7.1 Procjena vrijednosti u trenutku odobravanja

Kada je kreditni proizvod osiguran kolateralom u obliku nekretnine ili pokretne imovine, institucije bi trebale osigurati da se procjena vrijednosti kolaterala izvrši točno u trenutku odobravanja. Institucije bi trebale utvrditi interne politike i procedure procjene vrijednosti kolaterala. Navedenim bi se politikama i procedurama trebali utvrditi pristupi procjene vrijednosti koje bi trebao primjenjivati procjenitelj te uporaba naprednih statističkih modela za svaku vrstu kolaterala. Institucije bi trebale osigurati da su ti pristupi prudencijalni i proporcionalni u odnosu na vrstu i potencijalne vrijednosti kolaterala i u skladu s ugovorima o kreditu te s politikama i procedurama u vezi s kreditnim rizikom i uvjetima navedenima u odjeljku 7.4.

Institucije bi trebale osigurati da se nekretnina koja je kolateral procjenjuje u skladu s primjenjivim međunarodnim, europskim i nacionalnim standardima, koje provode institucije kao što su International Valuation Standards Council (IVSC), europski standardi vrednovanja European Group of Valuers' Associations te standardi Royal Institution of Chatered Surveyors.

Kad je primjenjivo, institucije bi trebale uzeti u obzir okolišne, socijalne i upravljačke faktore koji utječu na vrijednost kolaterala, na primjer energetsku učinkovitost zgrada.

7.1.1 Kolateral u obliku nekretnine

Institucije bi u trenutku odobravanja trebale, osigurati da vrijednosti svih kolaterala u obliku nekretnina za kredite potrošačima i mikropoduzećima, malim, srednjim i velikim poduzećima procijeni interni ili vanjski procjenitelj koji će posjetiti nekretninu, uz unutarnju i vanjsku procjenu nekretnine.

Odstupajući od stavka 209., u svrhu procjene vrijednosti stambenih nekretnina u dobro razvijenim i zrelim tržištima nekretnina, vrijednost se može ocijeniti procjenom bez obilaska nekretnine, temeljem podataka o realiziranim cijenama ili prihodima sličnih nekretnina (engl. desktop valuation ), koju provodi unutarnji ili vanjski procjenitelj uz potporu naprednih statističkih modela. Procjenitelj pritom zadržava odgovornost za procjenu vrijednosti, dok bi napredni statistički modeli, koji ispunjavaju uvjete iz odjeljka 7.4. uključujući mjeru pouzdanosti koja se odnosi na robusnost/pouzdanost prijedloga procjene vrijednosti i drugih relevantnih informacija specifičnih za nekretnine, trebali služiti kao alati za potporu. U tom bi slučaju prijedlog procjene vrijednosti trebao ocijeniti, preispitati i odobriti interni ili vanjski procjenitelj koji bi trebao razumjeti sve ulazne vrijednosti i pretpostavke koje se uzimaju u obzir u modelu. Ako mjera pouzdanosti u okviru naprednog statističkog modela pokaže nisku razinu robusnosti/pouzdanosti i/ili druge odgovarajuće informacije koje se odnose na nekretnine dovode do nesigurnosti oko prijedloga procjene vrijednosti, procjenitelj bi trebao odabrati drugačiju metodu vrednovanja od desktop valuation procjene.

Kada institucije koriste vanjske procjenitelje, trebaju uspostaviti listu (popis) prihvaćenih vanjskih procjenitelja. Sastav liste procjenitelja trebao bi osigurati da procjenitelji imaju relevantno stručno znanje u odgovarajućim segmentima sektora nekretnina.

Institucije bi trebale osigurati da procjenitelji dostavljaju nepristranu, jasnu, transparentnu i objektivnu procjenu vrijednosti, a svaka bi procjena trebala sadržavati završno izvješće koje uključuje potrebne informacije o postupku procjene i nekretnini. U izvješću o procjeni vrijednosti trebalo bi jasno navesti tko je naručio procjenu i da je procjena zatražena u svrhu zahtjeva za kredit, obnavljanje ili promjenu ugovorenih uvjeta ili u slučaju opsežnijih promjena. Procjenu vrijednosti bi trebala provesti (interna procjena) ili naručiti (vanjska procjena) institucija ili agent za kolateral (u slučaju sindiciranih kredita), osim ako nije u domeni obveze dužnika.

Na kraju procesa procjene vrijednosti institucije bi trebale osigurati da za svaku imovinu koja se koristi kao kolateral raspolažu s jasnim i transparentnim izvješćem o procjeni vrijednosti u kojem su navedeni svi elementi i parametri koji određuju vrijednost kolaterala, uključujući i sve potrebne i dostatne informacije za jednostavno razumijevanje tih elemenata i parametara, a posebno:

• a. referentnu vrijednost kolaterala;
• b. pristupe, metodologiju i ključne parametre i pretpostavke upotrijebljene za procjenu vrijednosti;
• c. opis kolaterala, uključujući njegovu trenutnu uporabu ili višestruke uporabe, ako je primjenjivo, te vrstu i kvalitetu nekretnine, uključujući starost i stanje očuvanosti;
• d. opis lokacije na kojoj se nalazi kolateral, lokalnih tržišnih uvjeta i likvidnosti;
• e. pravna i stvarna obilježja kolaterala;
• f. sve poznate okolnosti koje mogu utjecati na vrijednost u kratkoročnom razdoblju, uključujući usmjeravanje pozornosti na i komentiranje bilo kakvih problema koji utječu na stupanj sigurnosti ili nesigurnosti.

Institucije bi trebale kritički preispitati procjene vrijednosti koje dobivaju od procjenitelja, posebno usmjeravajući se na aspekte kao što su razumljivost (jesu li pristupi i pretpostavke jasni i transparentni), razboritost pretpostavki (npr. u vezi s novčanim tokovima i diskontnim stopama) te jasna i razumna identifikacija usporedivih nekretnina koje se upotrebljavaju kao referentne vrijednosti.

7.1.2 Pokretnine kao kolateral

Institucije bi, u trenutku odobravanja, trebale osigurati da interni ili vanjski procjenitelj procijeni vrijednost svih pokretnina kao kolaterala primjerenim i opreznim pristupom koji je razmjeran prirodi, vrsti i složenosti kolaterala, uporabom odgovarajućih naprednih statističkih modela koji ispunjavaju uvjete iz odjeljka 7.4. ili drugih standardnih metoda, kao što je indeksacija, uzimajući u obzir tržišnu vrijednost navedenu u članku 229. stavka 3. Uredbe (EU) br. 575/2013.

Kada je primjenjivo, institucije bi trebale, u svojim politikama i procedurama, utvrditi pristupe za potrebe ovih procjena vrijednosti, te utvrditi interne pragove i ograničenja iznad kojih se zahtijeva pojedinačna procjena vrijednosti pokretnina kao kolaterala u trenutku odobravanja, a koju bi trebao izvršiti procjenitelj.

Kada institucije koriste usluge vanjskih procjenitelja, trebale bi uspostaviti listu (odabir) prihvaćenih vanjskih procjenitelja koji obuhvaćaju specifičnu vrstu imovine koja se koristi kao kolateral, koji je relevantan za kreditne aktivnosti institucije, kao i lokaciju tih aktivnosti. Usluge stručnjaka s liste trebale bi se koristiti za procjenu vrijednosti velikih i složenih pokretnina kao kolaterala, kao što su plovila, zrakoplovi i industrijski strojevi.

Za pokretnine kao kolateral koji podliježe pojedinačnoj procjeni vrijednosti od strane procjenitelja, institucije bi trebale osigurati da raspolažu s jasnim i transparentnim izvješćem o procjeni vrijednosti u kojem su navedeni svi elementi i parametri koji određuju vrijednost kolaterala, kako je navedeno u stavku 213.

Za pokretnu imovinu koja podliježe procjeni prema statističkim modelima, institucije bi trebale osigurati da raspolažu s jasnim i transparentnim rezultatom modela, navodeći vrijednost kolaterala. Institucije bi trebale razumjeti metodologije, ključne parametre, pretpostavke i ograničenja upotrijebljenih modela.

Institucije bi trebale raspolagati odgovarajućim informatičkim procesima, sustavima i sposobnostima te dostatnim i točnim podatcima za potrebe bilo koje procjene zasnovane na statističkom modelu.