7.1 Vrednotenje ob vzpostavitvi zavarovanja

Kadar je kreditni posel zavarovan z nepremičninami ali premičninami, bi morale institucije zagotoviti, da se ob vzpostavitvi zavarovanja s premoženjem natančno izvede njegovo vrednotenje. Institucije bi morale določiti notranje politike in postopke za vrednotenje zavarovanja s premoženjem. V teh politikah in postopkih bi morali biti določeni pristopi k vrednotenju, ki jih uporablja cenilec, i n uporaba naprednih statističnih modelov za vsako vrsto zavarovanja s premoženjem. Institucije bi morale zagotoviti, da so ti pristopi preudarni in sorazmerni z vrsto in potencialno vrednostjo zavarovanja s premoženjem ter kreditni h pogodb ter skladni s politikami in postopki upravljanja kreditnega tveganja ter pogoji iz oddelka 7.4.

Institucije bi morale zagotoviti, da se zavarovanje z nepremičninami ali premičninami vrednoti v skladu z veljavnimi mednarodnimi, evropskimi in nacionalnimi standardi, kot so standardi Odbora za mednarodne standarde ocenjevanja vrednosti (International Valuation Standards Council ), evropski standardi vrednotenja evropske skupine združenj cenilcev (European Group of Valuers’ Associations) in standardi kraljevega inštituta poobla ščenih ocenjevalcev (Royal Institution of Chartered Surveyors).

Institucije bi morale po potrebi upoštevati ESG dejavnike, ki vplivajo na vrednost zavarovanja s premoženjem, na primer energijsko učinkovitost zgradb.

7.1.1 Zavarovanje z nepremičninami

Institucije bi morale ob vzpostavitvi zavarovanja zagotoviti, da vrednost vsakega zavarovanja z nepremičninami pri kreditih potrošnikom, mikro, malim, srednjim in velikim podjetjem oceni notranji ali zunanji cenilec, ki opravi celovit ogled nepremičnine (full visit) z notranjo in zunanjo oceno nepremičnine.

Z odstopanjem od odstavka 209 lahko pri vrednotenju stanovanjskih nepremičnin na dobro razvitih in zrelih nepremičninskih trgih vrednost nepremičnine oceni notranji ali zunanji cenilec brez ogleda ob po dpori naprednih statističnih modelov. Za vrednotenje je še vedno odgovoren cenilec, napredni statistični modeli pa bi se morali uporabljati le kot podporna orodja ob izpolnjevanju pogojev iz oddelka 7.4 in z v ključ itvijo merila zaupanja , ki kaže zanesljiv ost predlagane vrednosti, in drugih relevantnih informacij o zadevni nepremičnini. V tem primeru bi moral predlagano vrednost oceniti, pregledati in odobriti notranji ali zunanji cenilec, ki bi moral razumeti vse vhodne podatke in predpostavke, upoštevane v modelu. Če merilo zaupanja v podpornem naprednem statističnem modelu kaže, da je zanesljivost modela nizka, in/ali je zaradi drugih informacij o zadevni nepremičnini predlagana vrednost negotova, bi moral cenilec izbrati drugo metodo vrednotenja in ne vrednotenj a brez ogleda nepremičnine .

Kadar institucije uporabljajo zunanje cenilce, bi morale vzpostaviti skupino (seznam) zunanjih cenilcev, ki so zanje sprejemljivi. Sestava skupine cenilcev bi morala zagotavljati, da imajo cenilci ustrezno strokovno znanje o relevantnih segmentih nepremičninskega sektorja.

Institucije bi morale zagotoviti, da cenilci izvajajo nepristransko, jasno, pregledno in objektivno vrednotenje, vsako vrednotenje pa bi moralo vključevati končno poročilo s potrebnimi informacijami o p rocesu vrednotenja in nepremičnini. V cenitvenem poročilu bi moralo biti jasno navedeno, kdo je naročil vrednotenje in da je bilo vrednotenje zahtevano za namene vloge za kredit, obnovitve kredita ali prilagoditev (sprememb) pogodbe ali v primeru strukturnih sprememb. Vrednotenje bi morala izvesti (notranje vrednotenje) ali naročiti (zunanje vrednotenje) institucija ali zastopnik (agent) za zavarovanje (v primeru sindiciranih kreditov ), razen če ga zahteva kreditojemalec.

Na koncu procesa vrednotenja bi morale institucije zagotoviti, da so za vsako zavarovanje z nepremičnino pridobile jasno in pregledno cenitveno poročilo, v katerem so dokumentirani vsi elementi in parametri, ki določajo vrednost zavarovanja, vključno z vsemi potrebni mi informacijami, ki zadostujejo za preprosto razumevanje teh elementov in parametrov, zlasti:

• a. referenčno vrednostjo zavarovanja s premoženjem;
• b. pristopi, metodologijo in ključnimi parametri ter predpostavkami, uporabljenimi za oceno vrednosti;
• c. opisom zavar ovanja s premoženjem, vključno z njegovo sedanjo rabo ali možnimi rabami , če je ustrezno, ter vrsto in kakovostjo nepremičnine, vključno z njeno starostjo in ohranjenostjo;
• d. opisom lokacije zavarovanja s premoženjem, lokalnih tržnih pogojev in likvidnosti;
• e. pravnimi in dejanskimi značilnostmi zavarovanja s premoženjem;
• f. vsemi znanimi okoliščinami, ki lahko kratkoročno vplivajo na vrednost, vključno z izpostavitvijo morebitnih vprašanj, ki vplivajo na stopnjo gotovosti ali negotovosti, in pripombami v zvezi s tem.

Institucije bi morale kritično pregledati vrednotenje, ki ga prejmejo od cenilca, pri čemer bi se morale zlasti osredotočiti na vidike, kot so razumljivost (ali so pristopi in predpostavke jasni in pregledni), preudarnost predpostavk (npr. glede denarnega toka in diskontnih stopenj) ter jasna in razumna opredelitev primerljivih nepremičnin, uporabljenih za referenčno vrednost.

7.1.2 Zavarovanje s premičninami

Institucije bi morale ob vzpostavitvi zavarovanja zagotoviti, da vrednost vsakega zavarovanja s premi čninami z ustreznim in preudarnim pristopom, ki je sorazmeren z naravo, vrsto in kompleksnostjo zavarovanja, oceni notranji ali zunanji cenilec, ali pa je vrednost ocenjena z ustreznimi naprednimi statističnimi modeli, ki izpolnjujejo pogoje iz oddelka 7.4, ali drugimi standardnimi metodami, kot je indeksacija, ob upoštevanju tržne vrednosti iz člena 229(3) Uredbe (EU) št. 575/2013.

Institucije bi morale po potrebi v svojih politikah in postopkih določiti pristope za namene tega vrednotenja ter notranje pragove in limite, v skladu s katerimi mora cenilec izvesti posam ično vrednotenje zavarovanja s premičninami ob vzpostavitvi zavarovanja.

Kadar institucije uporabljajo zunanje cenilce, bi morale vzpostaviti skupino (izbor) zunanjih cenilcev, ki so zanje sprejemljivi, in z njo pokriti konkretno vrsto premičnin, ki se uporablja kot zavarovanje. Skupina cenilcev bi morala ustrezati kreditnemu poslovanju institucije in lokaciji kreditiranja. To skupino strokovnjakov bi bilo treba uporabiti za vrednotenje velikega in kompleksnega zavarovanja s premičninami, kot so plovila, zrakoplovi in industrijski stroji.

Za zavarovanje s premičninami, pri katerem mora posamično vrednotenje izvesti cenilec, bi morale institucije zagotoviti, da so pridobile jasno in pregledno cenitveno poročilo, v katerem so dokumentirani vsi elementi in parametri, ki določajo vrednost zavarovanja, kot je opisano v odstavku 213.

Za premičnine, pri katerih se vrednotenje izvede s statističnimi modeli, bi morale institucije zagotoviti, da so pridobile jasen in pregleden rezultat modela, ki določa vrednost zavarovanja. Institucije bi morale razumeti metodologije, ključne parametre, predpostavke in omejitve uporabljenih modelov.

Institucije bi morale za vsako vrednotenje na podlagi statističnega mod ela imeti vzpostavljene ustrezne informacijske procese, sisteme in zmogljivosti ter imeti zadostne in točn e podatke.