7.2 Seguimiento y actualización de la valoración

Cuando realicen un seguimiento de los valores de los bienes inmuebles según lo descrito en el artículo 208, apartado 3, del Reglamento (UE) n.º 575/2013, las entidades deberán establecer asimismo, a efectos de las presentes directrices, políticas y procedimientos en los que se especifiquen el método y la frecuencia de seguimiento de las garantías reales sobre bienes inmuebles. Estas políticas y procedimientos tendrán en cuenta, cuando proceda, los elementos siguientes:

• a. el tipo de inmueble;
• b. la calidad crediticia del préstamo garantizado con el inmueble;
• c. el estado de desarrollo del inmueble;
• d. el valor del inmueble;
• e. las hipótesis formuladas en la valoración;
• f. los cambios producidos en las condiciones del mercado.

Las entidades establecerán frecuencias adecuadas para el seguimiento del valor de la garantía real, considerando el tipo y valor de esta en el momento de la concesión y, en relación con el contrato de crédito, tendrán en cuenta los aspectos siguientes:

• a. si la frecuencia de seguimiento de los inmuebles y las partes en construcción, p. ej., edificios sin terminar, es mayor que la de otros inmuebles y partes terminados;
• b. si la frecuencia de seguimiento de los inmuebles y partes de ellos con un valor contable elevado o con una ratio LTV elevada es mayor que la de otros inmuebles y partes similares con un valor contable o una ratio LTV reducidos;
• c. si la frecuencia de seguimiento de los préstamos garantizados con bienes inmuebles o partes de ellos con una calidad crediticia inferior es mayor que la de otros préstamos similares garantizados con bienes inmuebles o partes de estos con calidad crediticia superior.

Las entidades se asegurarán de que cualesquiera índices y modelos estadísticos utilizados para realizar el seguimiento del valor de la garantía real presenten un nivel de detalle suficiente, y de que la metodología sea adecuada al tipo de activo y el producto de préstamo y se base en una serie temporal suficiente de datos empíricos observados correspondientes a operaciones anteriores y a valoraciones de la garantía real u otras garantías reales similares.

Las entidades contarán con políticas y procedimientos para la actualización de la valoración de las garantías reales sobre bienes inmuebles, que especifiquen los métodos empleados en la actualización (p. ej., tasación de despacho — desktop —, tasación solo con visita exterior — drive-by —, visita completa con evaluación interna y externa del inmueble, modelos estadísticos) para diferentes tipos de garantías sobre bienes inmuebles, velando por que el método o la combinación de métodos empleados sea prudente y proporcional al tipo y los valores potenciales de la garantía real, así como a los contratos de crédito. Además, las entidades establecerán mecanismos de activación específicos (p. ej., un cambio en las hipótesis formuladas en las valoraciones) que indiquen cuándo el seguimiento debe dar lugar a una actualización de la valoración de la garantía real.

Cuando se cumplan las condiciones para una revisión de la valoración del inmueble de acuerdo con el artículo 208, apartado 3, letra b), del Reglamento (UE) n.º 575/2013, las entidades actualizarán el valor de la garantía sobre el bien inmueble por medio de valoración realizada por un tasador que podrá basarse en modelos estadísticos avanzados que satisfagan las condiciones establecidas en la sección 7.4 y tengan en cuenta las características individuales del inmueble y la zona geográfica en la que esté ubicado, siempre que estos modelos no se utilicen como único medio para actualizar la valoración.

Cuando no se cumplan las condiciones para una revisión de la valoración del inmueble de acuerdo con el artículo 208, apartado 3, letra b), del Reglamento (UE) n.º 575/2013, las entidades podrán actualizar el valor de la garantía sobre el bien inmueble ya sea por medio de una valoración realizada por un tasador, ya sea mediante modelos estadísticos avanzados que satisfagan las condiciones establecidas en la sección 7.4 y tengan en cuenta las características individuales del inmueble y la zona geográfica en la que esté ubicado.

7.2.2 Garantías reales sobre bienes muebles

Cuando realicen el seguimiento de las garantías reales sobre bienes muebles, las entidades podrán basarse en modelos estadísticos e índices adecuados. De cara a la actualización de la valoración de las garantías reales sobre bienes muebles, las entidades podrán basarse en valoraciones de tasadores, así como en modelos estadísticos e índices.

En sus políticas y procedimientos, las entidades establecerán los planteamientos para recurrir a un tasador o a modelos estadísticos, definirán el método (p. ej., tasación de despacho — desktop —, tasación solo con visita exterior — drive-by —o evaluación interna y externa del bien) más adecuado para el tipo concreto de garantía real que se utilizará en las valoraciones por parte de los tasadores y fijarán la frecuencia de seguimiento y actualización de la valoración de las garantías reales sobre bienes muebles.

Las políticas y procedimientos de las entidades incluirán, cuando proceda, criterios para el seguimiento individual del valor, así como para la actualización de la valoración de las garantías reales sobre bienes muebles a cargo de un tasador que posea la cualificación, capacidad y experiencia necesarias. Estos criterios, que deben ser proporcionales al tipo, la naturaleza y la complejidad de las garantías reales sobre bienes muebles, como aeronaves, buques, fábricas y maquinaria, guardarán relación, como mínimo, con el valor de la garantía real sobre el bien mueble durante la fase de concesión, la vida útil, el estado de los activos tangibles (como su depreciación y su mantenimiento), la necesidad de inspección física y la certificación.

Las entidades contarán con procesos, sistemas y capacidades de TI adecuados, así como con datos suficientes para los fines de cualquier actualización de valoraciones basada en modelos estadísticos o índices.