7.2 Sledování a přecenění

Při sledování hodnot nemovitostí podle čl. 208 odst. 3 nařízení (EU) č. 575/2013 by měly instituce pro účely těchto obecných pokynů rovněž stanovit zásady a postupy, jež vymezují přístup a četnost sledování kolaterálu ve formě nemovitého majetku. Tyto zásady a postupy by měly v příslušných případech zohlednit tyto prvky:

• a. druh nemovitosti;
• b. úvěrová kvalita úvěru zajištěného nemovitostí;
• c. status výstavby nemovitosti;
• d. hodnota nemovitosti;
• e. předpoklady uvedené v ocenění;
• f. změny tržních podmínek.

Instituce by měly stanovit odpovídající četnost pro sledování hodnoty kolaterálu s ohledem na druh a hodnotu kolaterálu v okamžiku poskytnutí a v souvislosti s úvěrovou smlouvou zvážit tyto aspekty:

• a. četnost sledování nemovitostí a jejich částí ve výstavbě, např. nedostavěných budov, je vyšší než četnost sledování podobných dokončených nemovitostí a jejich částí;
• b. četnost sledování nemovitostí a jejich částí s vysokou účetní hodnotou nebo s vysokým poměrem úvěru k hodnotě nemovitosti je vyšší než četnost sledování podobných nemovitostí a jejich částí s nízkou účetní hodnotou nebo s nízkým poměrem úvěru k hodnotě nemovitosti;
• c. četnost sledování úvěrů zajištěných nemovitým majetkem nebo částmi nemovitostí s nižší úvěrovou kvalitou je vyšší než četnost sledování podobných úvěrů zajištěných nemovitým majetkem nebo částmi nemovitostí s vyšší úvěrovou kvalitou.

Instituce by měly zajistit, aby jakékoli indexy a statistické modely používané ke sledování hodnoty kolaterálu byly dostatečně podrobné a aby použité metody byly vhodné pro daný druh aktiva a úvěrového produktu a aby vycházely z dostatečné časové řady pozorovaných empirických důkazů z předchozích transakcí a ocenění tohoto kolaterálu nebo podobného kolaterálu.

Instituce by měly mít zásady a postupy pro přecenění kolaterálu ve formě nemovitého majetku, které vymezují metody přeceňování (např. elektronické ocenění, ocenění na základě zběžné obhlídky, návštěva v plném rozsahu s interním a externím posouzením nemovitosti, statistické modely) pro různé druhy kolaterálu ve formě nemovitého majetku, přičemž se zajistí, aby daný přístup nebo kombinace přístupů byly obezřetné a přiměřené druhu a potenciálním hodnotám kolaterálu a ve vztahu k úvěrovým smlouvám. Kromě toho by instituce měly stanovit specifické rozhodné události (např. změnu předpokladů uvedených v rámci ocenění), na základě kterých sledování vede k přecenění nebo je zapotřebí přecenění kolaterálu.

Pokud jsou splněny podmínky pro přezkum v souladu s čl. 208 odst. 3 písm. b) nařízení (EU) č. 575/2013, instituce by měly aktualizovat hodnotu kolaterálu ve formě nemovitého majetku prostřednictvím přecenění provedeného odhadcem, který případně používá vhodné pokročilé statistické modely, jež splňují podmínky stanovené v oddíle 7.4 a zohledňují individuální charakteristiky nemovitosti a zeměpisné oblasti. Instituce by neměly používat tyto modely jako jediný prostředek přecenění.

Pokud nejsou splněny podmínky pro přezkum v souladu s čl. 208 odst. 3 písm. b) nařízení (EU) č. 575/2013, instituce mohou aktualizovat hodnotu kolaterálu ve formě nemovitého majetku prostřednictvím přecenění provedeného odhadcem nebo pomocí vhodných statistických modelů, jež splňují podmínky stanovené v oddíle 7.4 a zohledňují individuální charakteristiky nemovitosti a zeměpisné oblasti. 7.2.2 Kolaterál ve formě movitého majetku

V případě sledování kolaterálu ve formě movitého majetku se instituce mohou spoléhat na příslušné statistické modely a indexy. Při přeceňování kolaterálu ve formě movitého majetku se instituce mohou spoléhat na posouzení odhadců, statistické modely a indexy.

Instituce by měly v rámci svých zásad a postupů stanovit metody pro využití odhadce nebo statistických modelů, stanovit metodu pro přeceňování odhadci (např. elektronické ocenění, ocenění na základě zběžné obhlídky, interní a externí posouzení nemovitosti), která je nejvhodnější pro konkrétní druh kolaterálu, a stanovit četnost sledování a přeceňování kolaterálu ve formě movitého majetku.

Zásady a postupy institucí by měly v příslušných případech zahrnovat kritéria pro individuální sledování hodnoty a přecenění kolaterálu ve formě movitého majetku odhadcem, který má nezbytnou kvalifikaci, schopnosti a zkušenosti. Tato kritéria, která jsou přiměřená druhu, charakteru a složitosti kolaterálu ve formě movitého majetku, jako jsou letadla, lodě, zařízení a stroje, by měla být úměrná alespoň hodnotě kolaterálu ve formě movitého majetku během fáze poskytnutí, životnosti, podmínkám hmotných aktiv, jako jsou odpisy a údržba, nutnost fyzické prohlídky a certifikace.

Instituce by měly mít zavedené přiměřené postupy, systémy a funkce v oblasti informačních technologií a dostatečné údaje pro účely jakéhokoli přecenění založeného na statistických modelech nebo indexech.