5. Contribuição de um montante adequado de capital próprio pelo devedor

A contribuição do montante de capital próprio pelo devedor por referência ao valor do imóvel destinado a habitação após a sua conclusão deve ser considerada adequada, para efeitos do artigo 126.º-A, n.º 2, alínea b), do CRR, quando o rácio entre a contribuição do montante de capital próprio pelo devedor e o valor do imóvel destinado a habitação após a sua conclusão for igual ou superior a 25 %.

Para efeitos do parágrafo 19 das presentes Orientações, apenas se qualificam como contribuições de capital próprio pelo devedor os investimentos realizados pelo devedor no bem imóvel que, sendo aplicáveis, lhe conferem unicamente um direito residual sobre o imóvel, seja sob a forma de uso próprio do imóvel, seja por meio dos fluxos de caixa gerados pela venda ou locação do imóvel, estando tal direito, em particular, subordinado a qualquer crédito da instituição resultante do financiamento concedido. Esses investimentos devem revestir uma das seguintes formas, ou uma combinação das mesmas:

• a. Fundos em numerário investidos no projeto e segregados de outros ativos do devedor, disponíveis para cobrir o custo projetado do projeto, medidos na moeda do financiamento do devedor e no momento do cálculo dos requisitos de fundos próprios;
• b. Subsídios e subvenções já investidos para cobrir os custos incorridos do projeto ou segregados de outros ativos do devedor, disponíveis para cobrir o custo projetado do projeto, medidos na moeda do financiamento do devedor e no momento do cálculo dos requisitos de fundos próprios;
• c. Ativos não onerados e de fácil comercialização, diretamente ligados ao projeto e disponíveis para cobrir o custo projetado do projeto, devendo ser medidos na moeda do financiamento do devedor e avaliados ao valor de mercado desses ativos no momento do cálculo dos requisitos de fundos próprios. Estes ativos devem poder ser facilmente vendidos ou transacionados no mercado, estar contratualmente vinculados à cobertura dos encargos de desenvolvimento ou construção associados ao projeto e estar livres de quaisquer ónus, encargos ou restrições;
• d. Encargos com o desenvolvimento ou construção, pagos diretamente pelo devedor com recursos próprios, em ligação direta com o projeto, medidos na moeda do financiamento do devedor e no momento do cálculo dos requisitos de fundos próprios;
• e. Terrenos ou melhorias, pagos com recursos próprios ou já detidos pelo devedor, em ligação direta com o projeto, medidos na moeda do financiamento do devedor e ao valor de mercado no momento da contribuição do devedor para o projeto.

A contribuição de capital próprio pelo devedor corresponde ao montante total dos investimentos qualificados nos termos do parágrafo 20, já efetivamente realizados pelo devedor, deduzido de quaisquer custos excedentários atualmente previstos para a conclusão do bem imóvel. Os custos excedentários são quantificados pela diferença, se positiva, entre o custo total de conclusão do bem imóvel, incluindo os custos já incorridos e os custos ainda esperados, e o valor do imóvel aquando da sua conclusão, medido conforme exigido pelo artigo 229.º, n.º 1, do CRR, ou seja, como se o bem imóvel já estivesse concluído, tendo em consideração o prazo da operação de crédito e o potencial para que o valor de mercado atual do imóvel concluído seja significativamente superior ao valor que seria sustentável durante a vigência da operação de crédito. Para efeitos da presente definição, entende-se por «custos excedentários» o montante pelo qual os custos totais de conclusão do bem imóvel excedem o valor do imóvel aquando da sua conclusão, e não o montante pelo qual os custos excedem os custos previstos na origem do projeto.