7.1 Évaluation au moment de l’octroi

Lorsqu’une facilité de crédit est garantie par une sûreté immobilière ou mobilière, les établissements doivent veiller à ce que l'évaluation de la sûreté soit effectuée avec précision au moment de l'octroi. Les établissements doivent définir des politiques et des procédures internes pour l’évaluation des sûretés. Ces politiques et procédures doivent déterminer les approches d’évaluation à utiliser par un évaluateur et l’utilisation de modèles statistiques avancés pour chaque type de sûreté. Les établissements doivent veiller à ce que ces approches soient prudentes et proportionnées au type et à la valeur potentielle des sûretés et au regard des contrats de crédit, et qu’elles soient conformes aux politiques et procédures en matière de risque de crédit et aux conditions énoncées à la section 7.4.

Les établissements doivent veiller à ce que les biens donnés en sûreté soient évalués conformément aux normes internationales, européennes et nationales applicables, telles que les normes de l’International Valuation Standards Council, les normes européennes d’évaluation de l’European Group of Valuers’ Associations et les normes de la Royal Institution of Chartered Surveyors.

Le cas échéant, les établissements doivent tenir compte des facteurs ESG influençant la valeur de la sûreté, par exemple l’efficacité énergétique des bâtiments.

7.1.1 Sûretés immobilières

Au moment de l’octroi, les établissements doivent veiller à ce que la valeur de tous les biens immobiliers donnés en sûreté pour les prêts aux consommateurs et aux micro, petites, moyennes et grandes entreprises soit évaluée par un évaluateur interne ou externe dans le cadre d’une visite complète avec évaluation interne et externe du bien.

Par dérogation au point 209, aux fins de l’évaluation de biens immobiliers résidentiels sur des marchés immobiliers bien développés et matures, la valeur peut être évaluée au moyen d’une évaluation sur dossier, effectuée par un évaluateur interne ou externe et étayée par des modèles statistiques avancés. L’évaluateur demeure responsable de l’évaluation, tandis que les modèles statistiques avancés doivent être utilisés comme outils auxiliaires, répondant aux conditions énoncées à la section 7.4, et comprenant une mesure de confiance pour indiquer la solidité de la proposition de valeur et d’autres informations pertinentes propres au bien. Dans ce cas, la proposition de valeur doit être évaluée, examinée et approuvée par l’évaluateur interne ou externe, qui doit bien comprendre toutes les données et hypothèses prises en considération dans le modèle. Si la mesure de confiance dans le modèle statistique avancé sous-jacent indique une faible solidité, ou si d’autres informations propres au bien immobilier donnent lieu à une incertitude quant à la proposition de valeur, l’évaluateur doit choisir une méthode d’évaluation différente de l’évaluation sur dossier.

Lorsque les établissements font appel à des évaluateurs externes, ils doivent établir un panel (une liste) d’évaluateurs externes agréés. La composition du panel d’évaluateurs doit donner l’assurance que les évaluateurs possèdent l’expertise nécessaire dans les segments pertinents du secteur immobilier.

Les établissements doivent veiller à ce que les évaluateurs procèdent à une évaluation impartiale, claire, transparente et objective, et chaque évaluation doit faire l’objet d’un rapport final fournissant les informations nécessaires sur le processus d’évaluation et les biens. Le rapport d’évaluation doit mentionner clairement qui a commandé l’évaluation et indiquer que l’évaluation a été sollicitée aux fins de la demande de prêt, du renouvellement ou des ajustements contractuels, ou dans le cas de changements structurels. L’évaluation doit être effectuée (évaluation interne) ou commandée (évaluation externe) par l’établissement ou un agent de sûreté (dans le cas de prêts syndiqués), sauf si elle fait l’objet d’une demande de la part de l’emprunteur.

À l’issue du processus d’évaluation, les établissements doivent veiller à obtenir, pour chaque sûreté immobilière, un rapport d’évaluation clair et transparent documentant tous les éléments et paramètres qui déterminent la valeur de la sûreté, y compris toutes les informations nécessaires et suffisantes pour faciliter la compréhension de ces éléments et paramètres, en particulier :

• a. la valeur de référence de la sûreté ;
• b. les approches, la méthodologie et les principaux paramètres et hypothèses qui ont été utilisés pour estimer la valeur ;
• c. une description de la sûreté, y compris son utilisation actuelle ou ses utilisations multiples le cas échéant, ainsi que le type de bien et sa qualité, dont son âge et son état de conservation ;
• d. une description de l’emplacement de la sûreté, des conditions du marché local et de la liquidité;
• e. les attributs juridiques et réels de la sûreté ;
• f. toute circonstance connue susceptible d’influencer la valeur à court terme, y compris en attirant l’attention sur toute question influençant le degré de certitude ou d’incertitude et en formulant des commentaires à ce sujet.

Les établissements doivent procéder à un examen critique de l’évaluation qu’ils reçoivent de l’évaluateur, en se concentrant notamment sur des aspects tels que le caractère intelligible (les approches et les hypothèses sont-elles claires et transparentes ?), la prudence des hypothèses (par exemple, en ce qui concerne le flux de trésorerie et les taux d’actualisation), et le recensement clair et raisonnable des biens comparables utilisés comme référence de valeur. 7.1.2 Sûretés mobilières

Au moment de l’octroi, les établissements doivent veiller à ce que la valeur de tous les biens mobiliers donnés en sûreté soit évaluée selon une approche adaptée et prudente, proportionnée à la nature, au type et à la complexité de la sûreté, par un évaluateur interne ou externe, au moyen de modèles statistiques avancés adéquats remplissant les conditions énoncées à la section 7.4 ou d’autres méthodes standard, telles que l’indexation, en tenant compte de la valeur de marché visée à l’article 229, paragraphe 3, du règlement (UE) nº 575/2013.

Le cas échéant, les établissements doivent définir, dans leurs politiques et procédures, des approches à suivre aux fins de cette évaluation, et préciser les seuils et limites internes qui requièrent qu’un évaluateur procède à une évaluation individuelle des biens mobiliers donnés en sûreté au moment de l’octroi.

Lorsque les établissements font appel à des évaluateurs externes, ils doivent constituer un panel (sélection) d’évaluateurs externes agréés, couvrant les biens spécifiques utilisés comme sûreté, qui soit pertinent pour les activités de prêt de l’établissement ainsi que l’emplacement de ces activités. Ce panel d’experts doit être sollicité pour l’évaluation de sûretés mobilières de grande taille et complexes, telles que les navires, les aéronefs et les machines d’usine.

Pour les sûretés mobilières qui font l’objet d’une évaluation individuelle par un évaluateur, les établissements doivent veiller à obtenir un rapport d’évaluation clair et transparent documentant tous les éléments et paramètres qui déterminent la valeur des sûretés, comme indiqué au point 213.

Pour les biens mobiliers soumis à une évaluation sur la base de modèles statistiques, les établissements doivent veiller à obtenir un résultat de modèle clair et transparent, précisant la valeur de la sûreté. Les établissements doivent comprendre les méthodologies, les paramètres clés, les hypothèses et les limites des modèles utilisés.

Les établissements doivent disposer de processus, de systèmes et de capacités informatiques adéquats et de données suffisantes et précises pour procéder à une évaluation fondée sur un modèle statistique.