5.2 Evaluación de la solvencia del prestatario

Las entidades analizarán la solicitud de préstamo del prestatario para asegurarse de que dicha solicitud está en consonancia con el apetito al riesgo de crédito de la entidad y con sus políticas, criterios de concesión de préstamos, límites e indicadores pertinentes, así como con cualquier medida macroprudencial aplicada por la autoridad macroprudencial designada.

Las entidades y los acreedores evaluarán, de acuerdo con la legislación aplicable en materia de protección de los consumidores, la capacidad y la expectativa del prestatario de cumplir las obligaciones contraídas en virtud del contrato de préstamo. En particular, evaluarán las fuentes de ingresos del prestatario que acreditan su capacidad de pago teniendo en cuenta las particularidades del préstamo, como su naturaleza, vencimiento y tipo de interés.

En el caso de que se trate de un préstamo garantizado, la garantía no será en sí misma un criterio predominante para aprobar el préstamo ni justificar por sí sola la aprobación de un contrato de préstamo. La garantía debe considerarse la segunda vía de la entidad en caso de impago o deterioro significativo del perfil de riesgo, y no la principal fuente de reembolso, salvo cuando el contrato de préstamo prevea que el reembolso se basa en la venta del bien dado en garantía o la garantía líquida aportada.

En la evaluación de la capacidad del prestatario de cumplir las obligaciones derivadas del contrato de crédito, las entidades y los acreedores tendrán en cuenta aquellos factores relevantes que puedan incidir en la capacidad de pago presente y futura del prestatario, y evitarán ocasionarle dificultades excesivas y sobreendeudamiento. Dichos factores incluirán otras obligaciones de pago, el plazo restante de estas, sus tipos de interés y los importes pendientes de reembolso; el comportamiento de pago del prestatario, por ejemplo, la evidencia del incumplimiento de cualquier pago y sus circunstancias; así como los impuestos y seguros directamente relacionados, si se conocen.

Si la solicitud de préstamo es presentada conjuntamente por más de un prestatario, las entidades y los acreedores llevarán a cabo la evaluación de la solvencia basándose en la capacidad de pago conjunta de los prestatarios.

Si un contrato de préstamo contempla cualquier forma de garantía de terceros, las entidades evaluarán el nivel de protección que ofrece la garantía y, si procede, realizarán una evaluación de la solvencia del garante aplicando las disposiciones pertinentes recogidas en estas directrices, dependiendo de si el garante es una persona física o una empresa.

Para evaluar la capacidad del prestatario para cumplir las obligaciones contraídas en virtud del contrato de préstamo, las entidades y los acreedores adoptarán métodos y enfoques apropiados (lo que incluye la posibilidad de utilizar modelos) siempre y cuando se cumpla lo dispuesto en estas directrices. La elección del método adecuado dependerá del nivel de riesgo, la cuantía y el tipo del préstamo.

5.2.2 Préstamos a consumidores para bienes inmuebles de uso residencial

En esta sección se especifican con más detalle los factores relevantes a la hora de evaluar las posibilidades del prestatario de cumplir las obligaciones contraídas en virtud de un contrato de préstamo, con arreglo a lo previsto en los artículos 18, apartado 1, y 20, apartado 1, de la Directiva 2014/17/UE. En relación con los contratos de préstamo sujetos a las leyes nacionales por las que se transpone la citada Directiva, las entidades y los acreedores deberán aplicar las disposiciones recogidas en esta sección además de las previstas en la sección 5.2.1.

Cuando sea necesario, en particular en los casos en que los prestatarios sean trabajadores por cuenta propia o perciban ingresos estacionales o cualquier otra renta irregular, las entidades y los acreedores realizarán las consultas y adoptarán las medidas que resulten razonables para verificar la información relativa a las fuentes de ingresos que acreditan la capacidad de pago.

Si la duración del préstamo se extiende hasta una fecha posterior a la edad de jubilación previsible del prestatario, las entidades y los acreedores tendrán debidamente en cuenta la suficiencia de la fuente probable de ingresos que acredite la capacidad de pago del prestatario y su capacidad para seguir cumpliendo las obligaciones derivadas del contrato de préstamo durante la jubilación.

Las entidades y los acreedores velarán por que la capacidad del prestatario para cumplir las obligaciones derivadas del contrato de préstamo no se base en la previsión de un aumento significativo de sus ingresos, a menos que la documentación proporcione evidencia suficiente.

En la evaluación de la capacidad del prestatario de cumplir las obligaciones derivadas del contrato de préstamo, las entidades y los acreedores tendrán en cuenta los gastos comprometidos y otros gastos no discrecionales, como las obligaciones actuales del prestatario, incluyendo la justificación y consideración adecuadas de los gastos de subsistencia del prestatario.

Como parte de la evaluación de la solvencia, las entidades y los acreedores llevarán a cabo análisis de sensibilidad que reflejen posibles eventos negativos futuros, incluida una reducción de los ingresos; un aumento de los tipos de interés, en el caso de los contratos de préstamo a tipo variable; una amortización negativa del préstamo; y pagos globales finales o pagos aplazados de principal o intereses.

En el caso de los préstamos denominados en moneda extranjera, como se definen en el artículo 4, apartado 28, de la Directiva 2014/17/UE, las entidades y los acreedores tendrán en cuenta asimismo la evaluación de la capacidad del prestatario para cumplir sus obligaciones en escenarios potencialmente negativos del tipo de cambio entre la moneda en la que el prestatario perciba su renta y la moneda en que esté denominado el préstamo. Las entidades y los acreedores tendrán en cuenta y evaluarán además cualquier estrategia de cobertura y cualquier cobertura ya existente, incluidas las coberturas naturales, para mitigar el riesgo de tipo de cambio.

En el caso de los contratos de préstamo relacionados con bienes inmuebles en los que se indique expresamente que el inmueble en cuestión no será utilizado como vivienda por el prestatario o un miembro de su familia (es decir, contratos de compra para alquiler), como se indica en el artículo 3, apartado 3, letra b), de la Directiva 2014/17/UE, las entidades y los acreedores aplicarán los criterios establecidos en la sección 5.2.3.

5.2.3 Otros préstamos garantizados a consumidores

En relación con los contratos de préstamos garantizados con bienes inmuebles, diferentes de los contemplados en la sección 5.2.2, las entidades y los acreedores aplicarán, además de las disposiciones recogidas en la sección 5.2.1, las que se detallan en esta sección.

Si el inmueble se encuentra aún en construcción y se destinará, una vez sea terminado, a proporcionar un ingreso a su propietario en forma de alquiler o de beneficios derivados de su venta, las entidades evaluarán la fase de construcción y la fase posterior a su terminación, cuando el proyecto se convierta en un inmueble generador de ingresos. A efectos de este tipo de contratos de préstamo, las entidades y los acreedores deberán determinar que:

• a. el prestatario cuenta con un plan factible en relación con el proyecto, con estimaciones de todos los costes asociados a la promoción inmobiliaria;
• b. el prestatario tiene acceso a constructores, arquitectos, ingenieros y contratistas, quienes participarán en la promoción inmobiliaria;
• c. el prestatario ha obtenido o puede obtener en el futuro todos los permisos y certificados necesarios para ejecutar la promoción a medida que avance el proyecto.

En el caso de los contratos de préstamo relacionados con bienes inmuebles en los que se estipule expresamente que el inmueble en cuestión no será utilizado como vivienda por el prestatario o un familiar (es decir, contratos de compra para alquiler), las entidades evaluarán la relación entre las rentas futuras por alquiler del inmueble y la capacidad del prestatario de cumplir sus obligaciones.

Como parte de la evaluación de la solvencia, las entidades llevarán a cabo análisis de sensibilidad para reflejar posibles eventos negativos futuros, tanto de mercado como idiosincrásicos, que afecten al tipo y a la finalidad del préstamo. Tales eventos pueden incluir una reducción de los ingresos, un aumento de los tipos de interés en el caso de los contratos de préstamo a interés variable, una amortización negativa del préstamo, pagos globales finales

• o pagos aplazados de principal o intereses y, cuando proceda, un deterioro de la capacidad de comercialización del bien inmueble, un incremento del porcentaje de viviendas desocupadas y una reducción de los precios de alquiler de inmuebles similares. En su caso, las entidades y los acreedores también tendrán en cuenta las consecuencias del riesgo de tipo de cambio, como se prevé en el apartado 108. 5.2.4 Préstamos no garantizados a consumidores

En esta sección se especifican con mayor detalle los requisitos para evaluar la solvencia del prestatario tal como se contempla en el artículo 8 de la Directiva 2008/48/CE. En relación con los contratos de préstamo sujetos a las leyes nacionales por las que se transpone la citada Directiva, las entidades y los acreedores aplicarán las disposiciones recogidas en esta sección además de las previstas en la sección 5.2.1.

Cuando sea necesario, en particular en los casos en que los prestatarios sean trabajadores por cuenta propia o perciban ingresos estacionales o cualquier otra renta irregular, las entidades y los acreedores realizarán las consultas y adoptarán las medidas que resulten razonables para evaluar y verificar las fuentes de ingresos que acrediten la capacidad de pago.

Las entidades y los acreedores velarán por que la capacidad del prestatario para cumplir las obligaciones derivadas del contrato de préstamo no se base en la previsión de un aumento significativo de sus ingresos, a menos que la documentación proporcione evidencia suficiente.

Como parte de la evaluación de la solvencia, las entidades y los acreedores, si procede, llevarán a cabo análisis de sensibilidad para reflejar posibles eventos negativos específicos del tipo de préstamo que puedan producirse en el futuro. En su caso, las entidades y los acreedores también tendrán en cuenta las consecuencias del riesgo de tipo de cambio, como se prevé en el apartado 108.

5.2.5 Préstamos a microempresas y pequeñas empresas

Las entidades evaluarán la capacidad presente y futura del prestatario para cumplir las obligaciones derivadas del contrato de préstamo. Las entidades analizarán también la solicitud de préstamo del prestatario para garantizar que dicha solicitud está en consonancia con el apetito al riesgo de crédito de la entidad y con sus políticas, criterios de concesión de préstamos, límites e indicadores pertinentes, así como con cualquier medida macroprudencial aplicada por la autoridad macroprudencial designada.

Las entidades considerarán que el flujo de efectivo derivado de las actividades ordinarias del prestatario y, cuando proceda según la finalidad del contrato de préstamo, los ingresos obtenidos de la venta de los activos son las fuentes de reembolso principales.

Al evaluar la solvencia del prestatario, las entidades se fijarán especialmente en los ingresos y flujos de efectivo futuros del prestatario que sean realistas y sostenibles, y no en las garantías disponibles. Las garantías no deben ser en sí mismas un criterio predominante para aprobar un préstamo ni justificar por sí solas la aprobación de cualquier contrato de préstamo. La garantía debe considerarse la segunda vía de la entidad en caso de impago o deterioro significativo del perfil de riesgo, y no la principal fuente de reembolso, salvo cuando el contrato de préstamo prevea que el reembolso se basa en la venta del bien pignorado como garantía o la garantía líquida aportada.

Cuando efectúen la evaluación de la solvencia, las entidades deberán:

• a. analizar la situación financiera y el riesgo de crédito del prestatario, como se indica más adelante;
• b. analizar el modelo de negocio y la estrategia del prestatario, como se describe más adelante;
• c. determinar y evaluar la puntuación o calificación crediticia interna del prestatario, cuando proceda, de conformidad con las políticas y procedimientos de riesgo de crédito;
• d. tener en cuenta todos los compromisos financieros del prestatario, como líneas de crédito comprometidas (dispuestas o no) con entidades, incluidas las líneas de circulante, las exposiciones crediticias del prestatario y su comportamiento de pago en el pasado, así como otras obligaciones impuestas por las autoridades tributarias, por otras autoridades públicas o por las administraciones de la Seguridad Social;
• e. cuando proceda, evaluar la estructura de la operación, incluido el riesgo de subordinación estructural y condiciones relacionadas (p. ej., cláusulas especiales) y, en su caso, las garantías de terceros y la estructura de garantías reales.

Las entidades llevarán a cabo la evaluación de la solvencia teniendo en cuenta las particularidades del préstamo, como su naturaleza, vencimiento y tipo de interés.

Para evaluar la capacidad del prestatario para atender las obligaciones contraídas en virtud del contrato de préstamo, las entidades adoptarán métodos y enfoques apropiados (lo que incluye la posibilidad de utilizar modelos) siempre y cuando se cumpla lo dispuesto en estas directrices. La elección del método adecuado dependerá del nivel de riesgo, la cuantía y el tipo del préstamo.

Si el prestatario forma parte de un grupo de clientes vinculados, las entidades llevarán a cabo la evaluación a nivel individual y, cuando proceda, a nivel del grupo, de conformidad con las Directrices de la ABE sobre clientes vinculados, especialmente cuando el reembolso dependa del flujo de efectivo procedente de otras partes vinculadas. Si el prestatario forma parte de un grupo de clientes vinculados relacionado con bancos centrales y autoridades soberanas —incluidos gobiernos centrales, autoridades regionales y locales y entidades del sector público—, las entidades evaluarán la entidad a nivel individual.

En el caso de préstamos que incluyan elementos transfronterizos (p. ej., financiación al comercio o a la exportación), las entidades tendrán en cuenta el entorno político, económico y jurídico en el que opere la contraparte extranjera del cliente de la entidad. Las entidades evaluarán la capacidad del comprador para transferir fondos, la capacidad del proveedor para atender el pedido, incluida su capacidad para cumplir los requisitos legales aplicables a nivel local, y la capacidad financiera del proveedor para hacer frente a posibles retrasos en la operación.

Las entidades evaluarán la exposición del prestatario a factores ASG, en particular los factores ambientales y los efectos del cambio climático, así como la adecuación de las estrategias de mitigación definidas por el prestatario. Este análisis se efectuará prestatario por prestatario; sin embargo, cuando proceda, las entidades podrán considerar también la posibilidad de realizarlo para el conjunto de la cartera.

Para identificar a los prestatarios que están expuestos de forma directa o indirecta a un mayor riesgo asociado a factores ASG, las entidades estudiarán la posibilidad de utilizar mapas de calor que resalten, por ejemplo, los riesgos ambientales climáticos de distintos (sub)sectores económicos en un gráfico o un sistema de escalas. En el caso de los préstamos o prestatarios que presenten un mayor riesgo ASG se necesita un análisis más exhaustivo del modelo de negocio real del prestatario; dicho análisis incluirá un estudio de las emisiones de gases de efecto invernadero actuales y previstas, el entorno de mercado, los requisitos ASG establecidos por las autoridades de supervisión para las empresas en cuestión y los efectos probables de la normativa ASG sobre la situación financiera del prestatario.

Análisis de la situación financiera del prestatario

A efectos del análisis de la situación financiera que se ha de llevar a cabo en el marco de la evaluación de la solvencia, como se ha especificado anteriormente, las entidades deberán tener en cuenta los aspectos siguientes:

• a. la situación financiera actual y prevista, incluidos los balances de situación, las fuentes de ingresos que acreditan la capacidad de pago para hacer frente a las obligaciones contractuales, incluso ante posibles eventos adversos y, cuando proceda, la estructura de capital, el capital circulante, los ingresos y el flujo de efectivo;
• b. cuando proceda, el nivel de apalancamiento del prestatario, la distribución de dividendos y la inversión en activos fijos efectiva y proyectada/prevista, así como su período medio de maduración en relación con la operación considerada;
• c. cuando proceda, el perfil de exposición hasta el vencimiento en relación con posibles fluctuaciones del mercado, como las exposiciones denominadas en moneda extranjera y las garantizadas mediante vehículos de reembolso;
• d. cuando proceda, la probabilidad de impago, basada en la puntuación o calificación crediticia interna del riesgo;
• e. el uso de parámetros e indicadores adecuados, tanto financieros como específicos para la clase de activo o el tipo de producto, en consonancia con su apetito, políticas y límites de riesgo de crédito establecidos conforme a las secciones 4.2 y 4.3, incluida la posibilidad de utilizar los indicadores incluidos en el anexo 3 en la medida en que sea aplicable y adecuado a la propuesta de crédito específica.

Las entidades se asegurarán de que las proyecciones financieras utilizadas en el análisis sean realistas y razonables. Dichas proyecciones o previsiones se basarán, como mínimo, en proyecciones prospectivas de datos financieros históricos. Las entidades evaluarán si dichas proyecciones están en consonancia con sus expectativas económicas y de mercado. Cuando las entidades tengan dudas importantes acerca de la fiabilidad de estas proyecciones financieras, elaborarán sus propias proyecciones de la situación financiera y la capacidad de pago del prestatario.

Si procede, las entidades evaluarán la situación financiera cuando concedan préstamos a una sociedad tendedora de cartera, tanto como entidad dentro de un grupo, p. ej., a nivel consolidado, y como entidad individual, en el caso de que la sociedad tenedora de cartera no sea por sí misma una compañía operativa o las entidades no cuenten con garantías de las compañías operativas en favor de la sociedad de cartera.

Al evaluar la situación financiera de los prestatarios, las entidades valorarán la sostenibilidad y la viabilidad de la capacidad de pago futura ante posibles condiciones adversas que puedan afectar al tipo y finalidad del préstamo y que puedan producirse durante la vigencia del contrato de préstamo. Estos eventos pueden incluir una reducción de los ingresos y otros flujos de efectivo, un aumento de los tipos de interés, una amortización negativa del préstamo, el aplazamiento de pagos de principal o intereses, un deterioro de las condiciones del mercado y operativas del prestatario, así como variaciones de los tipos de cambio, cuando proceda.

Análisis del modelo de negocio y la estrategia del prestatario

Las entidades evaluarán el modelo de negocio y la estrategia de los prestatarios, incluido en relación con la finalidad del préstamo.

Las entidades evaluarán el conocimiento y la experiencia del prestatario, así como su capacidad para gestionar actividades empresariales, activos o inversiones vinculados a los contratos de préstamo (p. ej., inmuebles específicos en el caso de un préstamo para bienes inmuebles comerciales).

Las entidades evaluarán la viabilidad del plan de negocio y de las proyecciones financieras asociadas, en consonancia con las particularidades del sector de actividad del prestatario.

Las entidades evaluarán la dependencia del prestatario de contratos, clientes o proveedores clave y el modo en que estos afectan a la generación de flujos de efectivo, incluida cualquier concentración.

Las entidades evaluarán la existencia de cualquier posible dependencia del prestatario de personas clave y, cuando sea necesario, identificarán, junto con el prestatario, posibles medidas de mitigación.

Valoración de las garantías reales y personales

Las entidades valorarán cualquier garantía real que se utilice para mitigar el riesgo, tomando como referencia los requisitos relativos a las garantías reales descritos en el apetito, las políticas y los procedimientos de riesgo de crédito de la entidad, incluida la tasación y la titularidad; además, comprobarán toda la documentación pertinente (p. ej., si el bien en cuestión está inscrito en los registros adecuados).

Las entidades valorarán las garantías personales, cláusulas especiales, compromisos de no otorgar garantías ( negative pledge clauses ) y acuerdos de servicio de la deuda que se utilicen a efectos de mitigación de riesgos.

Cuando resulte pertinente para las decisiones en materia crediticia, las entidades valorarán los fondos propios y las mejoras crediticias del prestatario, como seguros hipotecarios, compromisos take-out y garantías de reembolso proporcionadas por fuentes externas.

Si un contrato de préstamo contempla cualquier forma de garantía de terceros, las entidades valorarán el nivel de protección que ofrece la garantía y, si procede, realizarán una evaluación de la solvencia del garante aplicando las disposiciones pertinentes recogidas en estas directrices, dependiendo de si el garante es una persona física o una empresa. La evaluación de la solvencia del garante será proporcional al importe de la garantía en relación con el préstamo y el tipo de garante.

5.2.6 Préstamos a medianas y grandes empresas

Las entidades evaluarán la capacidad presente y futura del prestatario para cumplir las obligaciones derivadas del contrato de préstamo. Las entidades analizarán también la solicitud de préstamo del prestatario para asegurarse de que dicha solicitud está en consonancia con el apetito al riesgo de crédito de la entidad y con sus políticas, criterios de concesión de préstamos, límites e indicadores pertinentes, así como con cualquier medida macroprudencial aplicada por la autoridad macroprudencial designada.

Las entidades considerarán que el flujo de efectivo derivado de las actividades ordinarias del prestatario y, cuando proceda según la finalidad del contrato de préstamo, los ingresos obtenidos de la venta de los activos son las fuentes de reembolso principales.

Al evaluar la solvencia del prestatario, las entidades se fijarán especialmente en los ingresos y flujos de efectivo futuros del prestatario, que sean realistas y sostenibles, y no en las garantías disponibles. Las garantías no deben ser en sí mismas un criterio predominante para aprobar un préstamo ni justificar por sí solas la aprobación de cualquier contrato de préstamo. La garantía debe considerarse la segunda vía de la entidad en caso de impago o deterioro significativo del perfil de riesgo, y no la principal fuente de reembolso, salvo cuando el contrato de préstamo prevea que el reembolso se basa en la venta del bien pignorado como garantía o la garantía real líquida aportada.

Cuando efectúen la evaluación de la solvencia, las entidades deberán:

• a. analizar la situación financiera y el riesgo de crédito del prestatario, como se indica más adelante;
• b. analizar la estructura organizativa, el modelo de negocio y la estrategia del prestatario, como se describe más adelante;
• c. determinar y evaluar la puntuación o calificación crediticia interna del prestatario, cuando proceda, de conformidad con las políticas y procedimientos de riesgo de crédito;
• d. tener en cuenta todos los compromisos financieros del prestatario, como las líneas de crédito comprometidas (dispuestas o no) con entidades, incluidas las líneas de circulante, las exposiciones crediticias del prestatario y su comportamiento de pago pasado, así como otras obligaciones impuestas por las autoridades tributarias, por otras autoridades públicas o por las administraciones de la Seguridad Social;
• e. evaluar la estructura de la operación, incluido el riesgo de subordinación estructural y condiciones relacionadas (p. ej., cláusulas especiales) y, en su caso, las garantías de terceros y la estructura de garantías reales.

Las entidades llevarán a cabo la evaluación de la solvencia teniendo en cuenta las particularidades del préstamo, como su naturaleza, vencimiento y tipo de interés.

Las entidades evaluarán la exposición del prestatario a factores ASG, en particular los factores ambientales y los efectos del cambio climático, así como la adecuación de las estrategias de mitigación definidas por el prestatario.

Si el prestatario forma parte de un grupo de clientes vinculados, las entidades llevarán a cabo la evaluación a nivel individual y, cuando proceda, a nivel del grupo, de conformidad con las Directrices de la ABE sobre clientes vinculados, especialmente cuando el reembolso dependa del flujo de efectivo procedente de otras partes vinculadas. Si el prestatario forma parte de un grupo de clientes vinculados relacionado con bancos centrales y autoridades soberanas —incluidos gobiernos centrales, autoridades regionales y locales y entidades del sector público—, las entidades evaluarán la entidad a nivel individual.

En el caso de las actividades de préstamo que incluyan elementos transfronterizos (p. ej., financiación al comercio o a la exportación), las entidades tendrán en cuenta el entorno político, económico y jurídico en el que opere la contraparte extranjera del cliente de la entidad. Las entidades evaluarán la capacidad del comprador para transferir fondos, la capacidad del proveedor para atender el pedido, incluida su capacidad para cumplir los requisitos legales aplicables a nivel local, y la capacidad financiera del proveedor para hacer frente a posibles retrasos en la operación.

Para identificar a los prestatarios que estén expuestos de forma directa o indirecta a un mayor riesgo asociado a factores ASG, las entidades estudiarán la posibilidad de utilizar mapas de calor que resalten, por ejemplo, los riesgos ambientales y climáticos de distintos (sub)sectores económicos en un gráfico o un sistema de escalas. En el caso de los préstamos o prestatarios que presenten un mayor riesgo ASG se necesita un análisis más exhaustivo del modelo de negocio real del prestatario; dicho análisis incluirá un estudio de las emisiones de gases de efecto invernadero actuales y previstas, el entorno del mercado, los requisitos ASG establecido por las autoridades de supervisión para las empresas en cuestión y los efectos probables de la normativa ASG sobre la situación financiera del prestatario.

Análisis de la situación financiera del prestatario

A efectos del análisis de la situación financiera que se ha de llevar a cabo en el marco de la evaluación de la solvencia, como se ha especificado anteriormente, las entidades tendrán en cuenta los aspectos siguientes:

• a. la situación financiera actual y prevista, incluidos los balances de situación y la estructura de capital, el capital circulante, los ingresos, el flujo de efectivo y las fuentes de ingresos que acreditan la capacidad de pago para hacer frente a las obligaciones contractuales, p. ej., la capacidad de reembolso de la deuda, incluso ante posibles eventos adversos (véase también el análisis de sensibilidad); entre los elementos que se deben analizar figuran, con carácter no exhaustivo, el flujo de efectivo libre disponible para el servicio de la deuda relativa a la operación de crédito objeto de estudio;
• b. los ingresos netos de explotación y la rentabilidad, sobre todo en relación con la deuda que devenga intereses;
• c. el nivel de apalancamiento del prestatario, la distribución de dividendos y la inversión en activos fijos efectiva y prevista, así como su período medio de maduración en relación con la operación considerada;
• d. el perfil de exposición hasta el vencimiento en relación con posibles fluctuaciones del mercado (como las exposiciones denominadas en moneda extranjera y las garantizadas mediante vehículos de reembolso);
• e. cuando proceda, la probabilidad de impago, con base en la puntuación crediticia o la calificación interna del riesgo;
• f. el uso de parámetros e indicadores adecuados, tanto financieros como específicos para la clase de activo o el tipo de producto, en consonancia con su apetito, políticas y límites de riesgo de crédito establecidos conforme a las secciones 4.2 y 4.3, incluida la posibilidad de utilizar los indicadores incluidos en el anexo 3 en la medida en que sea aplicable y adecuado a la propuesta de crédito específica.

Las entidades se asegurarán de que las proyecciones utilizadas en el análisis sean realistas y razonables, y que concuerden con las expectativas económicas y de mercado de las entidades. Cuando las entidades alberguen dudas importantes acerca de la fiabilidad de estas proyecciones financieras, elaborarán sus propias proyecciones de la situación financiera de los prestatarios y, cuando proceda, las utilizarán para cuestionar las proyecciones facilitadas por estos.

Las entidades evaluarán asimismo la capacidad del prestatario para obtener rentabilidad en el futuro, con el fin de medir los efectos de los beneficios no distribuidos y, por tanto, la incidencia sobre los fondos propios, especialmente en los casos en que el prestatario no haya logrado generar beneficios a lo largo del tiempo.

Las entidades llevarán a cabo una evaluación del período medio de maduración del prestatario, con el fin de medir el tiempo que necesita la actividad para convertir la inversión en existencias y otros insumos en efectivo a través de la venta de sus bienes y servicios específicos. Las entidades deben ser capaces de entender el período medio de maduración de un prestatario para estimar sus necesidades de capital circulante e identificar sus costes recurrentes, con objeto de evaluar su capacidad continuada para reembolsar las operaciones de crédito a lo largo del tiempo.

Cuando proceda, las entidades evaluarán estos parámetros financieros tomando como referencia los indicadores y límites establecidos en su apetito al riesgo de crédito y en sus políticas y límites relativos a este riesgo, con arreglo a lo dispuesto en las secciones 4.2 y 4.3.

Las entidades evaluarán la situación financiera cuando concedan préstamos a una sociedad tenedora de cartera, tanto como entidad dentro de un grupo, p. ej., a nivel consolidado, y como entidad individual, en el caso de que la sociedad tenedora de cartera no sea por sí misma una compañía operativa o las entidades no cuenten con garantías de las compañías operativas en favor de la sociedad de cartera.

Análisis de sensibilidad en el marco de la evaluación de la solvencia

Las entidades evaluarán la sostenibilidad y la viabilidad de la situación financiera del prestatario y su capacidad de pago futura ante condiciones adversas que puedan darse durante la vigencia del contrato de préstamo. Con este fin, las entidades llevarán a cabo un análisis de sensibilidad basado en uno o varios factores, teniendo en cuenta eventos de mercado e idiosincrásicos o una combinación de ambos.

En el análisis de sensibilidad se tendrán en consideración todos los aspectos generales y específicos de las distintas clases de activos y de productos que puedan influir en la solvencia del prestatario.

Cuando realicen un análisis de sensibilidad de la capacidad de pago del prestatario en condiciones futuras negativas, las entidades tendrán en cuenta los eventos siguientes que sean más pertinentes a las circunstancias específicas y el modelo de negocio del prestatario:

Eventos idiosincrásicos

• a. Un descenso notable, pero verosímil, de los ingresos o márgenes de beneficio del prestatario.
• b. Una pérdida de explotación considerable, pero verosímil.
• c. Problemas de gestión graves, pero verosímiles.
• d. Inviabilidad de socios comerciales, clientes o proveedores importantes.
• e. Un daño grave, pero verosímil, a la reputación.
• f. Un flujo de salida de liquidez muy significativo, pero verosímil, cambios en la financiación o un aumento del nivel de apalancamiento en el balance de situación del prestatario.
• g. Fluctuaciones adversas en el precio de los activos a los que esté principalmente expuesto el prestatario (p. ej., materia prima o producto final) y riesgo de tipo de cambio.

Eventos de mercado

• h. Una recesión macroeconómica profunda, pero verosímil.
• i. Una crisis profunda, pero verosímil, en los sectores económicos en los que operan el prestatario y sus clientes.
• j. Un cambio significativo en el riesgo político, reglamentario y geográfico.
• k. Un incremento notable, pero verosímil, en el coste de la financiación, p. ej. un aumento de 200 puntos básicos en el tipo de interés de todas las operaciones de crédito del prestatario.

Análisis del modelo de negocio y la estrategia del prestatario

Las entidades evaluarán el modelo de negocio y la estrategia de los prestatarios, incluso en relación con la finalidad del préstamo.

Las entidades evaluarán el conocimiento y la experiencia del prestatario, así como su capacidad para gestionar actividades empresariales, activos o inversiones vinculados a los contratos de préstamo (p. ej., inmuebles específicos en el caso del préstamo para adquisición de bienes inmuebles comerciales).

Las entidades evaluarán la viabilidad del plan de negocio y de las proyecciones financieras asociadas a este, en consonancia con las particularidades del sector de actividad del prestatario.

Las entidades evaluarán la dependencia del prestatario con respecto a contratos, clientes y proveedores clave y el modo en que estos afectan a la generación de flujos de efectivo, incluida cualquier concentración.

Valoración de las garantías reales y personales

Las entidades valorarán cualquier garantía real tomando como referencia para dicha valoración los requisitos relativos a las garantías reales descritos en el apetito, las políticas y procedimientos de riesgo de crédito de la entidad; además, comprobarán toda la documentación pertinente (p. ej., si el bien en cuestión está inscrito en los registros adecuados).

Las entidades valorarán las garantías personales, cláusulas especiales, compromisos de no otorgar garantías ( negative pledge clauses ) y acuerdos de servicio de la deuda que se utilicen a efectos de mitigación de riesgos. Las entidades deberán considerar asimismo si el valor de la garantía real está correlacionado de algún modo con la actividad empresarial del prestatario o con su capacidad para generar flujos de efectivo.

Las entidades valorarán los fondos propios y las mejoras crediticias del prestatario, como seguros hipotecarios, compromisos take-out y garantías de reembolso proporcionadas por fuentes externas.

Si un contrato de préstamo contempla cualquier forma de garantía de terceros, las entidades valorarán el nivel de protección que ofrece la garantía y, si procede, realizarán una evaluación de la solvencia del garante aplicando las disposiciones pertinentes recogidas en estas directrices, dependiendo de si el garante es una persona física o una empresa. La evaluación de la solvencia del garante será proporcional al importe de la garantía en relación con el préstamo y el tipo de garante.

Si, en el marco de préstamos sindicados o de operaciones de financiación de proyectos, los flujos de pagos pasan a través de un tercero participante en las operaciones, como un agente designado, las entidades (o los mandated lead arrangers o sus agentes) evaluarán la solvencia del agente. En el caso de los préstamos transfronterizos y las operaciones de financiación de proyectos, el agente será el único emisor de cualquier garantía, carta de crédito u otro documento similar expedido en nombre del proveedor en la operación.

5.2.7 Préstamos para bienes inmuebles comerciales

Al evaluar la solvencia de los prestatarios en el marco de préstamos para bienes inmuebles comerciales, además de los criterios generales para la evaluación de la solvencia descritos en las secciones 5.2.5 y 5.2.6, las entidades aplicarán los criterios específicos que se exponen en esta sección. Cuando evalúen la solvencia de los prestatarios en el marco de préstamos para la adquisición de bienes inmuebles comerciales que vayan a ser utilizados para su negocio por el prestatario propietario de dichos inmuebles, las entidades aplicarán únicamente los criterios recogidos en las secciones 5.2.5 y 5.2.6.

Las entidades evaluarán y verificarán la experiencia del prestatario en relación con el tipo, tamaño y ubicación geográfica del inmueble comercial. Cuando el prestatario sea una sociedad instrumental patrocinada por otra entidad, las entidades evaluarán la experiencia de la entidad patrocinadora en relación con el tipo, tamaño y ubicación geográfica del inmueble comercial.

Las entidades llevarán a cabo una evaluación de la capacidad de generación de ingresos del inmueble, así como de las posibilidades de refinanciación. Estas evaluaciones tendrán en cuenta el plazo comprometido del préstamo para la adquisición del inmueble comercial, con arreglo a la correspondiente solicitud de préstamo.

Al evaluar la capacidad de pago del prestatario, las entidades evaluarán, cuando proceda:

• a. la sostenibilidad del flujo de efectivo;
• b. la calidad de los inquilinos, los efectos de las variaciones de los ingresos por alquileres actuales en el calendario de amortización, las condiciones del alquiler y sus vencimientos así como el historial de pago del inquilino, si ya existe;
• c. las perspectivas de realquiler, el flujo de efectivo requerido para pagar el préstamo según lo previsto en el contrato en el caso de que surja la necesidad de realquilarlo, el rendimiento del activo durante una recesión económica (si procede) y las fluctuaciones de la rentabilidad del alquiler a lo largo del tiempo, con objeto de evaluar la presencia de rentabilidades excesivamente bajas;
• d. la inversión en activos fijos que sea necesario realizar en el inmueble a lo largo de la vigencia del préstamo.

En la evaluación de las expectativas de realquiler de cualquier inmueble, las entidades tendrán en cuenta la demanda de dicho inmueble por parte de potenciales inquilinos, valorando la oferta de inmuebles comparables, las condiciones y características del inmueble, su ubicación y su proximidad a infraestructuras adecuadas que le presten servicio.

Cuando se concedan préstamos con pago solo de intereses para bienes inmuebles comerciales, las entidades evaluarán el flujo de efectivo del inmueble para sustentar un nivel de amortización equivalente al ciclo de vida económico previsto del inmueble hasta cancelar el importe del principal y los intereses del préstamo en caso de aumento de la ratio entre el valor del préstamo y el de la garantía (ratio LTV) o alcanzar un nivel normal de dicha ratio en el mercado pertinente. Las entidades también considerarán la posibilidad de efectuar dicho análisis cuando los prestatarios dispongan de mejoras crediticias adicionales, p. ej., activos disponibles que sean legalmente ejecutables en un período razonable.

A efectos del análisis de la sensibilidad ante eventos adversos de mercado e idiosincrásicos, las entidades tendrán en cuenta, además de los eventos detallados en las secciones 5.2.5 y 5.2.6, los siguientes, según proceda:

• a. el realquiler, incluida una variación de los precios del alquiler, la duración de este en relación con los gastos asociados al servicio del préstamo durante la vigencia de este, un aumento de la tasa de inmuebles desocupados, los costes de mantenimiento y reacondicionamiento, los períodos en los que no se cobre alquiler alguno y los incentivos para el alquiler de inmuebles;
• b. los riesgos y retrasos asociados a la refinanciación;
• c. el riesgo de la inversión en activos fijos;
• d. otros criterios pertinentes.

5.2.8 Préstamos para la promoción inmobiliaria

Al evaluar la solvencia de los prestatarios en el marco de préstamos para la promoción inmobiliaria, las entidades aplicarán las disposiciones específicas recogidas en esta sección además de las de carácter general relativas a la evaluación de la solvencia que se describen en las secciones 5.2.5 y 5.2.6.

La evaluación de la solvencia debe abarcar, de conformidad con el ciclo de vida del préstamo, tanto la fase de promoción inmobiliaria (y sus diversas etapas, según proceda) como la fase posterior a la finalización de la promoción, cuando el proyecto se transforma en un préstamo para bienes inmuebles comerciales. Esta última fase debe evaluarse como un préstamo para bienes inmuebles comerciales, con arreglo a las disposiciones previstas en estas directrices.

En la evaluación de la fase de promoción inmobiliaria, las entidades deberán determinar si el prestatario:

• a. cuenta con un plan de negocio realista, que incluya una justificación de la promoción y una proyección de todos los costes asociados a esta, verificada por un experto independiente;
• b. tiene acceso a constructores, arquitectos, ingenieros y contratistas para ejecutar la promoción inmobiliaria;
• c. ha obtenido o puede obtener en el futuro todos los permisos y certificados necesarios para ejecutar la promoción a medida que avance el proyecto y antes de proceder al (o los) desembolso(s).

Las entidades se asegurarán de que el cálculo de los costes asociados a la promoción inmobiliaria incluyan una previsión para hacer frente a posibles sobrecostes. Las contingencias planificadas deben incluirse en el límite de crédito o en el capital. Las entidades evaluarán el nivel de las reservas de efectivo y el perfil de liquidez del prestatario para garantizar que este tiene capacidad de financiar contingencias no planificadas por retrasos y sobrecostes, en su caso, por encima de la suma asignada para contingencias.

Las entidades llevarán a cabo una evaluación de la viabilidad de cualquier proyección de ingresos netos por ventas, tanto en términos de valor como de volumen de ventas y plazos.

Las entidades llevarán a cabo visitas a las obras, acompañadas, cuando proceda, por personal adecuadamente cualificado, con el fin de verificar los principales componentes de la obra, incluido el acceso y las particularidades de la obra, y conservarán un resumen de las visitas efectuadas en el expediente del prestatario.

Además de evaluar la solvencia del prestatario, las entidades, cuando proceda (p. ej., en casos de ajustes de márgenes ( margin calls ), evaluarán a los inversores de capital participantes en el proyecto, centrándose en analizar su situación financiera, su especialización y su experiencia en proyectos similares, así como la alineación de intereses entre los inversores de capital y las entidades que ofrecen financiación para el mismo proyecto.

5.2.9 Operaciones apalancadas

Al evaluar la solvencia de los prestatarios en casos en los que se lleven a cabo operaciones apalancadas, además de las disposiciones generales sobre la evaluación de la solvencia descritas en las secciones 5.2.5 y 5.2.6, las entidades identificarán un posible apalancamiento excesivo en el momento de la concesión, definido como la ratio entre la deuda total y los beneficios antes de intereses, impuestos, depreciación y amortización (EBITDA). Las operaciones con un apalancamiento excesivo deben ser la excepción (y estar en consonancia con el apetito al riesgo de la entidad) y formar parte del marco de delegación crediticia y de elevación de asuntos a niveles superiores en la gestión de riesgos de la entidad.

Las entidades llevarán a cabo una evaluación pormenorizada de la capacidad del prestatario de reembolsar el préstamo o de reducir su apalancamiento a niveles sostenibles en un período razonable.

5.2.10 Financiación al sector naval

Al evaluar la solvencia de los prestatarios en el marco de la financiación al sector naval, además de las disposiciones generales relativas a la evaluación de la solvencia descritas en las secciones 5.2.5 y 5.2.6, las entidades aplicarán los criterios específicos que se exponen en esta sección. En particular, las entidades evaluarán los aspectos siguientes:

• a. la ratio entre los beneficios y costes del buque (gastos de funcionamiento, incluidos los seguros, los salarios, los gastos de mantenimiento, lubricantes e intereses);
• b. la ratio entre la edad actual del buque y su vida útil prevista;
• c. las características de la flota del prestatario en relación con la población mundial de flotas (el tamaño de la actividad de construcción de buques nuevos, el número de buques amarrados, el número de buques desguazados por cada segmento y la edad de los buques determinarán el exceso de tonelaje e influirán en las tarifas de flete);
• d. las valoraciones de los buques, con o sin recorte (en el caso de que se incluyan como fuente de reembolso), con el fin de reflejar los costes de venta, el valor temporal del dinero y la incertidumbre con respecto a la liquidez y comerciabilidad del activo, a menos que no resulte posible realizar valoraciones individuales en el caso de que los buques formen parte de una flota más amplia con tipos de beneficios muy diferentes.

Las entidades tendrán en cuenta asimismo otros factores, como la oferta y la demanda del tipo de buque en cuestión en el mercado, las tendencias actuales y futuras de compraventa de ese tipo de buque, la necesidad de que el préstamo se otorgue sin recurso o con garantías, o tenga un contrato de flete a largo plazo con un usuario final aceptable, y si el propietario del buque puede aportar otras garantías, como asignaciones de contratos de flete y seguros, gravámenes sobre acciones y garantías en efectivo o hipotecas sobre otros activos, como bienes inmuebles y buques gemelos.

En el caso de los préstamos para la construcción de buques, las entidades determinarán si el prestatario:

• a. cuenta con un plan de negocio realista, que incluya una justificación de la construcción y una proyección de todos los costes asociados, verificada por un experto independiente;
• b. tiene acceso a constructores, arquitectos marinos, ingenieros y contratistas navales;
• c. ha obtenido o puede obtener en el futuro todos los permisos y certificados necesarios para ejecutar la construcción a medida que avance el proyecto.

5.2.11 Financiación de proyectos

Al evaluar la solvencia de los prestatarios en el marco de la financiación de proyectos, las entidades aplicarán los criterios específicos recogidos en esta sección además de las disposiciones de carácter general relativas a la evaluación de la solvencia que se describen en las secciones 5.2.5 y 5.2.6.

Las entidades evaluarán la fuente principal de reembolso del préstamo, que son los ingresos generados por los activos (el proyecto) financiados. Las entidades evaluarán el flujo de efectivo asociado al proyecto, incluida la capacidad futura de generación de ingresos una vez finalizado el proyecto, teniendo en cuenta cualquier restricción reglamentaria o jurídica aplicable (p. ej., regulación de los precios o de la tasa de rentabilidad, ingresos sujetos a contratos de compra obligatoria ( take or pay) , legislación medioambiental y reglamentos que afecten a la rentabilidad de un proyecto).

En la medida de lo posible, las entidades se asegurarán de que todos los activos del proyecto y el flujo de efectivo y las cuentas presentes y futuros estén pignorados a favor de la entidad prestamista o del agente o suscriptor, si se trata de una operación sindicada o de un «club deal». En el caso de que se cree una sociedad instrumental para el proyecto, las acciones de dicha sociedad deberán pignorarse a favor de la entidad con el fin de posibilitar que la entidad o el agente tomen posesión de la empresa en caso necesario. En el caso de las operaciones sindicadas y «club deals», el acceso de cada acreedor a los fondos y activos pignorados se regulará por medio de acuerdos entre acreedores.

En la evaluación de la fase de desarrollo del proyecto, las entidades determinarán si el prestatario:

• a. cuenta con un plan de negocio realista, que incluya una justificación del proyecto y una proyección de todos los costes asociados a este, verificada por un experto independiente;
• b. tiene acceso a constructores, arquitectos, ingenieros y contratistas para la ejecución del proyecto;
• c. ha obtenido o puede obtener en el futuro todos los permisos y certificados necesarios para ejecutar el proyecto, a medida que este avance.

Las entidades se asegurarán de que el cálculo de los costes asociados al proyecto proporcionado por el prestatario incluya una previsión para hacer frente a posibles sobrecostes. Las contingencias planificadas deben incluirse en el límite de crédito o en el capital. Las entidades evaluarán el nivel de las reservas de efectivo y el perfil de liquidez del prestatario o de los inversores de capital para garantizar que tengan capacidad de financiar contingencias no planificadas por retrasos y sobrecostes, en su caso, por encima de la suma asignada para contingencias.

Además de evaluar la solvencia del prestatario, las entidades evaluarán a los inversores de capital del proyecto, centrándose, cuando proceda, en valorar su situación financiera, sus conocimientos especializados pertinentes, sus experiencias en proyectos similares, su capacidad y su disposición para apoyar el proyecto a lo largo de la vida útil de este.