7.1 Αποτίμηση κατά την αρχική χορήγηση δανείου

Όταν μια σύμβαση παροχής πίστωσης εξασφαλίζεται με ακίνητο ή άλλο κινητό περιουσιακό στοιχείο, τα ιδρύματα θα πρέπει να διασφαλίζουν ότι η αποτίμηση της εξασφάλισης πραγματοποιείται με ακρίβεια τη στιγμή της αρχικής χορήγησης. Τα ιδρύματα θα πρέπει να ορίζουν εσωτερικές πολιτικές και διαδικασίες για την αποτίμηση των εξασφαλίσεων. Οι εν λόγω πολιτικές και διαδικασίες θα πρέπει να καθορίζουν τις προσεγγίσεις αποτίμησης που πρέπει να χρησιμοποιούνται από έναν εκτιμητή και τη χρήση προηγμένων στατιστικών μοντέλων για κάθε τύπο εξασφάλισης. Τα ιδρύματα θα πρέπει να διασφαλίζουν ότι οι εν λόγω προσεγγίσεις είναι συνετές και ανάλογες με τον τύπο και τις δυνητικές τιμές των καλυμμάτων/ εξασφαλίσεων και σε σχέση με τις συμβάσεις χορήγησης πιστώσεων, και συνάδουν με τις πολιτικές και τις διαδικασίες και τους όρους πιστωτικού κινδύνου που ορίζονται στο τμήμα 7.4.

Τα ιδρύματα θα πρέπει να διασφαλίζουν ότι τα περιουσιακά στοιχεία που ασφαλίζουν ανοίγματα αποτιμώνται σύμφωνα με τα ισχύοντα διεθνή, ευρωπαϊκά και εθνικά πρότυπα, όπως τα πρότυπα του Διεθνούς Συμβουλίου Προτύπων Αποτίμησης, των Ευρωπαϊκών Προτύπων Αποτίμησης των Ευρωπαϊκών Ενώσεων Ομάδων Εκτιμητών και του Royal Institution of Chartered Surveyors.

Κατά περίπτωση, τα ιδρύματα θα πρέπει να λαμβάνουν υπόψη παράγοντες ESG που επηρεάζουν την αξία της εξασφάλισης, όπως για παράδειγμα την ενεργειακή απόδοση των κτιρίων.

7.1.1 Εξασφάλιση με ακίνητα

Τη στιγμή της χορήγησης, τα ιδρύματα θα πρέπει να διασφαλίζουν ότι η αξία όλων των ακινήτων που έχουν ληφθεί ως εξασφάλιση για καταναλωτικά δάνεια και δάνεια προς τις πολύ μικρές, μικρές, μεσαίες και μεγάλες επιχειρήσεις αξιολογείται από εσωτερικό ή εξωτερικό εκτιμητή, χρησιμοποιώντας πλήρη επίσκεψη με εσωτερική και εξωτερική αξιολόγηση του ακινήτου.

Κατά παρέκκλιση της παραγράφου 209, για τους σκοπούς αποτίμησης ακινήτων κατοικίας σε καλά ανεπτυγμένες και ώριμες αγορές ακινήτων, η αξία μπορεί να προσδιοριστεί μέσω εκτίμησης χωρίς κατά τόπου επίσκεψη (desktop valuation), η οποία πραγματοποιείται από εσωτερικό ή εξωτερικό εκτιμητή και υποστηρίζεται από προηγμένα στατιστικά μοντέλα. Ο εκτιμητής παραμένει υπεύθυνος για την αποτίμηση, ενώ τα προηγμένα στατιστικά μοντέλα θα πρέπει να χρησιμοποιούνται ως υποστηρικτικά εργαλεία, πληρώντας τους όρους που καθορίζονται στο τμήμα 7.4, και συμπεριλαμβάνοντας ένα μέτρο εμπιστοσύνης για να υποδείξει την ανθεκτικότητα της πρότασης αξίας και άλλες σχετικές πληροφορίες σχετικά με το ακίνητο. Στην περίπτωση αυτή, η πρόταση της αξίας θα πρέπει να αξιολογείται, να αναθεωρείται και να εγκρίνεται από τον εσωτερικό ή τον εξωτερικό εκτιμητή, ο οποίος θα πρέπει να κατανοεί όλες τις εισροές και υποθέσεις που λαμβάνονται υπόψη στο μοντέλο. Εάν το μέτρο εμπιστοσύνης στο υποστηρικτικό προηγμένο στατιστικό μοντέλο υποδηλώνει χαμηλή ανθεκτικότητα ή/και άλλες πληροφορίες που αφορούν την ακίνητη περιουσία δημιουργούν αβεβαιότητα σχετικά με την πρόταση αξίας, τότε ο εκτιμητής θα πρέπει να επιλέξει μια μέθοδο αποτίμησης διαφορετική από την «από γραφείου» εκτίμηση.

Όταν τα ιδρύματα χρησιμοποιούν εξωτερικούς εκτιμητές, θα πρέπει να συστήνουν μια ομάδα (κατάλογο) αποδεκτών εξωτερικών εκτιμητών. Η σύνθεση της ομάδας εκτιμητών θα πρέπει να εξασφαλίζει ότι οι εκτιμητές διαθέτουν σχετική εμπειρογνωμοσύνη σε σχετικούς τομείς του κλάδου των ακινήτων.

Τα ιδρύματα θα πρέπει να εξασφαλίζουν ότι οι εκτιμητές παρέχουν αμερόληπτη, σαφή, διαφανή και αντικειμενική αποτίμηση, και κάθε αποτίμηση θα πρέπει να συνοδεύεται από τελική έκθεση που θα παρέχει τις απαραίτητες πληροφορίες σχετικά με τη διαδικασία αποτίμησης και το ακίνητο. Η έκθεση αποτίμησης θα πρέπει να αναφέρει σαφώς ποιος διέταξε την αποτίμηση και ότι η αποτίμηση ζητήθηκε για σκοπούς αίτησης δανειοδότησης, ανανέωσης ή συμβατικών προσαρμογών, ή στην περίπτωση διαρθρωτικών αλλαγών. Η αποτίμηση θα πρέπει να διενεργείται (εσωτερική αποτίμηση) ή να ανατίθεται (εξωτερική αποτίμηση) από το ίδρυμα ή από τον πράκτορα ασφαλειών (στην περίπτωση κοινοπρακτικών δανείων), εκτός εάν υπόκειται σε αίτημα του δανειολήπτη.

Στο τέλος της διαδικασίας αποτίμησης, τα ιδρύματα θα πρέπει να εξασφαλίσουν ότι έχουν αποκτήσει, για κάθε εξασφάλιση ακινήτων μια σαφή και διαφανή έκθεση αποτίμησης η οποία τεκμηριώνει όλα τα στοιχεία και τις παραμέτρους που καθορίζουν την αξία της εξασφάλισης, συμπεριλαμβανομένων όλων των απαραίτητων και επαρκών πληροφοριών για την εύκολη κατανόηση των εν λόγω στοιχείων και παραμέτρων, ειδικότερα:

• α. την τιμή αναφοράς της εξασφάλισης·
• β. τις προσεγγίσεις, τη μεθοδολογία και τις βασικές παραμέτρους και παραδοχές που χρησιμοποιήθηκαν για την εκτίμηση της αξίας·
• γ. μια περιγραφή της εξασφάλισης, συμπεριλαμβανομένης της τρέχουσας χρήσης της ή των πολλαπλών χρήσεών της κατά περίπτωση, και του τύπου και της ποιότητας του ακινήτου, συμπεριλαμβανομένης της ηλικίας και της κατάστασης διατήρησης·
• δ. μια περιγραφή της θέσης της εξασφάλισης, των συνθηκών της τοπικής αγοράς και της ρευστότητας·
• ε. τα νομικά και τα τρέχοντα χαρακτηριστικά της εξασφάλισης·

στ. τυχόν γνωστές καταστάσεις που μπορεί να επηρεάσουν βραχυπρόθεσμα την αξία, συμπεριλαμβανομένης της επισήμανσης και του σχολιασμού οποιωνδήποτε ζητημάτων που επηρεάζουν τον βαθμό βεβαιότητας ή αβεβαιότητας.

Τα ιδρύματα θα πρέπει να ελέγχουν με κριτικό πνεύμα την αποτίμηση που λαμβάνουν από τον εκτιμητή, εστιάζοντας ιδιαίτερα σε πτυχές όπως η κατανόηση (εάν οι προσεγγίσεις και οι παραδοχές είναι σαφείς και διαφανείς), η σύνεση των παραδοχών (π.χ. όσον αφορά τις ταμειακές ροές και τα προεξοφλητικά επιτόκια), και ο σαφής και εύλογος προσδιορισμός συγκρίσιμων ιδιοτήτων που χρησιμοποιούνται ως δείκτης αναφοράς αξίας.

7.1.2 Εξασφάλιση με κινητά περιουσιακά στοιχεία

Τη στιγμή της χορήγησης, τα ιδρύματα θα πρέπει να διασφαλίζουν ότι η αξία όλων των λοιπών κινητών περιουσιακών στοιχείων που χρησιμοποιούνται ως εξασφάλιση αξιολογείται μέσω κατάλληλης και συνετής προσέγγισης, η οποία είναι ανάλογη με τη φύση, τον τύπο και την πολυπλοκότητα της εξασφάλισης, από εσωτερικό ή εξωτερικό εκτιμητή, κατάλληλα προηγμένα στατιστικά μοντέλα που πληρούν τους όρους που καθορίζονται στην ενότητα 7.4 ή άλλες τυποποιημένες μεθόδους, όπως η τιμαριθμική αναπροσαρμογή, λαμβάνοντας υπόψη την αγοραία αξία που αναφέρεται στο άρθρο 229 παράγραφος 3 του κανονισμού (ΕΕ) αριθ. 575/2013.

Κατά περίπτωση, τα ιδρύματα θα πρέπει να καθορίζουν, στις πολιτικές και τις διαδικασίες τους, προσεγγίσεις για τους σκοπούς της εν λόγω αποτίμησης και να καθορίζουν εσωτερικά κατώτατα όρια και οριακές τιμές που απαιτούν ατομική αποτίμηση της εξασφάλισης των λοιπών κινητών περιουσιακών στοιχείων τη στιγμή της χορήγησης που πρέπει να εκτελείται από έναν εκτιμητή.

Όταν τα ιδρύματα χρησιμοποιούν εξωτερικούς εκτιμητές, θα πρέπει να συστήνουν μια ομάδα (επιλογή) αποδεκτών εξωτερικών εκτιμητών, καλύπτοντας συγκεκριμένα κινητά περιουσιακά στοιχεία που χρησιμοποιούνται ως εξασφάλιση, και τα οποία σχετίζονται με τις δανειοδοτικές δραστηριότητες του ιδρύματος καθώς και με τη θέση των εν λόγω δραστηριοτήτων. Αυτή η ομάδα εμπειρογνωμόνων θα πρέπει να χρησιμοποιείται για την αποτίμηση μεγάλων και περίπλοκων εξασφαλίσεων, όπως πλοία, τα αεροσκάφη και μηχανολογικό εξοπλισμό εγκαταστάσεων.

Για κινητά περιουσιακά στοιχεία που υπόκεινται σε ατομική αποτίμηση από εκτιμητή, τα ιδρύματα θα πρέπει να διασφαλίζουν ότι έχουν λάβει μια σαφή και διαφανή έκθεση αποτίμησης στην οποία τεκμηριώνονται όλα τα στοιχεία και οι παράμετροι που καθορίζουν την αξία της εξασφάλισης, όπως περιγράφεται στην παράγραφο 213.

Για κινητά περιουσιακά στοιχεία που υπόκεινται σε αποτίμηση βάσει στατιστικών μοντέλων, τα ιδρύματα θα πρέπει να εξασφαλίζουν ότι έχουν λάβει σαφή και διαφανή αποτελέσματα μοντέλων, προσδιορίζοντας την αξία της εξασφάλισης. Τα ιδρύματα θα πρέπει να κατανοούν τις μεθοδολογίες, τις βασικές παραμέτρους, τις παραδοχές και τους περιορισμούς των μοντέλων που χρησιμοποιούνται.

Τα ιδρύματα θα πρέπει να διαθέτουν κατάλληλες διαδικασίες, συστήματα και δυνατότητες ΤΠ, καθώς και επαρκή και ακριβή δεδομένα για τους σκοπούς οποιασδήποτε αποτίμησης βάσει στατιστικών μοντέλων.