7.1 Arvon määrittäminen luotonannon yhteydessä

Kun luottojärjestelyn vakuutena on kiinteää tai irtainta omaisuutta, laitosten tulee varmistaa, että vakuuden arvo määritetään tarkasti luotonannon yhteydessä. Laitosten on laadittava sisäiset toimintaperiaatteet ja menettelyt vakuuksien arvon määrittämistä varten. Näissä toimintaperiaatteissa ja menettelyissä on täsmennettävä arvonmääritysmenetelmät, joita arvioijan on käytettävä, ja kehittyneiden tilastollisten mallien käyttö kunkin vakuustyypin osalta. Laitosten tulee varmistaa, että nämä menetelmät perustuvat varovaisuuteen ja ovat oikeasuhteisia vakuuden tyyppiin ja mahdolliseen arvoon sekä luottosopimuksiin nähden. Niiden on oltava myös luvussa 7.4 esitettyjen luottoriskejä koskevien periaatteiden, menettelyjen ja ehtojen mukaisia.

Laitosten on varmistettava, että kiinteistövakuuden arvo määritetään sovellettavien kansainvälisten, eurooppalaisten ja kansallisten standardien mukaisesti. Niitä ovat laatineet esimerkiksi kansainvälisiä arvonmääritysstandardeja antava neuvosto (International Valuation Standards Council), Europe an Group of Valuers ’Association, European Valuation Standards Board ja Royal Institution of Chartered Surveyors.

Tarvittaessa laitosten on otettava huomioon sellaiset ympäristöön, yhteiskuntaan ja hyvään hallintotapaan liittyvät tekijät, jotka vaikuttavat vakuuden arvoon, esimerkiksi rakennusten energiatehokkuus.

7.1.1 Kiinteistövakuus

Luotonannon yhteydessä laitosten tulee varmistaa, että kaikkien kuluttajille sekä mikroyrityksille, pienille, keskisuurille ja suurille yrityksille myönnettäviin lainoihin liittyvien kiinteistövakuuksien arvon määrittää sisäinen tai ulkopuolinen arvioija, joka tekee kohdekiinteistöön katselmuksen paikan päällä ja laatii siitä sisäisen ja ulkoisen arvion.

Kun määritetään asuinkiinteistön arvoa kehittyneillä ja kypsillä kiinteistömarkkinoilla, arvo voidaan kohdasta 209 poiketen määrittää ns. desktop-menetelmällä, jonka tekee sisäinen tai ulkopuolinen arvioija täydentäen arviotaan kehittyneillä tilastollisilla malleilla. Arvioija on vastuussa arvonmäärityksestä, jonka tukena tulisi käyttää luvussa 7.4 esitettyjä vaatimukset täyttäviä kehittyneitä tilastollisia malleja. Lisäksi niissä on oltava luotettavuusmittari, joka osoittaa arvoa koskevan ehdotuksen ja muiden asiaankuuluvien kiinteistöä koskevien tietojen luotettavuus. Tässä tapauksessa sisäisen tai ulkopuolisen arvioijan on arvioitava, tarkistettava ja hyväksyttävä arvoa koskeva ehdotus, ja hänen on myös ymmärrettävä kaikki mallissa käytetyt syötteet ja oletukset. Jos täydentävän kehittyneen tilastollisen mallin luotettavuusmittari osoittaa, että luotettavuus on heikko ja/tai että muut kiinteistökohtaiset tiedot ovat omiaan aiheuttamaan arvoa koskevaan ehdotukseen kohdistuvaa epävarmuutta, arvioijan on valittava jokin toinen arvonmääritysmenetelmä kuin desktop-arvonmääritys.

Jos laitokset käyttävät ulkopuolisia arvioijia, niiden on laadittava luettelo hyväksytyistä ulkopuolisista arvioijista. Arvioijaluettelon tarkoituksena on varmistaa, että arvioijilla on tarvittava asiantuntemus kiinteistöalan eri segmenteistä.

Laitosten tulee varmistaa, että arvioijat tekevät arvonmäärityksen puolueettomasti, selkeästi, avoimesti ja objektiivisesti. Jokaisesta arvonmäärityksestä on laadittava loppuraportti, joka sisältää tarvittavat tiedot arvonmääritysprosessista ja kiinteistöstä. Arvonmääritysraportissa on ilmoitettava selvästi, kuka arvonmäärityksen on tilannut, ja se, että arvonmääritystä on pyydetty lainojen hakemista, uusimista tai sopimusperusteisia mukautuksia varten tai rakenteellisten muutosten yhteydessä. Arvonmäärityksen voi tehdä (sisäinen arvonmääritys) laitos tai vakuusasiamies (syndikoitujen lainojen yhteydessä) tai ne voivat tilata sen (ulkopuolinen arvonmääritys), ellei luotonottaja pyydä sitä tehtäväksi.

Arvonmääritysprosessin päätteeksi laitosten tulisi varmistaa, että ne ovat saaneet kunkin kiinteistövakuuden osalta selkeän ja avoimen arvonmääritysraportin, jossa esitetään kaikki vakuuden arvon määrittävät osatekijät ja parametrit sekä kaikki tarvittavat ja riittävät tiedot, jotka helpottavat näiden tekijöiden ja parametrien ymmärtämistä, etenkin seuraavat tiedot:

• a. vakuuden viitearvo;
• b. lähestymistavat, menetelmät ja keskeiset parametrit ja oletukset, joita arvonmäärityksessä on käytetty;
• c. vakuuden kuvaus, joka sisältää tiedot sen nykyisestä käytöstä tai mahdollisista monista käyttötavoista sekä kiinteistön tyypistä, laadusta, iästä ja kunnosta;
• d. kuvaus vakuuden sijainnista, paikallisista markkinaolosuhteista ja likviditeetistä;
• e. vakuuteen liittyvät oikeudelliset ja tosiasialliset näkökohdat;
• f. kaikki tiedossa olevat seikat, jotka voivat vaikuttaa arvoon lyhyellä aikavälillä, sekä huomion kiinnittäminen sellaisiin seikkoihin, jotka mahdollisesti vaikuttavat varmuuteen tai epävarmuuteen, ja näiden seikkojen kommentointi.

Laitosten tulee tarkastella arvioijalta saamaansa arvonmääritystä kriittisesti ja keskittyä erityisesti muun muassa ymmärrettävyyteen (ovatko lähestymistavat ja oletukset selkeitä ja läpinäkyviä), oletusten varovaisuuteen (esimerkiksi kassavirran ja diskonttokorkojen osalta) ja siihen, onko vertailuarvona käytetyt vertailukelpoiset kiinteistöt määritetty selkeästi ja järkevästi.

7.1.2 Vakuutena irtainta omaisuutta

Luotonannon yhteydessä laitosten tulee varmistaa, että sisäinen tai ulkopuolinen arvioija määrittää kaiken vakuutena käytettävän irtaimen omaisuuden arvon asianmukaisella ja varovaisuuteen perustuvalla menetelmällä, joka on oikeasuhteinen vakuuden luonteeseen, tyyppiin ja monimutkaisuuteen nähden, luvussa 7.4 määritetyt edellytykset täyttävillä asianmukaisilla kehittyneillä tilastollisilla malleilla tai muilla vakiomenetelmillä, kuten indeksoinnilla, ottaen huomioon asetuksen (EU) N:o 575/2013 229 artiklan 3 kohdassa tarkoitetun markkina-arvon.

Tarvittaessa laitosten tulee määrittää toimintaperiaatteissaan ja menettelyissään tässä arvonmäärityksessä käytettävät lähestymistavat sekä sisäiset kynnysarvot ja rajat, joiden ylittyessä arvioijan on määritettävä vakuutena käytettävän irtaimen omaisuuden arvo erikseen luotonannon yhteydessä.

Kun laitokset käyttävät ulkopuolisia arvonmäärittäjiä, niiden on koottava hyväksytyistä ulkopuolisista arvioijista koostuva ryhmä, joka voi arvioida vakuutena käytettävää omaisuutta ja joka on oleellinen laitoksen luotonantotoiminnan ja näiden toimintojen sijainnin kannalta. Tätä asiantuntijapaneelia on käytettävä, kun arvioidaan suurta ja monimutkaista vakuutena käytettävää irtainta omaisuutta, kuten laivoja, lentokoneita sekä koneita ja laitteita.

Kun kyseessä on vakuutena käytettävä irtain omaisuus, jonka arvioija arvioi erikseen, laitosten tulee varmistaa, että ne ovat saaneet kohdan 213 mukaisesti selkeän ja avoimen arvonmääritysraportin, jossa esitetään kaikki arvoa määrittävät osatekijät ja parametrit.

Kun kyseessä on irtain omaisuus, jonka arvo määritetään tilastollisilla malleilla, laitosten on varmistettava, että ne ovat saaneet mallilla selkeän ja avoimen tuloksen, jolla määritetään vakuuden arvo. Laitosten on ymmärrettävä malleissa käytetyt menetelmät, keskeiset parametrit, oletukset ja niiden rajoitukset.

Laitoksilla on oltava käytössään asianmukaiset tietotekniset prosessit, järjestelmät ja valmiudet sekä riittävästi tarkkaa dataa tilastollisiin malleihin perustuvaa arvonmääritystä varten.