7.1 Értékelés a hitelnyújtás időpontjában

Amikor egy hiteleszközt ingatlan vagy ingó biztosíték fedez, az intézményeknek biztosítaniuk kell, hogy a biztosíték értékelését pontosan elvégezzék a hitelnyújtás időpontjában. Az intézményeknek a biztosíték értékelésére vonatkozó belső szabályzatokat és eljárásokat kell kidolgozniuk. Ezekben a szabályzatokban és eljárásokban meg kell határozni az értékbecslő által alkalmazott értékelési módszereket és az egyes biztosítéktípusok esetében alkalmazott fejlett statisztikai modelleket. Az intézményeknek biztosítaniuk kell, hogy e módszerek körültekintőek és a biztosíték típusával és várható értékével, valamint a hitelmegállapodással arányosak legyenek, továbbá összhangban álljanak a 7.4. szakaszban meghatározott hitelkockázati politikákkal, eljárásokkal és feltételekkel.

Az intézményeknek gondoskodniuk kell arról, hogy az ingatlanbiztosítékokat az alkalmazandó nemzetközi, európai és nemzeti szabványokkal, például a Nemzetközi Értékbecslési Szabványügyi Testület szabványaival, az Európai Eszközértékelők Csoportjá nak (TEGoVA) európai értékelési szabványaival és a Royal Institution of Chartered Surveyors szabványaival összhangban értékeljék.

Az intézményeknek adott esetben figyelembe kell venniük a biztosíték értékét befolyásoló környezeti, társadalmi és irányítási tényezőket, például az épületek energiahatékonyságát.

7.1.1 Ingatlanfedezet

A hitelnyújtás időpontjában az intézményeknek biztosítaniuk kell, hogy a fogyasztóknak és a mikro-, kis-, közép- és nagyvállalatoknak nyújtott hitelek valamennyi ingatlanbiztosítékának é rtékét belső vagy külső értékbecslő értékelje az ingatlan teljes körű bejárásán alapuló külső és belső értékelésén keresztül.

A 209. bekezdéstől eltérően, lakóingatlanok fejlett és érett ingatlanpiacokon való értékeléséhez az érték egy belső vagy külső értékbecslő által elkészített, fejlett statisztikai modellekkel alátámasztott asztali értékbecsléssel is megbecsülhető. Az értékbecslő továbbra is felelős lesz az értékbecslésért, miközben a fejlett statisztikai modelleket a 7.4. szakaszban meghatározott felt ételeknek megfelelő en, és a javasolt érték megbízhatóságát jelző konfidenciamutatót és egyéb releváns ingatlanspecifikus információkat tartalmazó segédeszközként kell használni. Ebben az esetben az értékjavaslatot annak a belső vagy külső értékbecslőnek kell értékelnie, felülvizsgálnia és jóváhagynia, aki érti a z alkalmazott fejlett statisztikai modell összes bemeneti adatát és feltételezését. Ha a támogató fejlett statisztikai modellben szereplő konfidenciamutató alacsony megbízhatóságot mutat és/vagy az e gyéb ingatlanspecifikus információk az értékjavaslattal kapcsolatos bizonytalanságra adnak okot, az értékbecslőnek az asztali értékbecsléstől eltérő értékelési módszert kell választania.

Amikor az intézmények külső értékbecslőket vesznek igénybe, listát kell készíteniük az elfogadott külső értékbecslőkről. Az elfogadott értékbecslők összetételének biztosítania kell, hogy az értékbecslők megfelelő ismeretekkel rendelkezzenek az ingatlanágazat releváns szegmenseiben.

Az intézményeknek gondoskodniuk kell arról , hogy az értékbecslők pártatlan, világos, átlátható és objektív értékbecslést adjanak, és minden egyes értékeléshez készítsenek egy zárójelentést, amely tartalmazza az értékbecslési folyamatra és az ingatlanra vonatkozó szükséges információkat. Az értékbecslési jelentésben egyértelműen fel kell tüntetni, hogy ki rendelte meg az értékbecslést, és hogy az értékbecslést hitelkérelem benyújtása, hitelmegújítás vagy szerződésmódosítás céljából, illetve strukturális változások esetén kérték. Az értékbecslést az intézménynek vagy (szindikált hitelek esetén) a biztosítékkezelő ügynöknek kell elvégeznie (belső értékbecslés) vagy megrendelnie (külső értékbecslés), kivéve, ha az a hitelfelvevő igénylésétől függ.

Az értékbecslési folyamat végén az intézményeknek biztosítaniuk kell, hogy minden egyes ingatlanbiztosítékhoz egyértelmű és átlátható értékbecslési jelentést kapjanak, amely dokumentálja a biztosíték értékét meghatározó összes elemet és paramétert, ideértve ezen elemek és paraméterek könnyű megértéshez szükséges és elegendő összes információt, különös tekintettel a következőkre:

• a. a biztosíték referenciaértéke;
• b. az érték megállapításához használt megközelítések, módszertan, valamint a legfontosabb paraméterek és feltevések;
• c. a biztosíték leírása, ideértve annak aktuális hasznosítását vagy adott esetben vegyes hasznosítását, valamint az ingatlan típusát és minőségét, ideértve az ingatlan korát és állagmegőrzési állapotát;
• d. a biztosíték elhelyezkedésének leírása, valamint a helyi piaci feltételek és a likviditás bemutatása;
• e. a biztosíték jogi és tényleges jellemzői;
• f. bármilyen olyan ismert körülmény, amely rövid távon befolyásolhatja az értéket, ideértve a bizonyosság vagy bizonytalanság mértékét befolyásoló problémákra való figyelemfelhívást, illetve az ezekre vonatkozó észrevételeket is.

Az intézményeknek kritikusan felül kell vizsgálniuk az értékbecslőtől kapott értékbecslést, különös tekintettel az olyan szempontokra, mint például az érthetőség (a megközelítések és a feltételezések egyértelműek és átláthatók - e), a feltételezések körültekintő jellege (pl. a cash flow és a diszkontráta tekintetében), valamint a referenciaértékként használt összehasonlítható ingatlanok világos és észszerű azonosítása. 7.1.2 Ingó biztosíték

Az intézményeknek a hitelnyújtás időpontjában gondoskodniuk kell arról, hogy az összes ingó biztosíték értékét meghatározzák a biztosíték jellegével, típusával és összetettségével arányos, megfelelő és körültekintő megközelítés alapján, belső vagy külső értékbecslő, a 7.4. szakaszban meghatározott feltételeknek megfelelő fejlett statisztikai modellek vagy más standard módszerek, például indexálás segítségével, figyelembe véve a piaci érték az 575/2013/EU rendelet 229. cikkének (3) bekezdésében foglalt meghatározását.

Az intézményeknek adott esetben belső szabályzataikban és eljárásaikban meg kell határozniuk az ilyen értékbecslés céljára szolgáló megközelítéseket, és meg kell határozniuk azokat a belső küszöbértékeket és határértékeket, amelyek megkövetelik az ingó biztosíték hitelnyújtás időpontjában, értékbecslő által történő egyedi értékelését.

Amikor az intézmények külső értékbecslőt vesznek igénybe, össze kell állítaniuk az elfogadott külső értékbecslők listáját, amely lefedi az intézmény hitelezési tevé kenységei és e tevékenységek elhelyezkedése szempontjából releváns biztosítékok körét . Ezt a szakértői jegyzéket kell használni a nagyméretű és összetett ingó biztosítékok, például hajók, repülőgépek és üzemi gépek értékelése esetén.

Azon ingó biztosítékok esetében, amelyeket egyedileg kell értékeltetni egy értékbecslővel, az intézményeknek biztosítaniuk kell, hogy egyértelmű és átlátható értékbecslési jelentést kapjanak, amely a 213. bekezdésben leírtak szerint dokumentálja a biztosíték értékét meghatározó összes elemet és paramétert.

A statisztikai modellek alapján értékelt ingóságok esetében az intézményeknek biztosítaniuk kell, hogy egyértelmű és átlátható modelleredményt kapjanak, amely meghatározza a biztosíték értékét. Az intézményeknek ismerniük kell a használt modellek módszertanát, a kulcsfontosságú paramétereit, feltételezéseit és korlátait.

Az intézményeknek megfelelő informatikai folyamatokkal, rendszerekkel és kapacitásokkal, valamint elegendő és pontos adatokkal kell rendelkezniük bármilyen sta tisztikai modellen alapuló értékelés céljára.