7.2 Valvonta ja uudelleenarvostus

Valvoessaan kiinteistöjen arvoja asetuksen (EU) N:o 575/2013 208 artiklan 3 kohdan mukaisesti laitosten tulee näitä ohjeita soveltaessaan määrittää myös toimintaperiaatteet ja menettelyt, joissa määritetään kiinteistövakuuden valvontamenetelmä ja -tiheys. Näissä toimintatavoissa ja menettelyissä on otettava huomioon seuraavat seikat soveltuvin osin:

• a. kiinteistön tyyppi;
• b. sen lainan luottoluokitus, jonka vakuutena kiinteistö on;
• c. kiinteistön rakentamisen tilanne;
• d. kiinteistön arvo;
• e. arvonmäärityksessä tehdyt oletukset;
• f. markkinaolosuhteiden muutokset.

Laitosten tulee määrittää vakuuden arvon asianmukainen valvontatiheys vakuuden tyypin ja luotonantohetkellä määritetyn arvon perusteella. Luottosopimuksen osalta on otettava huomioon seuraavat seikat:

• a. rakenteilla olevien kiinteistöjen ja osien (ts. keskeneräisten rakennusten) valvontatiheys on suurempi kuin samankaltaisten valmiiden rakennusten ja osien valvontatiheys;
• b. sellaisten kiinteistöjen ja osien, joiden kirjanpitoarvo on suuri tai joiden luototusaste on korkea, valvontatiheys on suurempi kuin samankaltaisten kiinteistöjen ja osien, joiden kirjanpitoarvo on pieni tai joiden luototusaste on matala;
• c. sellaisten lainojen valvontatiheys, joiden vakuutena on kiinteistö tai kiinteistön osa, joiden luottoluokitus on tavallista huonompi, on suurempi kuin sellaisten vastaavien lainojen valvontatiheys, joiden vakuutena on kiinteistö tai kiinteistön osa, jonka luottoluokitus on parempi.

Laitosten tulee varmistaa, että mahdolliset indeksit ja tilastolliset mallit, joita käytetään vakuuden arvon seurannassa, ovat riittävän yksityiskohtaisia ja että menetelmä on omaisuuserän ja lainatuotteen kannalta asianmukainen ja perustuu riittävään aikasarjaan empiirisistä todisteista, joita on saatu aiemmista liiketoimista ja vakuuden tai vastaavien vakuuksien arvon määrittämisestä.

Laitoksilla on oltava kiinteistövakuuksien uudelleenarvostusta koskevat toimintaperiaatteet ja menettelyt, joissa täsmennetään uudelleenarvostusmenetelmät (esimerkiksi desktop-arvonmääritys, drive-by-arvonmääritys, kohteena olevan kiinteistön perusteellinen katselmus sekä sisäinen ja ulkopuolinen arviointi, tilastolliset mallit) erityyppisten kiinteistövakuuksien osalta. Samalla on varmistettava, että lähestymistapa tai lähestymistapojen yhdistelmä perustuu varovaisuuteen ja on oikeasuhteinen vakuuksien tyyppiin ja mahdollisiin arvoihin sekä luottosopimuksiin nähden. Lisäksi laitosten on määritettävä tietyt laukaisevat tekijät (esimerkiksi muutokset arvonmäärityksen perusteena olevissa oletuksissa) ja ilmoitettava, milloin valvonta johtaa uudelleenarvostukseen tai milloin vakuuksien arvo on määritettävä uudelleen.

Kun asetuksen (EU) N:o 575/2013 208 artiklan 3 kohdan b alakohdan mukaisen uudelleenarvioinnin edellytykset täyttyvät, laitosten on saatettava kiinteistövakuuden arvo ajan tasalle uudelleenarvostuksella. Sen tekee arvioija, joka täydentää arviotaan mahdollisesti asianmukaisilla kehittyneillä tilastomalleilla, jotka täyttävät luvussa 7.4 määritetyt edellytykset ja joissa otetaan huomioon kiinteistön ja maantieteellisen alueen erityispiirteet. Näitä malleja ei tulisi käyttää uudelleenarvostuksen ainoana välineenä.

Jos asetuksen (EU) N:o 575/2013 208 artiklan 3 kohdan b alakohdan mukaisen uudelleenarvioinnin edellytykset eivät täyty, laitokset voivat saattaa kiinteistövakuuden arvon ajan tasalle joko arvioijan tekemällä uudelleenarvostuksella tai asianmukaisilla tilastomalleilla, jotka täyttävät luvussa 7.4 määritetyt edellytykset ja joissa otetaan huomioon kiinteistön ja maantieteellisen alueen erityispiirteet.

7.2.2 Vakuutena irtainta omaisuutta

Laitokset voivat käyttää vakuutena olevan irtaimen omaisuuden arvon valvonnassa asianmukaisia tilastollisia malleja ja indeksejä. Vakuutena olevan irtaimen omaisuuden uudelleenarvostuksessa laitokset voivat tukeutua arvioijien tekemiin arvioihin, tilastollisiin malleihin ja indekseihin.

Laitosten on määritettävä toimintaperiaatteissaan ja menettelyissään, käytetäänkö uudelleenarvostuksessa arvioijaa vai tilastollisia malleja. Lisäksi niiden on määritettävä, mikä lähestymistapa (esimerkiksi desktop-arvonmääritys, drive-by-arvonmääritys, omaisuuden arvon sisäinen ja ulkopuolinen arviointi) on sopivin tietyntyyppiselle vakuudelle, jonka arvon arvioijat määrittävät uudelleen, ja päätettävä vakuutena käytetyn irtaimen omaisuuden valvonnan ja uudelleenarvostuksen tiheys.

Laitosten toimintaperiaatteisiin ja menettelyihin tulee tarvittaessa sisältyä perusteet, joiden mukaisesti arvioija, jolla on tarvittava pätevyys, osaaminen ja kokemus, valvoo vakuutena käytettävän irtaimen omaisuuden arvoa ja määrittää sen uudelleen. Sen mukaan, millaista vakuutena käytettävä irtain omaisuus (esimerkiksi lentokoneet, laivat sekä fyysiset koneet ja laitteet) on tyypiltään, luonteeltaan ja monimutkaisuudeltaan, näihin kriteereihin tulee sisältyä vähintään vakuutena käytettävän irtaimen omaisuuden arvo luotonantovaiheessa, lainan elinkaari, aineellisen käyttöomaisuuden tila, kuten arvonalennus ja huoltomenot, sekä konkreettisen tarkastuksen ja sertifioinnin tarve.

Laitoksilla on oltava käytössään asianmukaiset tietotekniset prosessit, järjestelmät ja valmiudet sekä riittävästi dataa tilastollisiin malleihin perustuvaa arvonmääritystä varten.