7.2 Monitoraggio e rivalutazione

Nell’ambito del monitoraggio dei valori immobiliari di cui all’articolo 208, paragrafo 3, del regolamento (UE) n. 575/2013, gli enti dovrebbero, ai fini dei presenti orientamenti, definire anche politiche e procedure ch e specifichino l’approccio e la frequenza del monitoraggio delle garanzie immobiliari. Tali politiche e procedure dovrebbero tener conto, se del caso, dei seguenti elementi;

• a. il tipo di immobile;
• b. la qualità creditizia del prestito garantito dall’immobile;
• c. l o stato di sviluppo dell’immobile;
• d. il valore dell’immobile;
• e. le ipotesi effettuate nella valutazione;
• f. l’evoluzione delle condizioni di mercato.

Gli enti dovrebbero stabilire frequenze adeguate per il monitoraggio del valore della garanzia reale, tenendo conto del tipo e del valore della garanzia al momento dell’ concessione del finanziamento, e, in relazione al contratto di credito, considerare quanto segue:

• a. la frequenza del monitoraggio degli immobili e delle parti in fase di sviluppo, ad esempio degli edifici non finiti, deve essere superiore a quella di immobili e parti finite di natura analoga;
• b. la frequenza del monitoraggio degli immobili e delle parti con un elevato valore contabile o con un elevato rapporto LTV deve essere superiore a quella di immobili e parti di natura analoga con un basso valore contabile o con un basso rapporto LTV;
• c. la frequenza del monitoraggio dei prestiti garantiti da immobili o da parti di immobili con una qualità creditizia inferiore deve essere superiore a quella di analoghi prestiti garantiti da immobili o da parti di immobili con una qualità creditizia superiore.

Gli enti dovrebbero assicurare che gli indici e i modelli statistici utilizzati per monitorare il valore della garanzia reale siano sufficientemente granulari e che la metodologia sia adeguata al tipo di attività e di prodotto di prestito e basata su una serie storica sufficiente di osservazioni relative a precedenti operazioni e valutazioni della garanzia reale o di garanzie simili.

Gli enti dovrebbero disporre di politiche e procedure per la rivalutazione delle garanzie immobiliari, specificando gli approcci di rivalutazione (ad esempio, valutazione a tavolino, valutazione «drive- by», visita completa con valutazione interna ed esterna dell’immobile, modelli statistici) per i diversi tipi di garanzie immobiliari, assicurando che l’approccio o gli approcci siano prudenti e proporzionati al tipo e al potenziale valore della garanzia reale e in relazione ai contratti di credito. Inoltre, gli enti dovrebbero stabilire specifici fattori di attivazione (ad esempio, una modifica delle ipotesi formulate nelle valutazioni), indicando quando il monitoraggio porta a una rivalutazione o la garanzia reale necessita di una rivalutazione.

Quando sono soddisfatte le condizioni per una revisione ai sensi dell’articolo 208, paragrafo 3, lettera b), del regolamento (UE) n. 575/2013, gli enti dovrebbero aggiornare il valore della garanzia immobiliare mediante una rivalutazione effettuata da un perito anche con l’ausilio di adeguati modelli statistici avanzati che soddisfino le condizioni di cui alla sezione 7.4 e che tengano conto delle specifiche caratteristiche dell’immobile e dell’area geografica . Gli enti non dovrebbero usare tali modelli quale unico mezzo di rivalutazione.

Quan do non sono soddisfatte le condizioni per una revisione ai sensi dell’articolo 208, paragrafo 3, lettera b), del regolamento (UE) n. 575/2013, gli enti possono aggiornare il valore della garanzia immobiliare mediante una rivalutazione effettuata da un perito o mediante modelli statistici adeguati che soddisfino le condizioni di cui alla sezione 7.4 e che tengano conto delle specifiche caratteristiche dell’immobile e dell’area geografica. 7.2.2 Garanzie mobiliari

Per il monitoraggio delle garanzie mobiliari, gli enti possono basarsi su modelli e indici statistici appropriati. Per la rivalutazione delle garanzie mobiliari, gli enti possono basarsi sulla valutazione da parte di periti o tramite modelli statistici e indici.

Gli enti dovrebbero, nelle loro politiche e procedure, stabilire gli approcci per l’utilizzo di un perito o di modelli statistici, definire l’approccio (ad esempio, valutazione a tavolino, valutazione «drive-by», valutazione interna ed esterna del bene mobile) più adatto al tipo specifico di garanzia reale per le rivalutazioni effettuate dai periti, e stabilire la frequenza del monitoraggio e della rivalutazione delle garanzie mobiliari.

Le politiche e le procedure degli enti dovrebbero prevedere, se del caso, criteri per il monitoraggio individuale del valore e la rivalutazione delle garanzie mobiliari da parte di un perito che possieda le necessarie qualifiche, capacità ed esperienza. Tali criteri, proporzionati al tipo, alla natura e alla complessità della garanzia mobiliare, come gli aeromobili, navi, impianti e macchinari fisici, dovrebbero essere correlati, quanto meno, al valore della garanzia mobiliare stimato durante la fase di concessione del finanziamento, alla durata, alla condizione delle immobilizzazioni materiali, come l’ammortamento e l a manutenzione, e alla necessità di ispezione fisica e certificazione.

Allo scopo di poter effettuare qualsiasi rivalutazione basata su modelli statistici o su indici, gli enti dovrebbero disporre di processi, sistemi e capacità informatiche adeguate e di dati sufficienti.