7.2 Monitorização e reavaliação

Ao monitorizarem o valor dos imóveis, conforme disposto no artigo 208.º, n.º 3, do Regulamento (UE) n.º 575/2013, as instituições devem também, para efeitos das presentes orientações, estabelecer políticas e procedimentos que especifiquem a abordagem e a frequência da monitorização das garantias de bens imóveis. Essas políticas e procedimentos devem ter em conta, quando relevante, os seguintes elementos:

• a. o tipo de imóvel;
• b. a qualidade de crédito do empréstimo garantido pelo imóvel;
• c. o estado de desenvolvimento do imóvel;
• d. o valor do imóvel;
• e. os pressupostos utilizados na avaliação;
• f. alterações nas condições do mercado.

As instituições devem estabelecer uma periodicidade adequada para a monitorização do valor da caução, tendo em conta o tipo e o valor da caução no momento da concessão do empréstimo e considerando o seguinte no que diz respeito ao contrato de crédito:

• a. a frequência de monitorização de imóveis e partes de imóveis em desenvolvimento como, por exemplo, edifícios inacabados, é superior à de imóveis e partes de imóveis semelhantes concluídos;
• b. a frequência de monitorização de imóveis e partes de imóveis com um elevado valor contabilístico ou com um elevado rácio entre o montante do empréstimo e o valor do imóvel é superior à de imóveis e partes de imóveis semelhantes com um valor contabilístico reduzido ou com um baixo rácio entre o montante do empréstimo e o valor do imóvel;
• c. a frequência da monitorização dos empréstimos garantidos por bens imóveis ou partes de imóveis com uma qualidade de crédito inferior é superior à de empréstimos semelhantes garantidos por bens imóveis ou partes de imóveis com uma qualidade de crédito superior.

As instituições devem assegurar-se de que quaisquer índices e modelos estatísticos utilizados para monitorizar o valor das cauções têm uma granularidade suficiente e que a metodologia é apropriada para o tipo de ativo e produto de crédito e é baseada numa série temporal suficiente de provas empíricas observadas referentes a transações e avaliações anteriores da caução ou de cauções semelhantes.

As instituições devem ter políticas e procedimentos para a reavaliação de cauções constituídas por bens imóveis, que especifiquem as abordagens da reavaliação (por exemplo, avaliação documental, avaliação a partir do exterior ( drive-by ), visita completa com avaliação interna e externa do imóvel, modelos estatísticos) para diferentes tipos de cauções constituídas por bens imóveis, assegurando que a abordagem ou a combinação de abordagens é prudente e proporcional ao tipo de caução e aos respetivos valores potenciais, bem como em relação aos contratos de crédito. Além disso, as instituições devem estabelecer fatores desencadeadores específicos (por exemplo, uma alteração dos pressupostos utilizados nas avaliações), que indiquem quando é que a monitorização conduz a uma reavaliação ou quando é que a caução carece de reavaliação.

Quando se verificam as condições que obrigam a uma revisão, em conformidade com o artigo 208.º, n.º 3, alínea b), do Regulamento (UE) n.º 575/2013, as instituições devem atualizar

• o valor da caução constituída por bens imóveis através de uma reavaliação efetuada por um avaliador que, eventualmente, pode apoiar-se em modelos estatísticos avançados adequados que satisfaçam as condições estabelecidas na Secção 7.4 e que tenham em conta as características individuais do imóvel e a área geográfica. Os avaliadores não devem usar esses modelos como único meio da reavaliação.

Quando não se verificam as condições que obrigam a uma revisão, em conformidade com

• o artigo 208.º, n.º 3, alínea b), do Regulamento (UE) n.º 575/2013, as instituições podem atualizar o valor da caução constituída por bens imóveis quer através de uma reavaliação efetuada por um avaliador, quer através de modelos estatísticos apropriados que satisfaçam as condições estabelecidas na Secção 7.4 e que tenham em conta as características individuais do imóvel e a área geográfica.

7.2.2 Cauções constituídas por bens móveis

Para monitorizarem cauções constituídas por bens móveis, as instituições podem basear-se em modelos estatísticos e índices apropriados. Para procederem à reavaliação de cauções constituídas por bens móveis, as instituições podem basear-se em avaliações de avaliadores, modelos estatísticos e índices.

As instituições devem, nas suas políticas e procedimentos, definir abordagens no que se refere ao recurso a avaliadores ou a modelos estatísticos, definir a abordagem (por exemplo, avaliação documental, avaliação a partir do exterior ( drive-by ), avaliação interna e externa do imóvel) mais adequada ao tipo específico de caução para as reavaliações efetuadas por avaliadores e definir a periodicidade da monitorização e reavaliação de cauções constituídas por bens móveis.

As políticas e procedimentos das instituições devem incluir, quando aplicável, critérios para a monitorização individual do valor e a reavaliação da caução constituída por bem móvel por um avaliador que possua as qualificações, capacidade e experiência necessárias. De forma proporcional ao tipo, à natureza e à complexidade das cauções de bens móveis, que podem incluir aeronaves, navios, instalações físicas e máquinas, tais critérios devem estar relacionados, pelo menos, com o valor da caução constituída por bem móvel aquando da concessão, a sua vida útil, o estado dos ativos corpóreos, tais como a depreciação e a manutenção, a necessidade de inspeção física e a certificação.

As instituições devem dispor de processos, sistemas e capacidades de TI adequados, bem como de dados suficientes para efeitos de qualquer reavaliação baseada em modelos estatísticos ou em índices.