7.1 Hindamine laenu väljastamisel

Kui krediidilimiidi tagatis on kinnis- või vallasvara, peaksid krediidiasutused ja investeerimisühingud tagama, et tagatise hindamine toimub täpselt laenu väljastamise ajal. Nad peaksid kehtestama tagatise hindamiseks sisemised põhimõtted ja korra. Põhimõtetes ja korras peaks olema täpsustatud hindaja kasutatavad hindamismeetodid ning uudsed statistikamudelid igat liiki tagatiste jaoks. Tuleks tagada meetodite usaldusväärsus ja vastavus tagatise liigi ja võimaliku väärtuse ja laenulepingutega; need peaksid ka olema kooskõlas krediidiriski põhimõtete ja korraga ning punktis 7.4 sätestatud tingimustega.

Krediidiasutused ja investeerimisühingud peaksid tagama, et kinnisvaratagatist hinnatakse kehtivate rahvusvaheliste, Euroopa ja riiklike hindamisstandardite, nt rahvusvahelise hindamisstandardite nõukogu (International Valuation Standards Committee), Euroopa hindajate ühingute grupi (European Group of Valuers' Associations) ja tunnustatud hindajate kuningliku instituudi (Royal Institution of Chartered Surveyors) standardite alusel.

Arvestada tuleks ka keskkonna-, ühiskonna- ja juhtimistegureid, mis mõjutavad tagatise väärtust, näiteks ehitiste energiatõhusus.

7.1.1 Kinnisvaratagatis

Krediidiasutused ja investeerimisühingud peaksid laenude väljastamisel tagama, et tarbijatele, mikro-, väike-, keskmise suurusega ja suurettevõtetele antavate laenude kõigi kinnisvaratagatiste väärtust hindab asutusesisene või -väline hindaja, kasutades täiskülastust ning kinnisvara asutusesisest ja -välist hindamist.

Erandina punktist 209 võib asutusesisene või -väline hindaja hinnata väärtust dokumentide alusel, kasutades uudseid statistikamudeleid, kui tegemist on elamukinnisvara hindamisega hästi arendatud ja küpsel kinnisvaraturul. Hindaja jääb hinnangu eest vastutavaks ja uudseid statistikamudeleid tuleks kasutada tugivahendina punktis 7.4 sätestatud tingimuste alusel, sh usaldusmõõdikut, et hinnata väärtuspakkumise ja muu kinnisvaraga seotud teabe usaldusväärsust. Sellisel juhul peaks väärtushinnangut hindama, kontrollima ja kinnitama asutusesisene või -väline hindaja, kes mõistab kõiki mudelis kasutatud sisendeid ja eelduseid. Kui toetava uudse statistikamudeli usaldusmõõdik viitab vähesele usaldusväärsusele ja/või kinnisvaraga seotud teave annab põhjust kahelda väärtushinnangus, peaks hindaja valima muu kui dokumendipõhise hindamismeetodi.

Kui krediidiasutused ja investeerimisühingud kasutavad välishindajaid, peaksid nad koostama aktsepteeritud välishindajate komisjoni (loetelu). Hindamiskomisjoni koosseis peaks tagama, et hindajatel on asjakohastes kinnisvarasektori segmentides pädevus.

Krediidiasutused ja investeerimisühingud peaksid tagama, et hindajad esitavad erapooletu, selge, läbipaistva ja objektiivse hinnangu, ning iga hinnangu kohta tuleks esitada lõpparuanne, mis sisaldab hindamisprotsessi ja kinnisvara kohta vajalikku teavet. Hindamisaruandes peaks olema selgelt kirjas, kes tellis hinnangu ja et see telliti seoses laenutaotluse, laenu pikendamise või lepingu muutmisega või strukturaalsete muudatuste tõttu. Hinnangu peaks tegema (asutusesisene hinnang) või tellima (asutuseväline hinnang) laenu andev asutus või tagatisagent (sündikaatlaenude korral), välja arvatud juhul, kui laenuvõtja on selleks soovi avaldanud.

Hindamisprotsessi lõpus peaksid krediidiasutused ja investeerimisühingud veenduma, et nad on saanud iga kinnisvaratagatise kohta selge ja läbipaistva hindamisaruande, kus on esitatud kõik tagatise väärtuse määramisel kasutatud elemendid ja näitajad, sh kogu teave, mis on vajalik nende elementide ja näitajate lihtsaks mõistmiseks, eelkõige:

• a. tagatise kontrollväärtus;
• b. väärtuse hindamisel kasutatud meetodid ning põhinäitajad ja -eeldused;
• c. tagatise kirjeldus, sh praegune kasutusotstarve või kasutusotstarbed (kui on) ning kinnisvaraobjekti tüüp ja kvaliteet, sh vanus ja seisukord;
• d. tagatise asukoha kirjeldus, kohalikud turutingimused ja likviidsus;
• e. tagatise õiguslikud ja tegelikud omadused;
• f. teadaolevad asjaolud, mis võivad mõjutada väärtust lühikeses ajavahemikus, juhtides sealjuures tähelepanu kindluse või ebakindluse taset mõjutavatele tingimustele.

Krediidiasutused ja investeerimisühingud peaksid hindajalt saadud hinnangut kriitiliselt kontrollima, keskendudes eriti sellistele aspektidele nagu arusaadavus (kas meetodid ja eeldused on selged ja läbipaistvad), eelduste konservatiivsus (nt seoses rahavoo ja diskontomääradega) ning võrdlusalusena kasutatava võrreldava kinnisvara selge ja arusaadav identifitseerimine.

7.1.2 Vallasvaratagatis

Krediidiasutused ja investeerimisühingud peaksid laenu väljastamisel tagama, et asutusesisene või -väline hindaja hindab vallasvaratagatist nõuetekohase ja konservatiivse meetodi alusel, mis vastab tagatise olemusele, tüübile ja keerukusele, ning kasutab uudseid statistikamudeleid, mis vastavad punktis 7.4 sätestatud tingimustele ja muudele standardmeetoditele, nagu indekseerimine, arvestades määruse (EL) nr 575/2013 artikli 229 lõikes 3 viidatud turuväärtust.

Selle hindamise jaoks, kui asjakohane, peaksid asutused kehtestama oma põhimõtetes ja korras sisemised künnised ja limiidid, mille ületamisel on vaja, et hindaja teeks laenu väljastamisel vallasvaratagatise kohta üksikhinnangu.

Kui krediidiasutused ja investeerimisühingud kasutavad asutuseväliseid hindajaid, peaksid nad moodustama aktsepteeritud välishindajate komisjoni (valiku), arvestades tagatisena kasutatavat konkreetset vallasvara, mis on asutuse laenutegevuste jaoks oluline, ja nende tegevuste asukohta. Seda eksperdirühma tuleks kasutada suurte ja keeruliste vallasvaratagatiste, nagu laevade, lennukite ja masinate hindamisel.

Kui hindaja teeb vallasvaratagatise kohta üksikhinnangu, peaksid asutused veenduma, et nad saavad selged ja läbipaistvad hindamisaruanded, kus on dokumenteeritud kõik tagatise väärtuse määratlemiseks kasutatud elemendid ja näitajad, nagu on viidatud punktis 213.

Kui vallasvaratagatise hindamisel kasutatakse statistilisi mudeleid, peaksid asutused veenduma, et nad saavad mudeliga selge ja läbipaistva tulemuse, kus on täpsustatud tagatise väärtus. Nad peaksid mõistma kasutatud mudelite metoodikat, põhinäitajaid, eeldusi ja piiranguid.

Asutustel peaksid olema nõuetekohased IT-protsessid, süsteemid ja võimekus ning statistilise mudelipõhise hindamise jaoks piisavad ja õiged andmed.