7.2 Proces praćenja i ponovne procjene vrijednosti

Pri praćenju vrijednosti imovine kako je utvrđeno u članku 208. stavku 3. Uredbe (EU) br. 575/2013, institucije bi, za potrebe ovih Smjernica, trebale također uspostaviti politike i procedure kojima se određuje pristup i učestalost praćenja kolaterala u obliku nekretnina. Te politike i procedure bi trebale, gdje je relevantno, uzeti u obzir sljedeće elemente:

• a. vrstu nekretnine;
• b. kvalitetu kredita osiguranog nekretninom;
• c. status izgradnje nekretnine;
• d. vrijednost nekretnine;
• e. pretpostavke iznesene u procjeni;
• f. promjene tržišnih uvjeta.

Institucije bi trebale odrediti odgovarajuću učestalost za praćenje vrijednosti kolaterala, uzimajući u obzir vrstu i vrijednost kolaterala u trenutku odobravanja kredita i u vezi s ugovorom o kreditu, uzeti u obzir sljedeće:

• a. učestalost praćenja nekretninâ i dijelova nekretninâ u izgradnji, npr. za nedovršene zgrade, veća je učestalost praćenja nego kod sličnih dovršenih nekretninâ i dijelova nekretninâ;
• b. učestalost praćenja nekretninâ i dijelova nekretninâ s visokom knjigovodstvenom vrijednošću ili s visokim omjerom vrijednosti kredita i založene nekretnine viša je nego kod sličnih nekretninâ i dijelova nekretninâ niske knjigovodstvene vrijednosti ili niskog omjera vrijednosti kredita i založene nekretnine;
• c. učestalost praćenja kredita osiguranih nekretninom ili dijelovima nekretnine koji imaju nižu kreditnu kvalitetu veća je od učestalosti praćenja sličnih kredita osiguranih nekretninom ili dijelovima nekretnine čija je kreditna kvaliteta veća.

Institucije bi trebale osigurati da su svi indeksi i statistički modeli koji se upotrebljavaju za praćenje vrijednosti kolaterala dovoljno granularni i da je metodologija primjerena vrsti imovine i kreditnoga proizvoda te da se temelji na empirijskim dokazima o prethodnim transakcijama i procjenama kolaterala ili sličnog kolaterala utvrđenima tijekom dovoljno dugog razdoblja.

Institucije bi trebale uspostaviti politike i procedure za ponovnu procjenu kolaterala u obliku nekretnine, određujući pristupe ponovnoj procjeni (npr. desktop valuation procjena, procjena obilaskom (engl. drive-by valuation ), obilazak nekretnine uključujući unutarnju i vanjsku procjenu nekretnine, statistički modeli) za različite vrste nekretnine kao kolaterala, osiguravajući pritom da je pristup ili kombinacija pristupa razumna i razmjerna vrsti i potencijalnim vrijednostima kolaterala te u odnosu na ugovor o kreditu. Nadalje, institucije bi trebale odrediti posebne pokretače (npr. promjenu pretpostavki iz procjene), koji ukazuju kada praćenje dovodi do ponovne procjene ili kada je potrebna ponovna procjena kolaterala zbog toga što je došlo do promjene čimbenika koji utječu na vrijednosti kolaterala, a koji se prate kroz navedene pokretače.

Kada su ispunjeni uvjeti za provjeru u skladu odredbama članka 208. stavka 3. točke (b) Uredbe (EU) br. 575/2013, institucije bi trebale ažurirati vrijednost nekretnine kao kolaterala ponovnom procjenom koju provodi procjenitelj uz moguću potporu odgovarajućih naprednih statističkih modela kada ti modeli ispunjavaju uvjete iz odjeljka 7.4. i uvažavaju pojedinačna obilježja nekretnine i zemljopisnog područja. Institucije ne bi trebale te modele upotrebljavati kao jedini način ponovne procjene.

Kada uvjeti za provjeru u skladu s odredbama članka 208. stavka 3. točke (b) Uredbe (EU) br. 575/2013 nisu ispunjeni, institucije bi mogle ažurirati vrijednost nekretnine kao kolaterala koristeći ponovnu procjenu koju provodi procjenitelj ili koristeći rezultate odgovarajućih statističkih modela koji ispunjavaju uvjete iz odjeljka 7.4. i uvažavaju pojedinačna obilježja nekretnine i zemljopisnog područja.

7.2.2 Pokretnine kao kolateral

Za praćenje pokretnine kao kolaterala, institucije se mogu osloniti na odgovarajuće statističke modele i indekse. Za ponovnu procjenu pokretnine kao kolaterala, institucije se mogu osloniti na procjenu procjenitelja, statističke modele i indekse.

Institucije bi, u svojim politikama i procedurama, trebale utvrditi pristupe za korištenje usluga procjenitelja ili statističkih modela, definirati pristup (npr. desktop valuation procjena, procjena obilaskom vozilom (engl. drive-by valuation ), unutarnja i vanjska procjena imovine) koji je najprimjereniji za određenu vrstu kolaterala za ponovne procjene koju će provoditi procjenitelji te odrediti učestalost praćenja i ponovne procjene pokretnina kao kolaterala.

Politike i procedure institucija bi trebale uključivati, kada je primjenjivo, kriterije za pojedinačno praćenje vrijednosti i ponovnu procjenu pokretnine kao kolaterala od strane procjenitelja koji posjeduje potrebne kvalifikacije, sposobnosti i iskustvo. Razmjerno vrsti, prirodi i složenosti pokretnine kao kolaterala, kao što su zrakoplovi, brodska flota, postrojenja i strojevi, ti kriteriji bi trebali biti povezani barem s vrijednošću pokretnine kao kolaterala u trenutku odobravanja, životnim vijekom, stanjem materijalne imovine, kao što su amortizacija i održavanje, te nužnošću fizičke provjere i certifikacije.

Institucije bi trebale imati odgovarajuće informatičke procese, sustave, sposobnosti i dostatne podatke za potrebe ponovne procjene koja se zasniva na statističkom modelu ili na indeksu.