis kolaterálu vrátane súčasného použitia alebo prípadne viacnásobného použitia a druh a kvalita nehnuteľnosti vrátane veku a stavu zachovania;
• d. opis umiestnenia kolaterálu, miestne trhové podmienky a likvidita;
• e. právne a skutočné atribúty kolaterálu;
• f. akékoľvek známe okolnosti, ktoré môžu mať vplyv na hodnotu z krátkodobého hľadiska, vrátane upriamenia pozornosti na otázky, ktoré majú vplyv na mieru istoty alebo neistoty, a pripomienok k týmto otázkam.

Inštitúcie by mali kriticky preskúmať ocenenie, ktoré dostanú od oceňovateľa, so zameraním najmä na aspekty, ako sú zrozumiteľnosť (či sú prístupy a predpoklady jasné a transparentné), obozretnosť predpokladov (napr. pokiaľ ide o peňažný tok a diskontné sadzby) a jasné a primerané určenie porovnateľných vlastností použitých ako referenčná hodnota.

7.1.2 Kolaterál vo forme hnuteľného majetku

V čase vzniku by inštitúcie mali zabezpečiť, aby sa hodnota každého kolaterálu vo forme hnuteľného majetku posúdila prostredníctvom obozretného prístupu, ktorý je primeraný charakteru, druhu a zložitosti kolaterálu, interným alebo externým oceňovateľom, pomocou primeraných pokročilých štatistických modelov spĺňajúcich podmienky stanovené v oddiele 7.4 alebo inými štandardnými metódami, ako je indexácia, pri zohľadnení trhovej hodnoty, ako sa uvádza v článku 229 ods. 3 nariadenia (EÚ) č. 575/2013.

V príslušných prípadoch by inštitúcie mali vo svojich politikách a postupoch stanoviť prístupy na účely tohto ocenenia a určiť vnútorné prahové hodnoty a limity, ktoré si vyžadujú individuálne ocenenie kolaterálu vo forme hnuteľného majetku vykonané oceňovateľom v čase vzniku.

Pokiaľ inštitúcie využívajú externých oceňovateľov, mali by vytvoriť panel (výber) akceptovaných externých oceňovateľov zameraných na konkrétny majetok využívaný ako kolaterál, ktorý je relevantný pre činnosti poskytovania úverov inštitúcie, ako aj umiestnenie týchto činností. Panel znalcov by sa mal využívať na oceňovanie veľkého a zložitého kolaterálu vo forme hnuteľného majetku, ako sú plavidlá, lietadlá a technické a strojné zariadenia.

Pokiaľ ide o kolaterál vo forme hnuteľného majetku, ktorý je predmetom individuálneho ocenenia oceňovateľom, inštitúcie by sa mali ubezpečiť, že získali jasnú a transparentnú správu

• o ocenení so zdokumentovaním všetkých prvkov a parametrov, ktoré určujú hodnotu kolaterálu, ako sa uvádza v bode 213.

Pokiaľ ide o hnuteľný majetok, ktorý je predmetom ocenenia pomocou štatistických modelov, inštitúcie by sa mali ubezpečiť, že získali jasný a transparentný výsledok modelu uvádzajúci hodnotu kolaterálu. Inštitúcie by mali rozumieť metodikám, hlavným parametrom, predpokladom a obmedzeniam používaných modelov.

Inštitúcie by mali mať zavedené primerané procesy, systémy a spôsobilosti v oblasti informačných technológií a dostatočné a presné údaje na účely každého ocenenia založeného na štatistickom modeli.