9.7 Ulosmitatun omaisuuden arvostus

Luottolaitosten tulisi painavasti harkita sitä, että ne luokittelisivat ulosmitatun kiinteistöomaisuuden myytävänä oleviksi pitkäaikaisiksi omaisuuseriksi (ks. IFRS 5). Tällöin omaisuuserän tulisi olla saatavilla välittömästi myyntiin nykyisessä kunnossaan (IFRS 5.7) ja ylimmän hallintoelimen tulisi hyväksyä omaisuuseräkohtainen myyntisuunnitelma toteutettavaksi lyhyellä aikavälillä (yleensä vuosi) ja myyntiä tulisi harjoittaa aktiivisesti (ks. IFRS 5.8), mikä edistää varojen takaisinsaantia.

Tältä pohjalta ulosmitatun omaisuuden arvon tulisi olla alempi seuraavista

• a) ulosmitatun tai velan maksuksi vakuutena saadun omaisuuserän arvo
• b) omaisuuserän käypä arvo miinus myyntikustannukset.

Jos käypää arvoa ei saada aktiivisilta markkinoilta vaan se joudutaan perustamaan arvostustekniikkaan (taso 2 tai taso 3), seuraavat tekijät saattavat edellyttää joitakin mukautuksia:

• a) Omaisuuserien kunto tai sijainti. Omaisuuserään liittyvät riskit ja epävarmuustekijät tulisi ottaa huomioon käyvän arvon arvioinnissa.
• b) Omaisuuserien markkinoiden volyymi tai aktiivisuus. Luottolaitoksen aiempi kokemus realisoinneista ja eroista arviointitekniikalla saatujen ja realisoinnissa toteutuneiden määrien välillä tulisi ottaa huomioon laskennassa. Mukautusten mittaamisessa käytettävät oletukset on hyvä dokumentoida, ja niiden tulisi olla pyynnöstä valvojien käytettävissä. Vähennysten tekemistä epälikvidiydestä voidaan harkita.

Joskus luottolaitokset päättävät rakentaa valmiiksi niiden haltuun tulleen vielä rakenteilla olevan kiinteistön ennen sen myymistä. Tällaisissa tapauksissa luottolaitoksen tulisi osoittaa strategian mielekkyys, eivätkä kustannukset saisi ylittää käypää arvoa vähennettynä rakentamis- ja myyntikustannuksilla, kun otetaan huomioon asianmukainen epälikvidiysvähennys.

Luottolaitosten tulisi kasvattaa arvostusprosessissa käytettyä epälikvidiysvähennystä, jos ulosmitattujen saamisten hallussapitoaika ylittää selvästi vastaavanlaisten omaisuuserien keskimääräisen hallussapitoajan, kun niitä myydään aktiivisesti. Tällaisessa tilanteessa luottolaitoksen tulisi välttää kertyneiden arvonalentumisten palauttamista/kumoamista, sillä pitkä taseessaoloaika on osoitus luottolaitoksen vaikeuksista myydä omaisuuseriä korkeammalla hinnalla.

Ulosmitattujen omaisuuserien arvostustiheys ja käytettävät menettelyt ovat samankaltaiset kuin kiinteistöillä, joita on käsitelty 9.1.2 ja 9.2 kohdassa.