7.1 Wyc ena w chwili udzielania kredytu

Jeżeli instrument kredytowy jest zabezpieczony nieruchomością lub ruchomością, instytucje powinny zapewnić przeprowadzenie dokładnej wyceny zabezpieczenia w chwili udzielania kredytu. Instytucje powinny określić wewnętrzn e zasady postępowania i procedury wyceny zabezpieczenia. Takie zasady postępowania i procedury powinny określać metody wyceny stosowane przez rzeczoznawcę oraz wykorzystanie zaawansowanych modeli statystycznych dla każdego rodzaju zabezpieczenia. Instytucje powinny zapewnić, aby metody te były ostrożne i proporcjonalne w stosunku do rodzaju i potencjalnych wartości zabezpieczenia oraz w stosunku do umów kredyt u , a także aby były zgodne z zasadami postępowania i procedurami w zakresie ryzyka kredytowego oraz warunkami przedstawionymi w rozdziale 7.4.

Instytucje powinny zapewnić, aby zabezpieczenie w formie rzeczowej wyceniane było zgodnie z obowiązującymi standardami międzynarodowymi, europejskimi i krajowymi, takimi jak standardy opracowane przez Radę Międzynarodowych Standardów Wyceny, europejskie standardy wyceny Europejskiej Grupy Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych lub Królewski Instytut Rzeczoznawców Majątkowych.

W stosownych przypadkach instytucje powinny uwzględnić czynniki środowiskowe, społeczne i związane z zarządzaniem, które wpływają na wartość zabezpieczenia, np. efektywność energetyczną budynków.

7.1.1 Zabezpieczenie w formie nieruchomości

W chwili udzielania kredytu instytucje powinny zapewnić, aby wartość wszystkich zabezpieczeń w formie nieruchomości na potrzeby kredytów udzielanych konsumentom i mikroprzedsiębiorstwom oraz małym, średnim i dużym przedsiębiorstwom była szacowana przez wewnętrznego lub zewnętrznego rzeczoznawcę po inspekcji obejmującej wewnętrzną i zewnętrzną ocenę nieruchomości.

W r amach odstępstwa od ust. 209, na potrzeby wyceny nieruchomości mieszkalnej na dobrze rozwiniętych i dojrzałych rynkach nieruchomości wartość może zostać oszacowana zdalnie (bez inspekcji) przez wewnętrznego lub zewnętrznego rzeczoznawcę korzystającego z za awansowanych modeli statystycznych. Odpowiedzialność za wycenę ponosi rzeczoznawca, natomiast zaawansowane modele statystyczne powinny być wykorzystywane jako narzędzia pomocnicze, pod warunkiem że spełniają kryteria określone w rozdziale 7.4 i obejmują wskaźniki wiarygodności wskazujące na odporność proponowanej wyceny oraz inne informacje istotne dla danej nieruchomości. W takim przypadku propozycja wyceny powinna zostać oceniona, zweryfikowana i zatwierdzona przez wewnętrznego lub zewnętrznego rzeczoznawcę, który powinien rozumieć wszystkie dane wejściowe i założenia uwzględnione w modelu. Jeżeli wskaźnik wiarygodności w pomocniczym zaawansowanym modelu statystycznym świadczy o niskiej odporności lub inne informacje istotne dla nieruchomości budzą wątpliwości co do proponowanej wyceny, rzeczoznawca powinien zdecydować się na metodę wyceny inną niż zdalna (bez inspekcji).

Jeżeli instytucje korzystają z usług rzeczoznawców zewnętrznych, powinny ustanowić panel (listę) uznawanych rzeczoznawców zewnętrznych. Rzeczoznawcy wchodzący w skład panelu powinni dysponować odpowiednią wiedzą fachową w odpowiednich segmentach sektora nieruchomości.

Instytucje powinny zapewnić dokonanie przez rzeczoznawców bezstronnej, jasnej, przejrzystej i obiektywnej wyceny, z których każda powinna być zakończona sprawozdaniem końcowym zawierającym konieczne informacje na temat procesu wyceny i nieruchomości. W sprawozdaniu z wyceny należy jasno określić, kto zamówił wycenę, a także że wnioskowano o nią na potrzeby udzielenia kredytu, o dnowienia kredytu lub zmiany warunków lub w przypadku wystąpienia zmian strukturalnych. Wycenę przeprowadza (wycena wewnętrzna) lub zamawia (wycena zewnętrzna) instytucja lub agent zabezpiecz e ń (w przypadku kredytów konsorcjalnych), chyba że przeprowadzana jest ona na wniosek kredytobiorcy.

Na koniec procesu wyceny instytucje powinny zapewnić uzyskanie dla każdego zabezpieczenia w formie nieruchomości jasnego i przejrzystego sprawozdania z wyceny, w którym udokumentowano wszystkie elementy i parametry wpływające na ustalenie wartości zabezpieczenia, w tym wszystkie informacje konieczne i dostateczne dla łatwego zrozumienia tych elementów i parametrów, w szczególności:

• a. wartość referencyjną zabezpieczenia;
• b. podejścia, metodykę i najważniejsze parametry i założenia stosowane do oceny wartości;
• c. opis zabezpieczenia, w tym jego aktualne wykorzystanie lub – jeżeli dotyczy – różne możliwości wykorzystania, a także rodzaj i jakość nieruchomości, w tym jej wiek i stan techniczny;
• d. opis lokalizacji zabezpieczenia, warunki na rynku lokalnym i płynność;
• e. cechy prawne i faktyczne zabezpieczenia;
• f. wszelkie znane okoliczności, które mogą wpływać na wartość w perspektywie krótkoterminowej, w tym uwagi i komentarze dotyczące wszelkich zagadnień wpływających na poziom pewności lub niepewności.

Instytucje powinny krytycznie weryfikować wyceny uzyskane od rzeczoznawcy, w szczególności koncentrując się na takich aspektach jak zrozumiałość (czy metody i założenia są jasne i przejrzyste), ostrożność założeń (np. co do przepływów środków pieniężnych i stóp dyskontowych), a także jasnego i rozsądnego określenia porównywalnych nieruchomości wykorzystanych jako punkt odniesienia przy wycenie. 7.1.2 Zabezpieczenie w formie ruchomości

W chwili udzielania kredytu instytucje powinny zapewnić, aby wartość wszystkich zabezpieczeń w formie ruchomości była oceniana z zastosowaniem stosownej i ostrożnej metody, proporcjonalnej względem charakteru, rodzaju i złożoności zabezpieczenia, przez wewnętrznego lub zewnętrznego rzeczoznawcę i z wykorzystaniem odpowiednich zaawansowanych modeli statystycznych spełniających warunki określone w rozdziale 7.4 lub innych metod standardowych, takich jak indeksacja, przy uwzględnieniu wartości rynkowej, o której mowa w art. 229 ust. 3 rozporządzenia (UE) nr 575/2013.

W stosownych przypadkach instytucje powinny ustanowić w swo jej polityce i procedurach metody na potrzeby dokonywania takiej wyceny oraz określić wewnętrzne progi i limity, które decydują o konieczności przeprowadzenia przez rzeczoznawcę indywidualnej wyceny zabezpieczenia w formie ruchomości w chwili udziel ania kredytu.

Jeżeli instytucje korzystają z usług rzeczoznawców zewnętrznych, powinny ustanowić panel uznawanych rzeczoznawców zewnętrznych dla konkretnej ruchomości wykorzystywanej w charakterze zabezpieczenia, który jest odpowiedni dla działalności kredytowej instytucji, a także lokalizacji takich działań. Ten panel ekspertów powinien dokonywać wyceny dużego i złożonego zabezpieczenia w formie ruchomości, takiego jak statki, statki powietrzne czy wyposażenie zakładu produkcyjnego.

W przypadku zabezpieczenia w formie ruchomości podlegającego indywidualnej wycenie dokonywanej przez rzeczoznawcę instytucje powinny zapewnić uzyskanie jasnego i przejrzystego sprawozdania z wyceny, w którym udokumentowano wszys tkie elementy i parametry wpływające na wartość zabezpieczenia, zgodnie z ust. 213.

W przypadku ruchomości podlegającej wycenie z wykorzystaniem modeli statystycznych instytucje powinny zapewnić jasny i przejrzysty wynik modelu wskazujący wartość zabezpiec zenia. Instytucje powinny rozumieć metodykę, najważniejsze parametry, założenia i ograniczenia zastosowanych modeli.

Instytucje powinny dysponować odpowiednimi procesami, systemami i potencjałem IT oraz dostatecznymi i zgodnymi ze stanem faktycznym danymi na potrzeby wyceny opartej na modelu statystycznym.