7.2 Spremljanje in prevrednotenje

Institucije bi morale pri spremljanju vrednosti nepremičnin, kot je določeno v členu 208(3) Uredbe (EU) št. 575/2013, za namene teh smernic vzpostaviti tudi politike in postopke, v katerih določijo pristop in pogostost spremljanja vrednosti zavarovanja z nepremičninami. V teh politikah in postopkih bi bilo treba, kadar je ustrezno, upoštevati naslednje elemente:

• a. vrsto nepremičnine;
• b. kakovost kredita , zavarovanega z nepremičnino;
• c. stopnjo razvoja nepremičnine;
• d. vrednost nepremičnine;
• e. predpostavke, uporabljene pri vrednotenju;
• f. spremembe tržnih pogojev.

Institucije bi morale določiti ustrezno pogostost spremljanja vrednosti zavarovanja ob upoštevanju vrste in vrednosti zavarovanja ob njegovi vzpostavitvi ter v zvezi s kreditno pogodbo upoštevati naslednje:

• a. nepremičnine in njihovi deli, ki se še razvijajo, tj. nedokončane zgradbe, se spremljajo pogosteje kot podobne dokončane nepremičnine in njihovi deli;
• b. nepremičnine in njihovi deli z visoko knjigovodsko vrednostjo ali visokim kazalnikom LTV se spremljajo pogosteje kot podobne nepremičnine in njihovi deli z nizko knjigovodsko vrednostjo ali nizkim kazalnikom LTV;
• c. krediti, zavarovani z nepremičninami ali njihovimi deli, z nižjo kreditno kakovostjo se spremljajo pogosteje kot podobni krediti, zavarovani z nepremičninami ali njihovimi deli, z višjo kreditno kakovostjo.

Institucije bi morale zagotoviti, da so vsi indeksi in statistični modeli, uporabljeni pri spremljanju vrednosti zavarovanja s premoženjem, dovolj podrobni ter da metodologija ustreza vrsti sredstva in kreditnemu produktu ter temelji na dovolj dolgi časovn i vrsti ugotovljenih empiričnih dokazov o predhodnih transakcijah in cenitvah zadevnega ali podobnega zavarovanja s premoženjem.

Institucije bi morale imeti politike in postopke za prevrednotenje zavarovanja z nepremičninami, v katerih določijo p ristope k prevrednotenju (npr. vrednotenje brez ogleda nepremičnine, vrednotenje s hitrim ogledom zunanjosti nepremičnine, celovit ogled nepremičnine z notranjo in zunanjo oceno nepremičnine, statistični modeli) za različne vrste zavarovanja z nepremičnina mi, ter zagotoviti, da je pristop ali kombinacija pristopov preudarna ter sorazmerna z vrsto in potencialnimi vrednostmi zavarovanja s premoženjem ter s kreditnimi pogodbami . Poleg tega bi morale institucije določiti posebne sprožilce (npr. sprememba predpostavk, uporabljenih pri vrednotenju ), ki pokažejo, kdaj spremljanje vodi v prevrednotenje ali kdaj je treba izvesti prevrednotenje zavarovanja s premoženjem.

Kadar so izpolnjeni pogoji za pregled vrednosti nepremičnine v skladu s členom 208(3)(b) Uredbe (EU) št. 575/2013, bi morale institucije posodobiti vrednost zavarovanja z nepremičninami s prevrednotenjem, ki ga izvede cenilec, ki si lahko pomaga z ustreznimi naprednimi statističnimi modeli, ki izpolnjujejo pogoje iz oddelka 7.4 ter upoštevajo značilnosti posamezne nepremičnine in geografskega območja . Institucije ne bi smele uporabljati teh modelov kot edini način za prevrednotenje.

Kadar pogoji za pregled vrednosti nep remičnine v skladu s členom 208(3)(b) Uredbe (EU) št. 575/2013 niso izpolnjeni, lahko institucije posodobijo vrednost zavarovanja z nepremičninami bodisi s prevrednotenjem, ki ga izvede cenilec, bodisi z ustreznimi statističnimi modeli, ki izpolnjujejo pogoje iz oddelka 7.4 ter upoštevajo značilnosti posamezne nepremičnine in geografskega območja.

7.2.2 Zavarovanje s premičninami

Pri spremljanju vrednosti zavarovanja s premičninami lahko institucije uporabljajo ustrezne statistične modele in indekse. Pri prevrednotenju zavarovanja s premičninami lahko institucije uporabljajo ocene cenilcev (cenitve) , statistične modele in indekse.

Institucije bi morale v svojih politikah in postopkih opredeliti pristope k uporabi cenilca ali statističnih modelov ter določiti prist op (npr. vrednotenje brez ogleda premičnine , vrednotenje s hitrim ogledom zunanjosti premičnine, celovit ogled premičnine z notranjo in zunanjo oceno premičnine), ki je najprimernejši za prevrednotenje posamezne vrste premičnine, ki ga izvede cenilec, in p ogostost spremljanja in prevrednotenja zavarovanja s premičninami.

Politike in postopki institucije bi morali po potrebi vključevati merila za posamično spremljanje vrednosti in prevrednotenje zavarovanja s premičninami, ki ga izvede cenilec s potrebnimi kvalifikacijami, sposobnostmi in izkušnjami. Ta merila bi morala biti sorazmerno z vrsto, naravo in kompleksnostjo zavarovanja s premičninami, kot so zrakoplovi, ladje, fizična oprema in stroji, povezana vsaj z vrednostjo zavarovanja s premičninami v fazi vzpostavitve zavarovanja , življenjsko dobo, stanjem opredmetenih sredstev, ki vključuje amortizacijo in vzdrževanje, potrebo po fizičnem pregledu ter certificiranj u.

Institucije bi morale za vsako prevrednotenje na podlagi statističnega modela ali indeks ov imeti ustrezne informacijske procese, sisteme in zmogljivosti ter dovolj podatkov.