9.1.4 Sachverständige für die Bewertung

Nach Maßgabe von Artikel 208 Absatz 3 Buchstabe b und Artikel 229 der Verordnung (EU) Nr. 575/2013 sollten sämtliche Bewertungen von Immobilien – einschließlich aktualisierter Bewertungen – von unabhängigen und qualifizierten, internen oder externen Sachverständigen durchgeführt werden, die über die zur Durchführung einer solchen Bewertung erforderlichen Qualifikationen, Fähigkeiten und Erfahrungen verfügen.

Soweit externe Bewertungen herangezogen werden, sollten die Kreditinstitute über eine Auswahl an unabhängigen und qualifizierten Sachverständigen verfügen, die auf den nachstehenden Kriterien beruht. Die Leistung der Sachverständigen sollte kontinuierlich überprüft und eine Entscheidung darüber getroffen werden, ob der einzelne Sachverständige weiterhin der Auswahl angehört.

Die Kreditinstitute sollten sicherstellen, dass die in die Auswahl einbezogenen externen Sachverständigen über eine angemessene und gültige Berufshaftpflichtversicherung verfügen.

Das Kreditinstitut sollte sicherstellen, dass jeder qualifizierte Sachverständige in der Auswahl:

• a) fachlich kompetent ist und wenigstens den Ausbildungsstand vorweisen kann, der auf nationaler Ebene für die Durchführung solcher Gutachten gefordert wird,
• b) über entsprechende technische Fertigkeiten und Erfahrung verfügt, um eine solche Aufgabe auszuführen,
• c) mit den Gesetzen, Verordnungen und Immobilienbewertungsstandards, die für den Sachverständigen und die Aufgabe maßgeblich sind, vertraut und nachweislich in der Lage ist, diese einzuhalten,
• d) über das erforderliche Wissen in Bezug auf den Bewertungsgegenstand, den Immobilienmarkt und den Zweck der Bewertung verfügt.

Die Auswahl an Sachverständigen sollte über Sachkenntnisse in diversen Bereichen des Immobiliensektors verfügen, die zum Kreditgeschäft des Kreditinstituts und den Standorten der finanzierten Objekte passen.

Um jeglichem Interessenkonflikt hinreichend entgegenzuwirken, sollten die Kreditinstitute sicherstellen, dass alle internen und externen Sachverständigen, die die tatsächliche Bewertung einer bestimmten Immobilie durchführen, und ihre Angehörigen ersten Grades den folgenden Anforderungen entsprechen:

• a) Sie sind nicht in die Kreditbearbeitung, Kreditentscheidung oder den Kreditvergabeprozess eingebunden.
• b) Sie werden durch die Bonität des Kreditnehmers weder gelenkt noch beeinflusst.
• c) Sie haben weder gegenwärtig noch zukünftig einen tatsächlichen oder potenziellen Interessenkonflikt im Hinblick auf das Ergebnis der Bewertung.
• d) Sie haben keinen Eigentumsanteil an der Immobilie.
• e) Sie sind weder eine nahestehende Person des Käufers noch eine nahestehende Person des Verkäufers der Immobilie.
• f) Sie erstellen ein unparteiisches, klares, transparentes und objektives Wertgutachten.
• g) Ihr Honorar richtet sich nicht nach dem Bewertungsergebnis.

Die Kreditinstitute sollten eine angemessene Rotation der Sachverständigen sicherstellen,

• d. h. zwei aufeinanderfolgende Einzelbewertungen einer Immobilie durch denselben Sachverständigen sollten zur Rotation des Sachverständigen und zur Bestellung entweder eines anderen internen Sachverständigen oder eines anderen externen Sachverständigen führen.