7.2 Monitorowanie i aktualizacja wyceny

Dokonując monitorowania wartości nieruchomości zgodnie z art. 208 ust. 3 rozporządzenia (UE) nr 575/2013, na potrzeby niniejszych wytycznych instytucje powinny ustalić również politykę i procedury określające metodę i częstotliwość monitorowania zabezpieczeń w formie nieruchomości. Taka polityka i procedury powinny w stosownych przypadkach uwzględniać następujące elementy:

• a. rodzaj n ieruchomości;
• b. jakość kredytu zabezpieczonego nieruchomością;
• c. etap budowy nieruchomości;
• d. wartość nieruchomości;
• e. założenia przyjęte do wyceny ;
• f. zmiany warunków rynkowych.

Instytucje powinny określić odpowiednią częstotliwość monitorowania wartości zabezpieczenia, mając na uwadze rodzaj i wartość zabezpieczenia w chwili udzielania kredytu, a w odniesieniu do umowy kredyt u – powinny wziąć pod uwagę następujące kwestie:

• a. częstotliwość monitorowania nieruchomości i ich części w budowie, np. nieukończonych budynków, jest większa niż częstotliwość monitorowania podobnych ukończonych nieruchomości i ich części;
• b. częstotliwość monitorowania nieruchomości i ich części z wysoką wartością księgową lub wysokim współczynnikiem LTV jest większa niż podobnych nieruchomości i ich części z niską wartością księgową lub niskim współczynnikiem LTV;
• c. częstotliwość monitorowania kredytów zabezpieczonych nieruchomością lub częścią nieruchomości o niskiej jakości kredytowej jest większa niż podobnych kredytów zabezpieczo nych nieruchomością lub częścią nieruchomości o wyższej jakości kredytowej.

Instytucje powinny zapewnić, aby wszelkie indeksy i modele statystyczne stosowane do monitorowania wartości zabezpieczenia były dostatecznie szczegółowe i aby stosowana metodyka by ła odpowiednia do rodzaju aktywów i produktu kredytowego, a także oparta na dostatecznie długim szeregu czasowym empirycznych danych historycznych z poprzednich transakcji i wycen danego zabezpieczenia lub podobnych zabezpieczeń.

Instytucje powinny posiadać zasady postępowania i procedury na potrzeby aktualizacji wyceny zabezpieczenia w formie nieruchomości, określając e metody aktualizacji wyceny (np. wycena zdalna, wycena na podstawie obserwacji z zewnątrz, inspekcja z wewnętrzną i zewnętrzną oceną nieruchomości, modele statystyczne) dla różnego rodzaju zabezpieczeń w formie nieruchomości, zapewniając w ten sposób, że metoda lub kombinacja metod jest ostrożna i proporcjonalna względem rodzaju i potencjalnej wartości zabezpieczenia oraz w stosunku do umowy kredytu . Co więcej, instytucje powinny określić konkretne zdarzenia (np. zmianę założeń dokonanych przy wycenie), przy których monitorowanie prowadzi do aktualizacji wyceny lub konieczności aktualizacji wyceny zabezpieczenia.

Jeżeli spełnione są warunki weryfikacji przewidziane art. 208 ust. 3 lit. b) rozporządzenia (UE) nr 575/2013, instytucje powinny aktualizować wartość zabezpieczenia w formie nieruchomości poprzez aktualizację wyceny przeprowadzaną przez rzeczoznawcę, potencjalnie popartą stosownymi zaawansowanymi modelami statystycznymi, które spełniają warunki określone w rozdziale 7.4 i odpowiadają indywidualnej charakterystyce nieruchomości i obszaru geograficznego. Instytucje nie powinny wykorzystywać tych modeli jako jedyn ego spos obu aktualizacji wyceny.

Jeżeli warunki weryfikacji przewidziane art. 208 ust. 3 lit. b) rozporządzenia (UE) nr 575/2013 nie są spełnione, instytucje mogą zaktualizować wartość zabezpieczenia w formie nieruchomości albo poprzez aktualizację wyceny przeprowadzaną przez rzeczoznawcę, albo poprzez stosowne modele statystyczne, które spełniają warunki określone w rozdziale 7.4 i odpowiadają indywidualnej charakterystyce nieruchomości i obszaru geograficznego.

7.2.2 Zabezpieczenie w formie ruchomości

Na potrzeby monitorowania zabezpiec zenia w formie ruchomości instytucje mogą polegać na stosownych modelach statystycznych i wskaźnikach. Na potrzeby aktualizacji wyceny zabezpieczenia w formie ruchomości instytucje mogą polegać na wycenie dokonanej przez rzeczoznawców, modelach statystycznych i wskaźnikach.

W swoich zasadach postępowania i procedurach instytucje powinny ustalić metody korzystania z usług rzeczoznawców lub modeli statystycznych, określić metodę na potrzeby aktualizacji wycen dokonywanych przez rzeczoznawców (np. wycena zdalna, wycena na podstawie przeglądu z zewnątrz, wewnętrzna i zewnętrzna ocena ruchomości), która będzie najodpowiedniejsza dla danego rodzaju zabezpieczenia, oraz ustalić częstotliwość monitorowania i aktualizacji wyceny zabezpieczenia w formie ruchomości.

Za sady postępowania i procedury instytucji powinny w stosownych przypadkach zawierać kryteria indywidualnego monitorowania wartości i aktualizacji wyceny zabezpieczenia w formie ruchomości przez rzeczoznawcę dysponującego niezbędnymi kwalifikacjami, umiejętnościami i doświadczeniem. W celu zachowania proporcjonalności względem rodzaju, charakteru i złożoności zabezpieczenia w formie ruchomości, takich jak statki powietrzne, statki, urządzenia techniczne i maszyny, kryteria te powinny być powiązane co najmniej z wartością zabezpieczenia w formie ruchomości w chwili udzielania kredytu, okresem przydatności, stanem aktywów rzeczowych, m.in. amortyzacją i utrzymaniem, koniecznością dokonania inspekcji fizycznej oraz certyfikacji.

Instytucje powinny dysponować odpowiednimi procesami, systemami i potencjałem IT oraz dostatecznymi danymi na potrzeby aktualizacji wyceny opartej na modelach statystycznych i wskaźnikach.