9.7. Αποτίμηση εξασφαλίσεων που λαμβάνονται με απόκτηση

Τα πιστωτικά ιδρύματα παροτρύνονται ένθερμα να ταξινομούν τα ακίνητα - εξασφαλίσεις που λαμβάνονται με απόκτηση, ως μη κυκλοφορούντα στοιχεία ενεργητικού που κατέχονται προς πώληση σύμφωνα με το ΔΠΧΑ 5. Αυτή η λογιστική αντιμετώπιση συνεπάγεται ότι το στοιχείο ενεργητικού πρέπει να είναι διαθέσιμο για άμεση πώληση υπό την τρέχουσα κατάστασή του (ΔΠΧΑ 5.7), η διοίκηση θα πρέπει να εγκρίνει ένα σχέδιο για την πώληση του εν λόγω στοιχείου του ενεργητικού εντός σύντομου χρονικού διαστήματος (συνήθως ενός έτους) παράλληλα με την άσκηση μιας ενεργού πολιτικής πωλήσεων (ΔΠΧΑ 5.8) η οποία ευνοεί τις ανακτήσεις.

Τα στοιχεία ενεργητικού - εξασφαλίσεις που έχουν ληφθεί με απόκτηση θα πρέπει να αποτιμώνται στη χαμηλότερη αξία μεταξύ:

• α) της λογιστικής αξίας, όπως και αυτή έχει προκύψει με βάση την αξία της πρώτης αναγνώρισης του στοιχείου κατά την απόκτηση του ως εξασφάλιση σε σχέση με το ασφαλιζόμενο άνοιγμα.
• β) της εύλογης αξίας του ανακτηθέντος στοιχείου ενεργητικού, μείον το κόστος πώλησης.

Όταν η εύλογη αξία δεν προσδιορίζεται με αναφορά σε ενεργό αγορά αλλά βασίζεται σε μέθοδο αποτίμησης (είτε επιπέδου 2 είτε επιπέδου 3), μπορεί να είναι απαραίτητο να γίνουν ορισμένες προσαρμογές ως αποτέλεσμα των ακόλουθων δύο παραγόντων:

• α) Της κατάστασης ή τοποθεσίας των εν λόγω στοιχείων ενεργητικού. Ο κίνδυνος και η αβεβαιότητα σχετικά με το στοιχείο ενεργητικού θα πρέπει να συνυπολογίζεται στην εκτίμηση της εύλογης αξίας.
• β) Το μέγεθος ή το επιπέδο δραστηριότητας των αγορών για αυτά τα στοιχεία ενεργητικού. Θα πρέπει να λαμβάνεται υπόψη η προηγούμενη εμπειρία του πιστωτικού ιδρύματος όσον αφορά τις ρευστοποιήσεις, καθώς και οι διαφορές μεταξύ των ποσών που προσδιορίστηκαν με χρήση μεθόδων αποτίμησης και του τελικού ποσού που εισπράχθηκε κατά τη ρευστοποίηση. Οι υποθέσεις που καταρτίζονται για την επιμέτρηση αυτής της προσαρμογής μπορούν να τεκμηριώνονται και θα πρέπει να είναι διαθέσιμες σε περίπτωση που ζητηθούν από τις εποπτικές αρχές. Μπορεί να εξετάζεται το ενδεχόμενο προσαρμογών της αποτίμησης βάση συντελεστών απομείωσης (discount rates) λόγω μειωμένης ρευστότητας των εν λόγω αγορών .

Όταν τα στοιχεία ενεργητικού - εξασφαλίσεις που ελήφθησαν με απόκτηση βρίσκονται ακόμα υπό κατασκευή και αποφασίζεται να ολοκληρωθεί η κατασκευή πριν την πώληση του κτιρίου , θα πρέπει να καταδεικνύονται τα οφέλη αυτής της στρατηγικής και το κόστος δεν θα πρέπει να υπερβαίνει την εύλογη αξία μείον το κόστος περάτωσης και πώλησης του εν λόγω ακινήτου εφαρμόζοντας κατάλληλες προσαρμογές της αποτίμησης λόγω μειωμένης ρευστότητας όπως περιγράφεται ανωτέρω.

Όταν ο χρόνος διακράτησης ενός στοιχείου ενεργητικού - εξασφάλισης που λήφθηκε με απόκτηση υπερβαίνει τον μέσο χρόνο διακράτησης παρόμοιων στοιχείων, για τα οποία υφίστανται ενεργές πολιτικές πώλησης, τα πιστωτικά ιδρύματα θα πρέπει να επανεξετάζουν την προαναφερθείσα εφαρμοζόμενη προσαρμογή της αποτίμησης λόγω μειωμένης ρευστότητας και να την αυξάνουν ανάλογα. Υπό αυτές τις συνθήκες, το πιστωτικό ίδρυμα θα πρέπει να αποφεύγει να αναγνωρίζει αναστροφές συσσωρευμένων απομειώσεων επί του εν λόγω στοιχείου του ενεργητικού καθώς η παρατεταμένη εμφάνισή του στον ισολογισμό συνιστά ένδειξη ότι το πιστωτικό ίδρυμα αδυνατεί να προχωρήσει στην πώλησή του στο συγκεκριμένο αυξημένο επίπεδο αποτίμησης.

Η συχνότητα της αποτίμησης στοιχείων ενεργητικού - εξασφαλίσεων που λήφθηκαν με απόκτηση και οι εφαρμοστέες διαδικασίες θα πρέπει να ευθυγραμμίζονται με την αντιμετώπιση των ακινήτων κατά τα οριζόμενα στις ενότητες 9.1.2 και 9.2.