7.1 Värdering vid utbetalning av krediten

Om en kreditfacilitet säkras med en fast eller lös egendom bör instituten se till att värderingen av säkerheten utförs korrekt vid utbetalning av krediten. Instituten bör fastställa interna policyer och förfaranden för värdering av säkerheter. Dessa policyer och förfaranden bör specificera de värderingsmetoder som ska användas av en värderingsman och användningen av avancerade statistiska modeller för varje typ av säkerhet. Instituten bör se till att dessa tillvägagångssätt är ansvarsfulla och står i proportion till säkerhetens typ och potentiella värden samt i förhållande till kreditavtalen, och ligger i linje med de kreditriskpolicyer och kreditriskförfaranden samt villkor som anges i avsnitt 7.4.

Instituten bör se till att egendomen värderas i enlighet med tillämpliga internationella, europeiska och nationella standarder, till exempel enligt rådet för internationella värderingsstandarder, europeiska värderingsstandarder från European Group of Valuers’ Associations och standarder från Royal institut of Chartered Surveyors.

I förekommande fall bör instituten ta hänsyn till ESG-faktorer som påverkar säkerhetens värde, till exempel byggnaders energieffektivitet.

7.1.1 Säkerhet i form av fast egendom

Vid ursprungstidpunkten bör instituten se till att värdet av alla säkerheter i form av fast egendom för lån till konsumenter och mikroföretag, små, medelstora och stora företag bedöms av en intern eller extern värderingsman med hjälp av ett platsbesök där egendomen bedöms internt och externt.

Genom undantag från punkt 209 får värdet, vid värdering av bostadsfastigheter på välutvecklade och mogna fastighetsmarknader, bedömas genom en skrivbordsvärdering som utförs av en intern eller extern värderingsman och stöds av avancerade statistiska modeller. Värderingsmannen är fortfarande ansvarig för värderingen, även om de avancerade statistiska modellerna bör användas som stödverktyg, i enlighet med villkoren i avsnitt 7.4, vilket också inbegriper ett mått för konfidensnivå som anger värderingsförslagets robusthet och annan relevant egendomsspecifik information. I detta fall bör värderingsförslaget bedömas, granskas och godkännas av den interna eller externa värderingsmannen, som bör känna till all indata och alla antaganden som beaktas i modellen. Om konfidensmåttet i den stödjande avancerade statistiska modellen indikerar låg robusthet och/eller om annan egendomsspecifik information ger upphov till osäkerhet kring värderingsförslaget, bör värderingsmannen välja en annan värderingsmetod än skrivbordsvärdering.

När institut använder sig av externa värderingsmän bör de upprätta en panel (en förteckning) av godkända externa värderingsmän. Sammansättningen av panelen av värderingsmän bör säkerställa att värderingsmännen har relevant sakkunskap inom relevanta delar av fastighetssektorn.

Instituten bör se till att värderingsmännen ger en opartisk, tydlig, transparent och objektiv värdering, och varje värdering bör ha en slutrapport som ger nödvändig information om värderingsprocessen och egendomen. I värderingsrapporten bör det tydligt anges vem som beställt värderingen och att värderingen har begärts för låneansökan, förnyelse eller avtalsjusteringar eller vid strukturella förändringar. Värderingen bör göras (intern värdering) eller beställas (extern värdering) av institutet eller en agent som förvaltar säkerheter (när det gäller syndikerade lån), såvida den inte är genomförd på begäran av låntagaren.

I slutet av värderingsprocessen bör instituten se till att de för varje säkerhet har erhållit en tydlig och transparent värderingsrapport där alla delar och parametrar som avgör säkerhetens värde dokumenteras, inbegripet all information som är nödvändig och tillräcklig för att enkelt förstå dessa delar och parametrar, särskilt följande:

• a. Säkerhetens referensvärde.
• b. De tillvägagångssätt, metoder och centrala parametrar och antaganden som har använts för att bedöma värdet.
• c. En beskrivning av säkerheten, däribland dess nuvarande användning eller flera användningsområden i förekommande fall, och typen av och kvaliteten på egendomen, inklusive ålder och skick.
• d. En beskrivning av lokaliseringen av säkerheten, de lokala marknadsvillkoren och likviditeten.
• e. Säkerhetens rättsliga och faktiska egenskaper.
• f. Alla kända omständigheter som kan påverka värdet på kort sikt, bland annat genom att uppmärksamma och kommentera eventuella problem som påverkar graden av säkerhet eller osäkerhet.

Instituten bör kritiskt granska den värdering de får från värderingsmannen, särskilt med fokus på aspekter som begriplighet (huruvida tillvägagångssätten och antagandena är tydliga och transparenta), försiktighet kring antaganden (t.ex. när det gäller kassaflöde och diskonteringsräntor) och tydlig och rimlig identifiering av jämförbara egendomar som används som värderiktmärke.

7.1.2 Säkerhet i form av lös egendom

Vid utbetalning av krediten bör instituten se till att värdet av alla säkerheter i form av lös egendom bedöms genom ett lämpligt och ansvarsfullt tillvägagångssätt som står i proportion till säkerhetens art, typ och komplexitet av en intern eller extern värderingsman, lämpliga avancerade statistiska modeller som uppfyller villkoren i avsnitt 7.4 eller andra standardmetoder, såsom indexering, med beaktande av marknadsvärdet enligt artikel 229.3 i förordning (EU) nr 575/2013.

I förekommande fall bör instituten i sina policyer och förfaranden fastställa metoder för denna värdering och ange interna tröskelvärden och gränser som kräver att en enskild värdering av säkerheter i form av lös egendom vid utbetalning av krediten utförs av en värderingsman.

När institut använder externa värderingsmän bör de upprätta en panel (en förteckning) av godkända externa värderingsmän för den särskilda egendom som används som säkerhet, som är relevant för institutets utlåningsverksamhet såväl som verksamhetens geografiska läge. Denna expertpanel bör användas för värdering av stora och komplexa säkerheter i form av lös egendom, såsom fartyg, luftfartyg och anläggningsmaskiner.

När det gäller säkerheter i form av lös egendom som är föremål för individuell värdering av en värderingsman bör instituten se till att de har fått en tydlig och transparent värderingsrapport som dokumenterar alla delar och parametrar som avgör värdet av säkerheterna, enligt vad som beskrivs i punkt 213.

När det gäller lös egendom som är föremål för en värdering utifrån statistiska modeller bör instituten se till att de har fått tydliga och transparenta resultat från modellen som anger säkerhetens värde. Instituten bör ha god förståelse för metoderna, de viktigaste parametrarna, antagandena och begränsningarna hos de modeller som används.

Instituten bör ha lämpliga it-processer, it-system och it-möjligheter samt tillräckliga och korrekta uppgifter för all värdering som utgår från statistiska modeller.